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Sanierung, Instandhaltung und Erhaltung von Gebäuden
Die Instandhaltung und Sanierung von Gebäuden ist in Österreich mit vielen Vorschriften und finanziellen Mitteln verbunden. Hier erhalten Sie einen Überblick.
Vorschriften zur Sanierung und Instandhaltung in Österreich
Instandhaltungspflicht/Bauanlagen/Nebenanlagen/Auftrag
Die Instandhaltungspflicht für Bauobjekte besteht zum Teil ex lege nach der Bauordnung (Bgld, NÖ, Sbg, Tirol, Wien), sonst über Auftrag der Baubehörde. Sie verpflichtet die Eigentümer, Baugebrechen zu beseitigen.
Davon kann erst dann gesprochen werden, wenn diejenigen Gefahrenquellen, die für die Qualifikation des Bauschadens als Baugebrechen maßgebend waren, beseitigt sind.
Die Instandhaltungspflicht erstreckt sich nicht nur auf das Gebäude, sondern auf alle Bauanlagen und die zu den Gebäuden gehörigen Nebenanlagen, wie den Hauskanal, die Einfriedung, Stiegenanlagen, Terrassen und dergleichen. Kommt der Eigentümer seiner ihm gesetzlich obliegenden Pflicht zur Instandhaltung eines Gebäudes nicht nach, so hat ihm die Baubehörde unter Gewährung einer angemessenen Frist die Behebung des Baugebrechens aufzutragen. Sie verfügt die aus öffentlichen Rücksichten erforderliche Beseitigung des Gebrechens und ordnet erforderlichenfalls die Räumung oder die Abtragung des Gebäudes oder Gebäudeteiles an.
Was unter die Betreiberverantwortung fällt, lesen Sie hier: Betreiberverantwortung im Facility Management
Technische Abbruchreife
Unwirtschaftlichkeit der Instandsetzung
Wien, Schutzzonen, Unbenützbarkeit der Hälfte
Eine Unwirtschaftlichkeit der Instandsetzung gibt es nach der Bauordnung für Wien nach der Erkenntnis des VwGH v 4.5.1970, Slg 7789, grundsätzlich nicht. Eine Ausnahme davon bilden Gebäude in Schutzzonen, bei denen nach der Rechtsprechung des VwGH im Fall der wirtschaftlichen Abbruchreife ein Rechtsanspruch auf Erteilung eines Abtragungsauftrages besteht.
Im Bgld, NÖ, in der Stmk, Tirol und Vbg ist ein Abbruchsauftrag wegen technischer Abbruchreife oder Unwirtschaftlichkeit der Instandsetzung zu erteilen.
In OÖ und Sbg ist ein Abbruchsauftrag dann zu erteilen, wenn die Instandsetzung des Objektes nicht mehr möglich ist, was im Ergebnis das Gleiche bedeutet.
Bgld und NÖ stellen bei der technischen Abbruchreife auf die Unbenützbarkeit der Hälfte des Baues ab.
In Ktn ist ein Abbruchauftrag nur im Gefahrenfall möglich, ohne dass auf die technische oder wirtschaftliche Abbruchreife abgestellt wird.
Bei einem Abbruchsauftrag besteht keine Ersatzpflicht nach § 32 MRG, weil nach Auffassung des OGH damit das Objekt rechtlich untergeht (§ 1112 ABGB). In einem solchen Fall ist nicht aufzukündigen, sondern sofort auf Räumung zu klagen.
Verlorener Bauaufwand
Andererseits besteht auch die Möglichkeit, im Fall eines Abtragungsauftrages wegen erwiesener Baugebrechen, jedoch nicht wegen Konsenslosigkeit, ein Gebäude instand zu setzen. Diese Kosten sind allerdings nicht auf etwaige Bestandnehmer überwälzbar (verlorener Bauaufwand). Verlorener Bauaufwand liegt auch vor, wenn ein Hauseigentümer bei Gericht erfolglos die Aufkündigung nach § 30 Abs 2 Z 14 MRG versucht. Die Kosten der zwischenzeitlichen Verschlechterung, die nicht eingetreten wären, wäre sofort instandgesetzt worden, sind jedenfalls nicht von den Bestandnehmern zu tragen.
Zur „erhaltenden“ Sanierung siehe auch: „Erhaltende“ Sanierung: Neuerrichtung iSd § 1 Abs 4 Z 3 MRG?
Abbruchbewilligung
Vom Abbruchsauftrag ist streng die Abbruchsbewilligung zu unterscheiden. Während der Abbruchsauftrag ein baupolizeilicher Befehl ist, der einer Vollstreckung zugänglich ist und bei Gericht zur Einbringung der Räumungsklage legitimiert, ist die Abbruchsbewilligung eine Baubewilligung für den Abbruch, die nur realisiert werden kann, wenn keine Hindernisse (etwa Bestandverhältnisse) vorliegen.
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Denkmalschutz im Miet- und Wohnrecht
Die Denkmalschutznovelle beeinflusst die Veränderung von Denkmälern in Österreich. Ebenso eine wichtige Änderung: Die WEG-Novelle 2024 hat Auswirkungen auf Umgestaltungen am Wohnungseigentumsobjekt.
Erhaltungsarbeiten: Wohn- und mietrechtliche Bestimmungen regeln insbesondere die Rechtsbeziehungen, die sich aus der Nutzung, san und Verbesserung von Wohnraum und Betriebseinheiten, wie Büros, Geschäften und Werkstätten ergeben. Zwangsläufig ergeben sich auch hier Berührungspunkte und Konflikte mit dem Denkmalschutz. Erhaltungsarbeiten und Verbesserungen erfordern die Bedachtnahme auf den Denkmalschutz geschützter Gebäude und Anlagen und fallweise wird ein Vorhaben von den Denkmalschutzbehörden untersagt. Sind Änderungen etwa im öffentlichen Interesse erforderlich – wie etwa beim Abbruchsauftrag der Baubehörden –, kann es zu unlösbaren Konflikten mit der Denkmalschutzbehörde kommen, deren Zustimmung erforderlich ist. Dies kann vor allem verwaltungsstrafrechtlich zu unangenehmen Situationen für die betroffenen Eigentümer führen.
Duldungspflicht: Probleme können sich ergeben, wenn ein Eigentümer von einem Mieter zur Duldung der Vornahme von Änderungen am Mietgegenstand verhalten wurde (vgl VwGH 16.6.1987, Zl 84/05/0145), die Baulichkeit aber unter Denkmalschutz steht. Es könnte nämlich auch argumentiert werden, die Duldungspflicht beträfe auch die Denkmalschutzbehörden, weil das Interesse des Mieters vorrangig sei. Ein Richterspruch oder ein Spruch der Schlichtungsstelle kann wohl den Eigentümer der Baulichkeit zur Duldung der Änderung bei Einhaltung aller sonstigen Voraussetzungen – etwa keine Gefahr für die Bausubstanz – zwingen, nicht aber den Mieter davon befreien, die Ausnahme vom Denkmalschutz zu erwirken. Ein Kontrahierungszwang der Denkmalschutzbehörde, die Zustimmung des Richters oder der Schlichtungsstelle als Ausnahme vom Denkmalschutz zu akzeptieren, ist deswegen nicht gegeben, weil einerseits die Denkmalschutzbehörde öffentliche Interessen zu wahren hat, über die im Verwaltungsverfahren zu entscheiden ist, zwischen ihr und dem Mieter kein Vertragsverhältnis besteht und andererseits damit eine gegenüber dem Eigentümer der Baulichkeit nicht zu rechtfertigende Besserstellung des Mieters gegeben wäre.
Nach § 16 Abs 1 Z 3 MRG ist eine Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter über die Höhe des Hauptmietzinses für einen in Hauptmiete gemieteten Mietgegenstand nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessenen Betrag zulässig, wenn der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, an dessen Erhaltung aus Gründen des Denkmalschutzes öffentliches Interesse besteht, sofern der Vermieter unbeschadet der Gewährung öffentlicher Mittel zu dessen Erhaltung nach dem 8. Mai 1945 erhebliche Eigenmittel aufgewendet hat.
Die erheblichen Eigenmittel müssen in die Erhaltung des Gebäudes geflossen sein, sodass es nicht darauf ankommt, ob und in welchem Ausmaß auch die Wohnung des Mieters von den Renovierungsarbeiten profitierte (5 Ob 187/00m).
Umgang mit Schimmel in der Immobilienverwaltung
Der Begriff der Schimmelpilze stellt keine exakte wissenschaftliche Definition dar, sondern hat sich historisch entwickelt. Heutzutage wird unter dem Sammelbegriff eine Reihe von Pilzen, die bestimmte ökologische und physiologische Eigenschaften besitzen, zusammengefasst.
Charakteristisch für Schimmelpilze sind die Verwertung von abgestorbenen organischen Substanzen, die Produktion von sekundären Stoffwechselprodukten, ein fadenförmiges Wachstum und Myzelienbildung mit hohen Wachstumsgeschwindigkeiten. • [Fußnote: Vgl Kück, Ulrich/Nowrousian, Minou/Hoff, Birgit/Engh, Ines (2009): Schimmelpilze: Lebensweise, Nutzen, Schaden, Bekämpfung. 3. Aufl, Berlin Heidelberg: Springer.]
Je nach Art des Pilzes ist das Wachstum an der Außenhaut eines Gebäudes bzw im Inneren eines Gebäudes an bestimmte Bedingungen an Temperatur, Feuchte, Nährstoffangebot, Sauerstoff und pH-Wert sowie eine ursprüngliche Kontamination durch Pilzsporen gekoppelt. Die wichtigste Voraussetzung für Schimmelpilzwachstum ist das Vorhandensein erhöhter Feuchtigkeit aufgrund von direkter Feuchtigkeitseinleitung durch Feuchtigkeitsschäden bzw Kondensation von Wasserdampf. • [Fußnote: Vgl Kalcher, Herbert K. (2006): Feuchtigkeitsschäden im Haus, Taunusstein: Eberhard Blottner.]
Schadensbilder durch Schimmelpilze
Die Schimmelbildung findet in der Regel an der Oberfläche von Baustoffen statt und der Pilz benötigt nur ein minimales Angebot an Nährstoffen, um sein Wachstum fortzusetzen. Dabei kann es zur Biodeterioration durch chemische oder physikalische Veränderungen kommen. Die chemische Schädigung findet entweder durch die teils säurehaltigen Stoffwechselprodukte statt oder es wird das befallene Substrat nach und nach als Nährstofflieferant direkt zersetzt. • [Fußnote: Vgl Falk, Ute/Aschenbrenner Helmut (2009): Feuchtigkeits und Schimmelschäden, München: Rudolf Haufe.]
Bei der physikalischen Schädigung „beruht der Schaden auf der Anwesenheit des Pilzmyzels selbst, wodurch zB Leitungen verstopft oder Isolationen unwirksam werden. Schimmelpilze sind in der Lage, zahlreiche Materialien zu besiedeln und so zu schädigen“. • [Fußnote: Vgl Kück, Ulrich/Nowrousian, Minou/Hoff, Birgit/Engh, Ines (2009): Schimmelpilze: Lebensweise, Nutzen, Schaden, Bekämpfung. 3. Aufl, Berlin Heidelberg: Springer.]
Hier geht’s zum aktuellen Schimmel-Leitfaden.
Maßnahmen bei Schimmelbefall
Die Maßnahmen bei Schimmelpilzbefall müssen auf die Größe des Befalls sowie der Art der Raumnutzung abgestimmt werden. Laut dem Leitfaden des Bundesministeriums für Land- und Forstwirtschaft, Umwelt und Wasserwirtschaft sollte nur ein oberflächlicher Schimmelpilzbefall mit einer geringen Ausdehnung durch den Nutzer selbst entfernt werden. Alle anderen Szenarien bezüglich der Ausdehnung bzw der Schwere des Befalls sind durch Fachfirmen zu beseitigen und der befallene Bereich zu sanieren.
Wohn- und Baupaket 2024
Durch das Wohnbaupaket 2024 kam es in Österreich im Bereich des Einkommensteuerrecht zu wichtigen Änderungen: Vom befristeten Öko-Zuschlag bis hin zur befristeten beschleunigten AfA für Wohn-Neubauten. Außerdem enthält das Paket die temporäre Abschaffung der Grundbuchsgebühren.
Ausblick
Der österreichische Nationalrat beschloss am 20.03.2024 das Wohn- und Baupaket das von der Bundesregierung Ende Februar angekündigt wurde. Die Zielsetzung der Regierungsparteien mit diesem Paket ist vielschichtig: Es soll nicht nur kurzfristig die Wirtschaft belebt und langfristige Investitionen im Immobiliensektor gefördert werden, sondern es soll auch erschwinglicher Wohnraum geschaffen werden. Der Bund soll den Bundesländern einen zweckgebundenen Zuschuss in Höhe von EUR 1 Milliarde für den Zeitraum von 2024 bis 2026 zur Verfügung stellen, der die Errichtung zusätzlicher leistbarer Eigentums- und Mietwohnungen ermöglichen soll. Des Weiteren wird den Ländern die Option eingeräumt, zusätzliche Darlehen zur Wohnbauförderung in Höhe von EUR 500 Mio aufzunehmen. Der Bund begrenzt dabei die effektive Zinsbelastung der Länder durch Subventionen bis zum Jahr 2028 auf jährlich 1,5 Prozent. Alternativ wird die Unterstützung von Zinszuschüssen der Länder für Wohnbaukredite bei anderen Finanzinstituten ermöglicht (https://www.parlament.gv.at/aktuelles/pk/jahr_2024/pk0281).
Zuschüsse für Wohnbauförderung in Österreich
Im Rahmen der zweckgebundenen Zuschüsse für die Wohnbauförderung der Länder sind EUR 1 Milliarde für den Zeitraum von 2024 bis 2026 vorgesehen. Davon sind EUR 780 Mio der Förderung des Neubaus durch gemeinnützige Bauvereinigungen oder gewerbliche Bauträger gewidmet. Die Mittelverwendung ist dabei aufgeteilt in die Finanzierung neuer Eigentumswohnungen und Mietwohnungen mit Kaufoption sowie reiner Mietwohnungen. Ein wichtiger Aspekt der Förderung ist die Integration von Photovoltaikanlagen in die geförderten Projekte. Die verbleibenden EUR 220 Mio sind speziell für die Sanierungsförderung von Mietwohnungen durch gemeinnützige Bauvereinigungen reserviert.
Die zusätzliche Möglichkeit für die Bundesländer, Darlehen über die Bundesfinanzierungsagentur aufzunehmen, umfasst ein Volumen von EUR 500 Mio Diese Darlehen sind speziell für Wohnbauförderungsdarlehen der Länder in den Jahren 2024 und 2025 konzipiert, mit einer maximalen Fördersumme von EUR 200.000,– pro Darlehen und einer Mindestlaufzeit von 25 Jahren. Der maximale Zinssatz für diese Darlehen ist auf 1,5 Prozent pro Jahr festgelegt.
Steuerliche Anreize für ökologische Sanierungen und Heizungstausch
Im Rahmen der legislativen Bestrebungen zur Förderung von Umweltverträglichkeit und Nachhaltigkeit in der Baubranche wurden mehrere Modifikationen im Einkommensteuergesetz vorgenommen. Diese Änderungen zielen darauf ab, die Entwicklung von „ökologischen Neubauten“, die Durchführung ökologisch orientierter Sanierungsprojekte sowie den Wechsel zu umweltfreundlichen Heizsystemen zu fördern.
Ein signifikantes Element dieser gesetzlichen Neuerungen ist die beschleunigte steuerliche Abschreibung von Sanierungsmaßnahmen, die gemäß dem Umweltförderungsgesetz Unterstützung finden.
Des Weiteren ist vorgesehen, dass für Wohnneubauten, die im Zeitraum zwischen dem 31. Dezember 2023 und dem 1. Januar 2027 fertiggestellt werden und spezifizierte ökologische Standards erfüllen, ein erhöhter Abschreibungssatz für Abnutzung (AfA) Anwendung findet. Konkret können diese Bauvorhaben über einen Zeitraum von drei Jahren einen dreifachen AfA-Satz nutzen, was einer jährlichen Abschreibung von 4,5 Prozent entspricht. Diese Maßnahme soll die Realisierung ökologisch ausgerichteter Neubauvorhaben finanziell attraktiver machen.
Zusätzlich werden Aufwendungen für thermisch-energetische Sanierungen sowie der Austausch von Heizkesselsystemen temporär steuerlich begünstigt. Dies umfasst Maßnahmen wie die Dämmung von Außenwänden, den Austausch von Fenstern, Dachbegrünungen, die Installation einer Wärmepumpe oder Holzzentralheizung sowie die Herstellung eines Fernwärmeanschlusses. Für diese Investitionen ist ein „Öko-Zuschlag“ in Höhe von 15 Prozent der entstandenen Kosten vorgesehen.
