22.01.2025 | Wohnrecht | ID: 1192513

Zur Mietzinsminderung bei Oberflächenschimmel

Roman Reßler

Mag. Roman Reßler erläutert, ob ein oberflächlicher Schimmelbefall in einer Wohnung einen ernsten Schaden des Hauses und deshalb eine erhebliche Gesundheitsgefährdung darstellt und somit den Vermieter eine Erhaltungspflicht trifft.

Das regelmäßige Entfernen von Oberflächenschimmel, welches eine regelmäßige Behandlung mit Schimmelschutzmittel bzw auch ein Neuaufbringen von Wandfarbe erfordert, fällt nicht mehr in die Wartungs- und Instandhaltungspflicht der Mieter nach § 8 MRG. Eine Erhaltungspflicht des Vermieters im Sinne des § 3 Abs 2 MRG scheidet jedoch im Vollanwendungsbereich des MRG ebenso aus. Somit verbleibt ein so genannter Graubereich, in dem nach dem MRG weder dem Vermieter noch dem Mieter eine Instandhaltungspflicht trifft.

Das Mietzinsminderungsrecht des Mieters nach § 1096 Abs 1 Satz 2 ABGB bleibt von diesem Umstand jedoch unberührt, selbst wenn in diesem Graubereich Mängel auftreten.

Zur Mietzinsminderung

Hinsichtlich der Mietzinsminderung des Mieters legt § 1096 Abs 1 Satz 2 ABGB folgende Regelung fest: Ist das Bestandstück bei der Übergabe derart mangelhaft oder wird es während der Bestandzeit ohne Schuld des Bestandnehmers (Mieters) derart mangelhaft, dass es zu dem bedungenen Gebrauch nicht taugt, so ist der Bestandnehmer (Mieter)für die Dauer und in dem Maße der Unbrauchbarkeit von der Entrichtung des Zinses befreit. Auf diese Befreiung kann bei der Miete unbeweglicher Sachen im Voraus nicht verzichtet werden.

Zum Ausmaß der Mietzinsminderung

Das Ausmaß der Mietzinsminderung richtet sich nach dem Grad und der Dauer der Unbrauchbarkeit und ist nach den Umständen des Einzelfalles und der Situation im Gesamtzusammenhang zu beurteilen.

Beim Ausmaß der Mietzinsminderung ist einerseits die vertragliche Vereinbarung und andererseits der Nutzungszweck zu beachten. Es macht einen Unterschied, ob der Bestandgegenstand für Wohnzwecke vermietet wurde oder ob es sich um ein vermietetes Reifenlager handelt, bei dem während des Mietvertrages eine aufsteigende Mauerfeuchtigkeit auftritt oder derselbe Mietgegenstand zur Lagerung von Büchern, Papier oder feuchtigkeitsempfindlichen Stoffen verwendet wurde.

Zur Entscheidung in Bezug auf Mietzinsminderung bei Oberflächenschimmel

OGH vom 19.06.2024, 7 Ob 97/24a

Im Vollanwendungsbereich des MRG ist der Vermieter zwingend zur Durchführung der im § 3 Abs 2 MRG aufgezählten taxativen Erhaltungsarbeiten verpflichtet. Im Inneren des Mietgegenstandes ist der Vermieter demnach dann zu Erhaltung verpflichtet, wenn es sich um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses oder um die Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung handelt oder wenn es sich um Arbeiten handelt, die dazu dienen, einen zu vermietenden Mietgegenstand in brauchbarem Zustand zu übergeben. Darüber hinaus ist der Vermieter auch verpflichtet, jene Arbeiten vorzunehmen, die zu Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, Warmwasserboilern oder sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten in den Mietgegenständen des Hauses erforderlich sind.

Gem § 8 Abs 1 Satz 2 MRG hat der Mieter im Vollanwendungsbereich des MRG den Mietgegenstand und die für den Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen wie im besonderen Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, Beheizungs- einschließlich von zentralen Wärmeversorgungsanlagen und sanitären Anlagen so zu warten, soweit es sich nicht um die Behebung von ernsten Schäden oder um die Beseitigung von erheblichen Gesundheitsgefährdungen handelt, so instand zu halten, dass dem Vermieter und den anderen Mietern des Hauses kein Nachteil erwächst.

Graubereich der Instandhaltungspflicht

In Abgrenzung zu den vorhin genannten Bestimmungen im Vollanwendungsbereich verbleibt jedoch ein so genannter „Graubereich“, in dem nach dem MRG weder der Vermieter noch der Mieter die Instandhaltungspflicht trifft. Davon betroffen ist die Beseitigung von Schäden an Wänden und am Boden und das Ausmalen, sofern kein ernster Schaden des Hauses oder eine erhebliche Gesundheitsgefährdung vorliegt. Im gegenständlichen Fall trat ein so genannter oberflächlicher Schimmelbefall auf, der regelmäßig entfernt werden musste und regelmäßig mit Schimmelschutzmitteln behandelt wurde.

Darüber hinaus musste in zeitlichen Abständen auch eine Neuaufbringung von Wandfarbe erfolgen. Diese an sich notwendigen Arbeiten sind nach Ansicht des OGHs nicht mehr von der Erhaltungspflicht des beklagten Vermieters umfasst, weil Oberflächenschimmel nicht als ernster Schaden zu qualifizieren ist.

Beispiele aus der Judikatur in Bezug auf die Mietzinsminderung bei Schimmel

So ist bei erheblichem Schimmelbefall in einer Wohnung, wobei diese noch bewohnbar ist, ein Mietzinsminderungsanspruch von 75 % anzusetzen (MietSlg 59.137). Weist jedoch eine durch Schimmelpilz befallene Wohnung keinen nennenswerten Wohnwert auf, so besteht ab Beginn der Unbrauchbarkeit ein Mietzinsminderungsanspruch von 100 % (MietSlg 23.130/20).

Bei Schimmelbefall im Schlafzimmer, Kinderzimmer und Küche, Teilen der Wohnküche, wobei die Wohnung in diesem Fall noch weiter bewohnt werden konnte, wurden 40 % Mietzinsminderung zuerkannt (Zak 2008/429).

Bei Oberflächenschimmel in zwei Fenstern, insbesondere im Bereich der Fenster trotz mehrfach vorangegangener Schimmelbekämpfungsmaßnahmen wurde ein Minderungsanspruch von 10 % zuerkannt (MietSlg 62.143).

Keine Mietzinsminderung, wenn der Schimmelbefall rein auf das Wohnverhalten des Mieters und nicht auf bauliche Mängel zurückzuführen ist (MietSlg 59.138).

Fazit

Der vorliegenden Entscheidung ist vorbehaltslos zuzustimmen.

Unabhängig davon sind auch bei Oberflächenschimmelbildung Maßnahmen zu treffen, um diese für die Zukunft vermeiden, zumal auch in diesen Fällen mit Mietzinsminderungsansprüchen eines Mieters zu rechnen ist.

Autor

Mag. Roman Reßler ist Rechtsberater im Zentralverband Haus und Eigentum. Schon während seines Studiums war er als Eigentümer von Liegenschaften mit Fragen des Miet- und Wohnrechts beschäftigt. Nach Absolvierung des rechtswissenschaftlichen Studiums und des Gerichtsjahres mit dem Schwerpunkt „Wohnrecht“ sammelte er weitere praktische Erfahrungen in einer Hausverwaltung. Im Jahre 2001 begann er seine Tätigkeit als Rechtsberater im Zentralverband Haus und Eigentum, wo er für die persönliche Mitgliederberatung verantwortlich ist.

Neben seiner Tätigkeit als Rechtsberater verfasst er auch juristische Fachartikel in der monatlich erscheinenden Mitgliederzeitung „Haus & Eigentum“.