09.12.2024 | Bau & Immobilien | ID: 1189840

Schimmel: Erhaltungspflicht des Vermieters und richtiges Lüften

Redaktion WEKA

Wird in der kalten Jahreszeit zu wenig geheizt, kann das zu Schimmel in der Wohnung führen. Lesen Sie hier zur Schimmelprävention durch richtiges Lüften und welche Erhaltungsplichten Vermieter treffen.

Sowohl die hohen Energiekosten als auch der Klimaschutz führen unweigerlich dazu, dass bei Heizkosten immer mehr eingespart werden muss. Doch allzu stark ausgekühlte Räume können zu einem ungebetenen Gast in den eigenen vier Wänden führen: Schimmel!

Mehr Schimmel durch weniger Wärme

Eine Raumtemperatur von 20 Grad Celsius gilt als die Temperatur, bei der keine erhöhte Schimmelgefahr besteht. Zudem wird dieser Wert als gesundheitlich unbedenklich eingestuft. Die relative Luftfeuchtigkeit sollte sich zwischen 40 und 60 Prozent befinden.

Niedrige Temperaturen lassen also die relative Luftfeuchtigkeit und somit auch das Schimmelrisiko ansteigen.

Schimmel in der Wohnung – Erhaltungspflichten des Vermieters

Unter bestimmten Voraussetzungen kann Schimmelbefall auch die Erhaltungspflichten des Vermieters im Bereich der Mietgegenstände iSd § 3 Abs 2 Z 2 MRG auslösen. Der OGH hat sich dazu wie folgt geäußert:

Wenn der Schimmel in das Mauerwerk eindringt und deshalb nicht allein durch eine Behandlung der Oberfläche beseitigt werden kann, liegt ein Schaden des Hauses vor, weil die Bausubstanz angegriffen ist. Dazu genügt ein Befall des Verputzes, weil auch er zur Bausubstanz gehört. In einem solchen Fall hängt die Erhaltungspflicht des Vermieters davon ab, ob eine großflächige Erneuerung des Verputzes notwendig ist. Kleinere Ausbesserungen des Verputzes obliegen dem Mieter, während die großflächige Erneuerung des Wand- oder Deckenverputzes in die Erhaltungspflicht des Vermieters fällt (RS0102183; OGH 12.06.1996, 5 Ob 2060/96v). Auf dieses Urteil hat sich der OGH bezogen und festgestellt, dass eine nachhaltige Schimmelbildung im eben geschilderten Sinn bei Auftreten von Schimmelflecken rund um zwei Steckdosen nicht vorliegt ([T9]; OGH 18.12.2006, 8 Ob 153/06t).

Prinzipiell kann also gesagt werden: Arbeiten in Mietobjekten sind nur dann den Vermieter treffende Erhaltungsarbeiten (iSd § 3 Abs 2 Z 2 MRG), wenn es sich um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses bzw um die Beseitigung von einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung handelt.

Nur ein Schaden, der einerseits die ordentliche Benützung des Bestandobjektes unmöglich macht, andererseits ein außergewöhnliches Ausmaß erreicht, kann als „ernst“ angesehen werden ([T8]; OGH 18.12.2006, 8 Ob 153/06t; OGH 14.06.2016, 5 Ob 249/15a).

Oberflächliche Schimmelbildung in einem Bestandobjekt ohne Schädigung der Bausubstanz wertet die Rechtsprechung zwar nicht als vom Vermieter nach § 3 Abs 2 Z 2 MRG zu behebenden Schaden (RS0102183 [T3, T9, T13]), sofern nicht eine erhebliche Gesundheitsgefährdung durch hohe Konzentration von Schimmelpilzsporen in der Raumluft vorliegt (RS0102183 [T12]). Dies definiert aber nur den Umfang der Erhaltungspflicht des Vermieters iSd § 3 MRG und beantwortet keinesfalls die Frage abschließend, dass ein vom Mieter verursachter Schimmelbefall im Bestandobjekt nicht als erheblich nachteiliger Gebrauch (§ 1118 erster Fall ABGB, § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG) anzusehen ist (OGH 19.05.2015, 5 Ob 45/15a).

Was also tun bei Schimmelbefall?

Zunächst ist der Vermieter hiervon zu verständigen und aufzufordern, Abhilfe zu schaffen.

In der Regel werden Mieter von ihren Vermietern bei Meldung eines Schimmelbefalles darauf hingewiesen, dass sie diesen selbst zu verantworten haben aufgrund der mangelnden Lüftung, falsches Heizverhalten etc.

Wobei hier gesagt werden muss, dass damit nicht immer dem Mieter Unrecht getan wird, da nicht jeder Schimmelbefall gleich auf einen Baumangel oder auf einen ernsten Schaden des Hauses zurückzuführen ist, sondern seinen Ursprung im falschen Lüftungsverhalten eines Mieters haben kann. Die kategorische Ablehnung der Besichtigung des Schadens bzw Behebung des Schadens auch bei Feststehen, dass es sich hier nicht nur um einen rein oberflächlichen Schimmelbefall handelt, ist jedoch nicht zulässig.

Gerichtliche/Behördliche Hilfe

Gem § 6 MRG kann bei Unterlassung an Erhaltungs- und/oder Verbesserungsarbeiten durch den Vermieter auf Antrag durch das Gericht bzw der Schlichtungsstelle die Durchführung der unterlassenen Arbeiten aufgetragen werden.

Eine weitere Möglichkeit, die Erhaltung bzw Verbesserung des Mietgegenstandes, der ja durch den größeren Schimmelbefall nicht mehr im bedungenen Gebrauch verwendet werden kann, ist, die Baubehörde und das Gesundheitsamt zu informieren, die dann – wenn der Vermieter nicht tätig wird – die Gesundheitsschädlichkeit feststellen können, was wiederum eine schnellere Durchsetzung der Erhaltungsarbeiten bei Gericht zur Folge haben kann.

Schimmelprävention durch richtiges Lüften

Folgende Tipps können helfen Schimmelbefall frühzeitig vorzubeugen:

• Oft lüften: Es sollte mindestens drei Mal täglich (ideal: morgens, mittags, abends) die Luft in den Räumen erneuert werden.
• Kurz lüften: Ein guter Richtwert für den Herbst ist eine Lüftungsdauer zwischen 10 und 15 Minuten. Im Winter sind maximal 5 Minuten ausreichend.
• Kräftig lüften: Wichtig ist es, bei den Lüftvorgängen die Fenster ganz zu öffnen. Langes, regelmäßiges Lüften bei gekippten Fenstern kostet viel Heizenergie!
• Freigesetzte Feuchte weglüften: Durch Kochen und Duschen wird Feuchte freigesetzt. Diese immer gründlich weglüften!
• Türen geschlossen halten: Ein kleiner Trick mit großer Wirkung – Türen zwischen wärmeren und kühleren Bereichen in der Wohnung schließen und so das Schimmelrisiko minimieren!

Fazit

Zusammengefasst lässt sich festhalten, dass die Kombination aus dem richtigen Heizverhalten sowie einer durchdachten Lüftungsstrategie wesentlich für eine effiziente Energienutzung ist. Mit Hilfe dieser Maßnahmen können Schimmelbildungen vorgebeugt und Heizkosten gespart werden.