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Was bringt die Mietpreisbremse?
RA Dr. Andrea Weisert erläutert das kürzlich beschlossene 3. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (3. MILG), wodurch Mieterhöhungen begrenzt werden sollen. Welche Neuerungen bringt die sog Mietpreisbremse konkret, wann ist sie anwendbar?
Unsere Regierung hat am 15.12.2023 das 3. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz beschlossen, wonach Mieterhöhungen von Kategoriemieten, Richtwertmieten und Mieten von gemeinnützigen Wohnungen begrenzt werden.
Den Medien war und ist zu entnehmen, dass statt der geforderten umfassenderen Eingriffe zur Deckelung der Mietpreise nur ein „Kompromiss“ beschlossen wurde, der weder den von der SPÖ geforderten Mietenstopp am freien Wohnungsmarkt noch ein umfassendes Maßnahmepaket für künftiges leistbares Wohnen enthält (Quelle: Parlamentskorrespondenz Nr 1411 vom 15.12.2023).
Was bedeutet das Gesetz konkret für Mieter?
Zunächst sollten die unterschiedlichen Formen der Mieten in Österreich erklärt werden. Man spricht im Vollanwendungsbereich grundsätzlich von folgenden Mietzinsen:
- angemessenen Mietzins
- Richtwertmietzins
- Kategoriemietzins
Welcher kommt wann zur Anwendung?
Kategoriemietzinse betreffen nur Wohnungen, die zwischen dem 01.01.1982 und 28.02.1994 angemietet wurden. Hier ist – wie der Name schon sagt – die Kategorie der Wohnung ausschlaggebend, dh die Ausstattung und Größe bestimmt, ob eine Wohnung der Kategorie A, B, C oder D zuzuordnen ist. Je nachdem sind im Gesetz selbst die Beträge pro m² Nutzfläche festgelegt und damit kann die Miete für die Wohnung errechnet werden. Diese Beträge sind darüber hinaus auch wertgesichert und werden vom Bundesministerium für Justiz kundgemacht.
Bisher wurden die Kategoriemietzinse dann erhöht, wenn der Verbraucherpreisindex gegenüber dem letzten Änderungszeitpunkt um mehr als 5 % gestiegen ist. Die Schwelle ist im Gesetz normiert.
Hinweis:
Für Mietverträge, die nach dem 28.02.1994 abgeschlossen wurden, und dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtes unterliegen, gilt der Kategoriemietzins nur für die Kategorie D, ansonsten entweder der Richtwertmietzins oder der angemessene Mietzins.
Angemessener Mietzins – Kriterien
Der angemessene Mietzins kann zwischen dem Vermieter und dem Mieter dann vereinbart werden, wenn die im Gesetz aufgezählten Voraussetzungen vorliegen, zB wenn es sich um eine Geschäftsraummiete handelt, oder der Mietgegenstand in einem Neubau gelegen ist (nach 08.05.1945 erteilte Baubewilligung) bzw durch Um-, Auf-, Ein- oder Zubau (nach 08.05.1945) neu geschaffen wurde; oder der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, das unter Denkmalschutz steht, oder der Mietgegenstand der Kategorie A oder B entspricht und eine Nutzfläche über 130 m² hat (sofern der neue Mietvertrag innerhalb 6 Monate nach Ausscheiden des letzten Mieters geschlossen wurde und der neue Mieter kein Eintrittsberechtigter ist); ebenfalls, wenn ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegt und seit Übergabe des Mietgegenstandes mehr als ein Jahr verstrichen ist und die Vereinbarung schriftlich getroffen wurde.
Dieser Mietzins muss „angemessen“ sein, dh er kann durch die Schlichtungsstelle/Gericht geprüft werden, wobei die Größe, Beschaffenheit, Lage, Ausstattung etc der Wohnung/Umgebung eine Rolle spielen. Meistens wird in den Mietverträgen eine Wertsicherungsklausel enthalten sein, was den Vermieter berechtigt, die Miete entsprechend der Wertsicherung (Indexanpassung) zu erhöhen.
Richtwertmietzins – Kriterien
Liegen die Voraussetzungen für eine Vereinbarung des Mietzinses (angemessener Mietzins) im Vollanwendungsbereich des MRG nicht vor, kommt der Richtwertmietzins zur Anwendung. Dabei handelt es sich ebenfalls um einen angemessenen Hauptmietzins, der mit einem feststehenden Ausgangswert, dem Richtwert, angesetzt wird. Der Richtwert wird für jedes Bundesland für die so genannte mietrechtliche Normwohnung festgelegt, wobei je nach Ausstattung der gegenständlichen Wohnung Zu- oder Abschläge vorgenommen werden können. ZB wird für eine Wohnung, die ohne Lift zu erreichen ist, ein Abschlag vorgenommen und für die verkehrsberuhigte Umgebung ein Zuschlag usw. Nach oben hin ist der Richtwertmietzins durch die Angemessenheit begrenzt, nach unten durch den Kategoriemietzins.
Anpassung der Richtwerte
Die Richtwerte werden seitens des Gesetzgebers angepasst, was bis dato alle zwei Jahre am 1. April anhand der Veränderung des Jahresdurchschnittswertes der Verbraucherpreisindex des Vorjahres gegenüber dem Ausgangswert gemessen und bekannt gegeben wird. Dann ist es auch zulässig, dass der Mietzins an dem neu bekannt gegebenen Richtwert angepasst, dh erhöht (oder eher unwahrscheinlich: gesenkt) wird.
Im Zuge der Finanzkrise 2008 und auch während der Corona-Pandemie 2021 wurden die Indexierungen der Richtwertmieten aufgeschoben. Aufgrund der derzeit hohen Inflationsraten wurde seit längerem die Forderung laut, die am 01.04.2024 gesetzlich vorgesehene Indexierung bis 2026 auszusetzen. Dies sollte auch für die gesetzliche Wertsicherung der Kategoriebeträge und weitere mietrechtliche Beträge gelten.
Änderungen durch das 3. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (Sog Mietpreisbremse)
Durch das nunmehr beschlossene mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (die sog Mietpreisbremse) werden die bezughabenden Gesetzestellen für den Richtwertmietzins und die Wertsicherung des Kategoriemietzinses zusammenfassend dahingehend geändert, dass erst wieder ab 01.04.2025 eine jährliche (Wert-)Anpassung erfolgt, sodass für das Jahr 2024 keine Anhebung des Mietzinses möglich ist (im Vollanwendungsbereich).
Bezüglich der mietrechtlichen Kategoriebeträge bedeutet dies, dass für 2025 und 2026 eine 5 %-Anhebungsgrenze normiert wurde, dh die Beträge dürfen sich nicht mehr als 5 % gegenüber dem letzten Änderungszeitpunkt erhöhen, ab 2027 vermindern oder erhöhen sich die Beträge gegenüber dem jeweils letzten Änderungszeitpunkt in dem Maß, dass der durchschnittlichen jährlichen Veränderung des Verbraucherpreisindex 2000 in den 3 dem Valorisierungszeitpunkt vorangegangenen Jahren entspricht. Sofern diese Veränderung 5 % übersteigt, ist der 5 Prozentpunkte übersteigende Teil nur zur Hälfte zu berücksichtigen.
Der Richtwert wird ab 1. April 2025 jährlich angepasst, für 2025 und 2026 gilt eine Anhebungsgrenze von jeweils 5 %, wobei für 2025 nur die Jahresinflation aus 2024 berücksichtigt wird, nicht aber die Inflation aus dem Jahr 2023.
Ab 2027 erfolgt die Anpassung entsprechend der Durchschnittswerte der Inflation der letzten drei Jahre, sollte diese höher als 5 % sein, wird die Inflation, die darüber hinaus geht, nur zur Hälfte eingerechnet werden.
Die Entgeltbestandteile bei Genossenschaftswohnungen sind ähnlich behandelt worden, dh die Erhöhung wurde auch mit 5 % gedeckt, dies gilt jedoch schon ab 01.04.2024 und nicht ab 2025.
Fazit und Kritik
Die große Kritik bezüglich des 3. mietrechtlichen Inflationlinderungsgesetzes besteht vor allem darin, dass die angemessenen und freien Mietzinse von der Mietpreisbremse nicht umfasst sind und auch bei gemeinnützigen Wohnungen der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag nicht ausgenommen wurde, was vor allem bei nötigen Sanierungen (Stichwort Klima) kontraproduktiv ist.
Auch die – meiner Ansicht nach – komplizierte Regelung mit Schwellenwerten und Heranziehung von Durchschnittswerten der Inflation der letzten Jahre macht es nicht einfacher für Vermieter oder Mieter, eine entsprechende Miete zu verlangen bzw nachzuvollziehen und ob es eine Erleichterung bringen wird, wird man ohnedies erst sehen.
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