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Winterzeit ist Heizungszeit – aber was tun, wenn man unfreiwillig beim Heizen spart?
Uns wurden astronomische Heizkosten bzw. auch Ausfälle vorhergesagt, die manchen zum Überdenken seiner Heizgewohnheiten gebracht hat, nur was kann man als Mieter tun, wenn die Heizungsanlage von heute auf morgen einfach ausfällt?
Grundsätzlich ist die Versorgung mit Energie nicht forderbar, nur die entsprechenden Anschlüsse müssen vorhanden und einwandfrei sein. Ist sohin eine Heizungsanlage defekt geworden und dauert die Behebung länger oder ist ersichtlich, dass der Vermieter nichts gegen den Ausfall unternimmt, steht zumeist dem Mieter einerseits ein Verfahren zur Durchsetzung der Erhaltungspflichten gegen den Vermieter zu und andererseits das Recht auf Mietzinsminderung.
Durchsetzung von Erhaltungsarbeiten
Im Verfahren zur Durchsetzung der Erhaltungspflichten des Vermieters wird ein etwaiges Verschulden des Mieters (zB wegen mangelnder Wartung der Gerätschaften) nicht geprüft, hingegen bei der Mietzinsminderung schon. Wenn der Mangel vom Mieter selbst verschuldet wurde, kann er nicht die Miete mindern. Doch was bedeutet die Erhaltungspflicht, muss der Vermieter jegliche Defekte im Haus beheben?
Das Mietrechtsgesetz sieht vor, dass der Vermieter verpflichtet ist, das Haus, die der gemeinsamen Benützung der Bewohner dienenden Anlagen und (eingeschränkt) auch die Mietgegenstände im ortsüblichen Standard zu erhalten. Diese Bestimmung ist zwingend und kann vertraglich nicht wirksam abgeändert werden. Auch fällt darunter die Reparatur der Zentralheizungsanlage sowie Versorgungsleitungen.
Der Vermieter ist im Übrigen seit 2015 auch verpflichtet (dies betrifft auch ältere dem MRG unterliegende Verträge), Arbeiten zur Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, Warmwasserboilern und sonstigen mitvermieteten Wärmeaufbereitungsgeräten durchzuführen.
Erhaltungspflicht von Heizungsanlagen
Bei einem Ausfall der Heizungsanlage (aber natürlich nicht bei einem tatsächlichen Engpass der Energielieferanten) kann der MRG-Mieter die Durchführung der notwendigen Reparatur bei Gericht (in manchen Städten bei der Schlichtungsstelle) einfordern.
Im Bereich des ABGB ist grundsätzlich die Erhaltungsverpflichtung des Vermieters aus § 1096 ABGB ableitbar, allerdings kann dies vertraglich abgeändert – zu Lasten des Mieters – werden.
Verfahren sind teilweise langwierig und bieten dem Mieter nicht unverzüglich Abhilfe, nicht auszudenken, wenn die Instanzen bemüht werden oder trotz eindeutigem Ergebnis vielleicht sogar noch ein Vollstreckungsverfahren nötig wird. Es könnte sich auch die Unbehebbarkeit eines Gebrechens, wie zB Stilllegung eines schadhaft gewordenen Kamins, herausstellen.
Effektiver könnte es da schon sein, die Miete zu mindern. Doch wann kann man dies und in welchem Ausmaß?
Mietzinsminderung
Die Mietzinsminderung setzt voraus, dass eine Bestandsache bei Übergabe oder während der Mietdauer eine gänzliche oder teilweise Unbrauchbarkeit, die nicht beim Abschluss des Mietvertrages berücksichtigt wurde, aufweist.
Die Brauchbarkeit richtet sich generell nach dem Vertragszweck. Mangels einer anderen bei Abschluss des Mietvertrages getroffenen Vereinbarung ist unter „bedungenem Gebrauch“ einer Wohnung zu verstehen, dass das Mietobjekt mit all seinen Teilen bestimmungsgemäß zu Wohnzwecken verwendet werden kann.
Ausmaß der Mietzinsminderung
Das Ausmaß der Zinsminderung richtet sich nach dem Grad und der Dauer der Unbrauchbarkeit des Bestandobjektes, was nach den konkreten Umständen des Einzelfalles zu beurteilen ist. Bei einem Heizungsausfall wird die Dauer nur die Wintermonate betreffen, bei einem Warmwasseraufbereitungsgerät wohl das ganze Jahr. Die Rechtsprechung gewährte bei Ausfällen der Wärmeversorgung bzw Nichterreichens einer Temperatur über 18 Grad im Winter 10 – 25 % Mietzinsminderung. Dies erscheint wenig, ist aber einzelfallabhängig.
Die Zinsminderung tritt ex lege ein und besteht sohin ab Beginn der Unbrauchbarkeit oder Gebrauchsbeeinträchtigung bis zu deren Behebung (wobei dies auch die Selbstbehebung durch den Mieter bedeutet!), dh auch rückwirkend ist eine Mietzinsminderung möglich, vorausgesetzt, der Mieter hat die Fehlfunktion nicht selbst zu verantworten und hat nicht vorbehaltlos die Miete während der Dauer der Unbenützbarkeit zur Gänze entrichtet.
Fazit
Aufgrund der gesetzlichen Mietzinsminderung wegen Unbrauchbarkeit der Wohnung reduzierte Mieteingänge befreien den Vermieter natürlich nicht von seiner Pflicht zur ordnungsgemäßen Erhaltung des Mietobjektes. D.h. beide Instrumentarien können geltend gemacht werden.
Die Mietzinsminderung umfasst im Übrigen alle Mietzinsbestandteile, dh auch die Betriebskosten.
Autorin
Frau Dr. Weisert ist seit 2006 selbstständige Rechtsanwältin in Wien. Im gleichen Jahr promovierte sie zum Doktor der Rechtswissenschaften. Ihre Haupttätigkeit liegt in der zivil- und strafrechtlichen Beratung und Vertretung. Auf folgende juristische Felder hat sie sich spezialisiert: Miet- und Wohnrecht, Immobilien- und Liegenschaftsrecht, Gewährleistungs- und Schadenersatzrecht, Familien- und Erbrecht sowie Straf- und Verwaltungsstrafrecht.
Für den WEKA-Verlag erstellt sie regelmäßig Fachbeiträge für das Portal Wohnrecht online und ist Autorin von Loseblattwerken zum WEG und Zivilverfahrensrecht.
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