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Steuerrechtliche Maßnahmen in der Immobilienbranche wegen COVID-19
Dieser Beitrag gibt einen guten Überblick über Zahlungserleichterungen für Immobilienunternehmen, die neue Zinsschranke bei der Körperschaftsteuer sowie die Einführung von Optionen zur Ratenzahlung.
Zahlungserleichterungen für Immobilienunternehmen
Das 1. COVID-19 Steuermaßnahmengesetz sah eine amtswegige Verlängerung der Steuerstundungen bis 30. Juni 2021 vor (siehe § 323c Abs 11a BAO). Dies gilt jedoch nur für bereits bestehende, gesetzlich bis 15. Jänner 2021 bewilligte Steuerstundungen. In weiterer Folge wurde die Befristung vom 31. März bis 30. Juni 2021 verlängert. Die weitere Stundung erfolgt automatisch.
Für Abgaben, die zwischen dem 26. September 2020 und dem 28. Februar 2021 fällig werden bzw wurden, kommt es zu einer amtswegigen Stundung bis 30. Juni 2021 (siehe § 323c Abs 11b BAO). Eigenständige Stundungsanträge sind hierbei nicht erforderlich, wobei im Gegensatz zum ersten Halbjahr 2020 kein Liquiditätsengpass glaubhaft zu machen ist. Es genügt, die von der Neuregelung erfassten Abgaben nicht zu entrichten. Bis 30. Juni 2021 fallen zudem keine neuen Stundungszinsen oder Säumniszuschläge an (siehe § 323c Abs 13 und 15 BAO). Anspruchszinsen hinsichtlich Nachforderungen für die Veranlagungszeiträume 2019 und 2020 sind nicht vorzuschreiben. Weiters werden bis 30.06.2021 keine Säumniszuschläge festgesetzt. Vom 01.07.2021 bis 30.06.2024 betragen die Stundungszinsen 2 % pro Jahr über dem aktuell geltenden Basiszinssatz. Der Zinssatz wurde durch eine Novelle ab 01.07.2021 bis 30.09.2022 von 2 % auf 1,38 % reduziert.
Lohnsteuerrechtliche Besonderheiten für ausländische Immobilienunternehmen
Ausländische Arbeitgeber wurden im Rahmen des Abgabenänderungsgesetz 2020 verpflichtet, für ihre in Österreich unbeschränkt steuerpflichtigen Arbeitnehmer Lohnsteuer einzubehalten, sofern diese keine lohnsteuerliche Betriebsstätte in Österreich betreiben. Eine Lohnsteuerabzugsverpflichtung besteht künftig nur, wenn die Tätigkeit in Österreich ausgeübt wird und Österreich auch das Besteuerungsrecht entsprechend den zwischenstaatlichen Regelungen zusteht. Es kommt daher nicht lediglich auf die unbeschränkte Steuerpflicht an, die bereits mit dem Vorliegen eines Wohnsitzes in Österreich entsteht.
Neue Zinsschranke im Bereich der Körperschaftsteuer
Immobilienunternehmen, die KÖSt-pflichtig sind, müssen künftig eine Zinsschranke beachten. Diese Änderung resultiert aus unionsrechtlichen Vorgaben (Anti Base Erosion and Profit Shifting – Richtlinie). § 12a KStG bindet die Höhe des Zinsabzugs an die Höhe des steuerlichen EBITDA (earnings before interest, tax, depreciation and amortization). Das steuerliche EBITDA zielt darauf ab, die Wertschöpfung der Gesellschaft korrekt abzubilden. Diese Zinsschranke sieht im Wesentlichen eine Begrenzung des Zinsabzugs im Ausmaß von höchstens 30 % des steuerlichen EBIDTA, maximal jedoch EUR 3 Mio pro Jahr vor (§ 12a KStG). Diese Regelung trat mit 01.01.2021 in Kraft und ist erstmalig für Wirtschaftsjahre anzuwenden, die nach dem 31. Dezember 2020 beginnen (siehe hierzu § 26c Z 80 KStG).
Die Bestimmung ist für sämtliche unbeschränkt steuerpflichtige juristische Personen des privaten Rechts (vgl § 1 Abs 2 Z 1 KStG) sowie für beschränkt steuerpflichtige ausländische Körperschaften (vgl § 1 Abs 3 Z 1 KStG) anwendbar, die im Inland eine Betriebstätte betreiben (vgl § 12a Abs 2 KStG). Es bestehen jedoch diverse Ausnahmen.
Einführung von Optionen zur Ratenzahlung
Die Regierungsmaßnahmen haben sich teils stark nachteilig auf die Liquidität von Immobilienunternehmen ausgewirkt, weshalb eine Sonderregelung hinsichtlich der Begleichung von Abgabenschulden geschaffen wurde. Es wurde eine Einigung auf ein 2-Phasen-Modell erzielt.
Ratenzahlungsanträge müssen zwischen dem 10. Juni 2021 und dem 30. Juni 2021 eingebracht werden. Der Ratenzahlungszeitraum während der Phase I beträgt 15 Monate und endet am 30. September 2022. Die Raten während der Phase I müssen das Kriterium der Angemessenheit erfüllen, weshalb zumindest 40 % des Abgabenrückstandes zu begleichen sind. Es erfolgt hierbei keine Bonitätsprüfung.
Sofern dies nicht ausreicht, kommt Phase II in Betracht. Anträge müssen hierbei vor dem 31. August 2022 eingebracht werden (ÖGK und BVAEB bis zum 30. September 2022). Der Ratenzahlungszeitraum der Phase II beträgt 21 Monate und endet am 31. Juni 2024. Infrage hierfür kommen nur jene Beträge, für die bereits die Ratenzahlung in Phase I bewilligt wurde, jedoch nicht entrichtet werden konnten. Voraussetzung ist jedenfalls, dass in Phase I mindestens 40 % des Abgabenrückstandes zurückgezahlt wurden und kein Terminverlust eingetreten ist. In Phase I benötigt es einen Nachweis (Glaubhaftmachung) der Einbringlichkeit durch den Abgabenschuldner. Je höher der zu stundende Betrag und je länger die gewünschte Laufzeit ist, desto höher sind die Anforderungen an die beizulegenden Nachweise.
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