WEG-Novelle 2024: Umgestaltungen am Wohnungseigentumsobjekt
RA Dr. Andrea Weisert erläutert die rechtlichen Rahmenbedingungen für Änderungen am WEG-Objekt. Für welche Änderungen ist eine Verweigerung der Zustimmung möglich und welche Neuerungen bringt die WEG-Novelle 2024?
Ein ständig wiederkehrendes Reizthema unter Wohnungseigentümern – vor allem bei Balkon/Terrassen/Gartenbesitzern – ist die Umgestaltung und Veränderung der als Wohnungseigentumsobjekt bezeichneten Flächen.
Änderungen am WEG-Objekt: Rechtliche Grundlagen
Das Wohnungseigentum ist sozusagen eine Sonderform des Miteigentums und es sind im Wohnungseigentumsgesetz eine Reihe von Bestimmungen erhalten, die es einem Eigentümer schwer bzw unmöglich machen, mit seinem Eigentum frei umzugehen, ohne Andere um Zustimmung/Erlaubnis fragen zu müssen.
Die meisten Veränderungen sind ohne Zustimmung der anderen Mit- und Wohnungseigentümer gar nicht möglich, durch die WEG-Novelle 2022 wurde das Verfahren zur Zustimmung bzw Durchsetzung von bestimmten Veränderungen erleichtert, dennoch gilt weiterhin, dass für Veränderungen am/im Eigentumsobjekt grundsätzlich die Zustimmung der anderen Mit- und Wohnungseigentümer einzuholen, allenfalls in einem Außerstreitverfahren zu ersetzen ist.
Konkret heißt dies, dass gem § 16 WEG ein Wohnungseigentümer zu Änderungen (einschließlich Widmungsänderungen) an seinem Wohnungseigentumsobjekt auf seine Kosten berechtigt ist, die Änderungen aber der Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer bedürfen, sofern die Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer möglich ist.
Dh bagatellhafte Umgestaltungen wie zB Einschlagen von Nägeln, Tapezier- und Fußbodenarbeiten im Inneren des Objektes, Anschluss eines Ofens an einen bereits vorhandenen Kamin, etc sind nicht an die Zustimmung gebunden, diese können auch ohne Verständigung vorgenommen werden.
Verweigerung der Zustimmung
Die Zustimmung bzw auch die Ersetzung der Zustimmung durch das Gericht kann verweigert werden, wenn die Änderung eine Schädigung des Hauses oder eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer, besonders auch eine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses, oder eine Gefahr für die Sicherheit von Personen des Hauses oder von anderen Sachen zur Folge hätte.
Man unterscheidet auch dahingehend, ob für eine solche Änderung allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen werden, dann muss die Änderung überdies entweder der Übung des Verkehres entsprechen oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen.
Keine Verweigerung der Zustimmung möglich
Die Zustimmung darf allerdings nicht verweigert werden, für die Einbeziehung oder den Einbau einer Wasserentnahmestelle oder des Klosetts in das Innere des Wohnungseigentumsobjekts, für die Errichtung von Strom-, Gas-, Wasser- oder Fernsprechleitungen, Beheizungsanlagen und ähnlichen Einrichtungen sowie für die barrierefreie Ausgestaltung eines Wohnungseigentumsobjekts oder von allgemeinen Teilen der Liegenschaft. Gleiches gilt für die Anbringung einer Vorrichtung zum Langsamladen eines elektrisch betriebenen Fahrzeuges sowie von nach dem Stand der Technik notwendigen Einrichtung für den Rundfunkempfang und den Empfang digitaler Dienstleistungen, sofern der Anschluss an eine bestehende Einrichtung nicht möglich oder nicht zumutbar ist.
Wenn für eine Änderung auch Wohnungseigentums- oder Zubehörobjekte anderer Wohnungseigentümer in Anspruch genommen werden, so muss der betroffene Wohnungseigentümer der Änderung nur zustimmen, wenn sie keine wesentliche und dauernde Beeinträchtigung seines Wohnungseigentums zur Folge hat und sie ihm bei billiger Abwägung aller Interessen zumutbar ist.
Eine angemessene Entschädigung wird ebenfalls für den beeinträchtigten Wohnungseigentümer im Gesetz genannt.
Zustimmungsfiktion seit WEG-Novelle 2022
Der Gesetzgeber hat mit der Novelle 2022 eine Zustimmungsfiktion eingeführt, um Veränderungen zu erleichtern. Diese gilt allerdings nur für bestimmte Fälle, die im Gesetz genannt werden.
Die Zustimmungsfiktion besteht dann, wenn es sich um Fälle
- der barrierefreien Ausgestaltung eines Wohnungseigentumsobjektes oder von allgemeinen Teilen der Liegenschaft,
- der Anbringung einer Vorrichtung zum Langsamladen eines elektrisch betriebenen Fahrzeuges,
- der Anbringung einer Solaranlage an einem als Reihenhaus oder Einzelgebäude errichteten Wohnungseigentumsobjekt,
- der Anbringung von sich in das Erscheinungsbild des Hauses harmonisch einfügenden Vorrichtungen zur Beschattung eines Wohnungseigentumsobjekts
- sowie des Einbaus von einbruchsicheren Türen
handelt.
Hier gilt die Zustimmung eines Wohnungseigentümers als erteilt, wenn er von der geplanten Änderung durch Übersendung verständigt worden ist und der Änderung nicht innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Verständigung widerspricht (§ 16 Abs 5 WEG).
Neuerungen durch WEG-Novelle 2024
Die neue Novelle, BGBl I Nr 92/2024 (WEG-Novelle 2024) ermöglicht nun die erleichterte Installation von Balkonkraftwerken durch Wohnungseigentümer. Der Katalog der privilegierten Änderungen des § 16 Abs 2 Z 2 WEG als auch der Katalog der Änderungen, in denen die Zustimmungsfiktion nach § 16 Abs 5 WEG greift, wird nun um die Anbringung von Photovoltaikanlagen am Balkon oder der Terrasse zur Versorgung des Wohnungseigentumsobjektes erweitert. Die Zustimmungsfiktion ist dem Wortlaut nach eingeschränkter, weil sie nur steckerfertige Kleinsterzeugungsanlagen im Sinne des § 7 Abs 1 Z 32a EIVOG umfasst.
Die Novelle tritt am 01.09.2024 in Kraft.
Fazit
Zusammenfassend ist daher § 16 Abs 2 WEG der Wohnungseigentümer zu Änderungen (einschließlich) Widmungsänderungen an seinem Wohnungseigentum auf seine Kosten berechtigt. Der Änderungsbegriff ist nach ständiger Rechtsprechung weit auszulegen, jede Änderung, die eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer mit sich bringen könnte, bedarf der Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer oder der Genehmigung durch den Außerstreitrichter in einem Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 2 WEG.
Holt ein änderungswilliger Wohnungseigentümer die Zustimmung der anderen Miteigentümer oder die Genehmigung des Außerstreitrichters nicht ein oder setzt er sich über den Widerspruch eines anderen Miteigentümers hinweg, handelt er eigenmächtig und könnte im streitigen Rechtsweg zur Beseitigung der Änderung verhalten werden.
Nur für bagatellhafte Umgestaltungen wird man das Vorliegen einer Änderung verneinen. Bagatellhafte Umgestaltungen sind allerdings tatsächlich nur Kleinigkeiten, die niemanden stören könnten.
Beispielsweise ist die Errichtung eines Gartenhäuschens auf der dem Wohnungseigentümer zur alleinigen Benutzung überlassenen Gartenfläche auch keine wesentliche Beeinträchtigung, sie muss geduldet werden. Allerdings würde eine Aufstellung einer hölzernen Saunakabine auf der Terrasse bei einer durch weißes Mauerwerk und gemauerten Blumentrögen gegliederten Fassade einen störenden Fremdkörper darstellen, diese Änderung muss nicht geduldet werden (aus der ständigen Rechtsprechung).
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