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Dokument-ID: 631375

Judikatur | Entscheidung

5 Ob 196/12b; OGH; 6. Juni 2013

GZ: 5 Ob 196/12b | Gericht: OGH vom 06.06.2013

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Hon.-Prof. Dr. Danzl als Vorsitzenden und die Hofrätinnen Dr. Hurch und Dr. Lovrek sowie die Hofräte Dr. Höllwerth und Mag. Wurzer als weitere Richter in der wohnrechtlichen Außerstreitsache der Antragstellerin Z***** R*****, vertreten durch Mag. Elisabeth Nitsche, diese vertreten durch Mag. Michaela Schinnagl, beide Mietervereinigung Österreichs, 1010 Wien, Reichsratsstraße 15, gegen die Antragsgegnerin W*****genossenschaft registrierte Genossenschaft mit beschränkter Haftung, *****, vertreten durch Graf & Pitkowitz Rechtsanwälte GmbH in Wien, wegen §§ 13, 14 iVm 22 Abs 1 Z 6 WGG, über den Revisionsrekurs der Antragstellerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 27. Juni 2012, GZ 39 R 161/12h-18, mit dem infolge Rekurses der Antragsgegnerin der Zwischenbeschluss (richtig: Zwischensachbeschluss) des Bezirksgerichts Donaustadt vom 6. Februar 2012, GZ 2 Msch 6/11w-14, abgeändert wurde, den

Beschluss

gefasst:

Spruch

Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben.

Die Entscheidungen der Vorinstanzen werden aufgehoben und dem Erstgericht wird die neuerliche Entscheidung nach Verfahrensergänzung aufgetragen.

Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.

Begründung:

Die Antragstellerin ist seit 25.06.2004 Nutzungsberechtigte der Wohnung top 30 (Kategorie A; 102,34 m² Wohnnutzfläche), Stiege 3, in einem Haus der Antragsgegnerin, einer gemeinnützigen Bauvereinigung (GBV).

Die Wohnhausanlage wurde unter Zuhilfenahme öffentlicher Förderungsmittel (WFG 1984) in den Jahren 1987 bis 1990 errichtet.

Der von den Parteien abgeschlossene Nutzungsvertrag hat (ua) folgenden Wortlaut:

„…

IV. MONATLICHE NUTZUNGSGEBÜHR

1. Das künftig zu entrichtende monatliche Entgelt (Nutzungsgebühr) wird nach dem WGG (§ 13 Abs 6 bzw § 14) unter Berücksichtigung der DVO berechnet und kann diesen Vorschriften entsprechend verändert werden, wenn sich die der Berechnung des Entgeltes zugrundeliegenden Beträge ändern. Es gelten die jeweils zulässigen Höchstsätze als vereinbart, sodaß die GBV berechtigt sein wird, das Entgelt zukünftig auch nach der jeweils anderen Gesetzesstelle festzusetzen. Die Regelungen des § 46 MRG iVm § 20 WGG bleiben unberührt.

2. Die nach § 13 Abs 6 bzw § 14 WGG berechnete Nutzungsgebühr wird im wesentlichen folgende Komponenten umfassen:

aa) bei Überlassung von Wohnungen der Ausstattungskategorie A oder B gemäß § 15 lit a) Abs 1 Z 1 und 2 MRG idFd BGBl 800/1993 abweichend von § 13 Abs 1 und 2 WGG für die Entgeltsbestandteile gemäß § 14 Abs 1 Z 1 bis 3 und 5 WGG einen Betrag, der sich aus einer Minderung des mit der VO des Bundesministers für Justiz BGBl 140/1994 festgesetzten Richtwertes um 30 vH und der Wertsicherung dieses Richtwertes gemäß § 5 RichtWG idFd BGBl 800/1993 ergibt; die Berechnung des Betrages erfolgt unter sinngemäßer Anwendung des zweiten Satzes des § 5 RichtWG, wobei die angemessene Verzinsung von Eigenmitteln der GBV, die zur Finanzierung von Grundstückskosten verwendet wurden, zusätzlich verrechnet werden wird (§ 13 Abs 6 WGG);

oder

ab) die Tilgung und Verzinsung der Fremdmittel einschließlich der Darlehen aus öffentlichen Mitteln bzw anstelle der Tilgung ein Betrag für die Absetzung für Abnützung, falls die Tilgungsbeträge nicht höher sind, sowie die angemessene Verzinsung der von der GBV allenfalls eingesetzten Eigenmittel, wobei die Zinsen jährlich zu kapitalisieren sind (§ 14 WGG);

b) ein Betrag als Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag, soweit nicht in der Entgeltskomponente gemäß lit aa) dieses Vertragspunktes bereits enthalten;

c) die Verwaltungskosten;

d) die Betriebskosten, einschließlich Steuern, Gebühren und öffentliche Abgaben, auch die für die Sondereinrichtungen;

e) Rücklagen;

f) die Umsatzsteuer einschließlich der Umsatzsteuer aus der Verwohnung des Finanzierungsbeitrages;

…

3. Das monatliche Entgelt (Nutzungsgebühr) wird mit Beginn des Vertrages mit derzeit EUR 523,59 einschließlich Umsatzsteuer und der Umsatzsteuer aus der Verwohnung des Finanzierungsbeitrages vereinbart. Festgehalten wird, daß die Entgeltskomponente nach Z 2. lit aa) dieses Vertragspunktes nach § 13 Abs 6 WGG berechnet wird.

4. Die GBV ist berechtigt, unter der Voraussetzung des § 14 Abs 2 WGG eine Erhöhung der Erhaltungs- und Verbessungsbeiträge bei Gericht zu begehren. Die GBV wird jedenfalls von der ihr nach § 14 Abs 7 WGG zustehenden Möglichkeit zur gegebenen Zeit Gebrauch machen. Die GBV ist weiters berechtigt, unter den Voraussetzungen des § 14d WGG einen Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag zu begehren.

…“

Die Antragsgegnerin hat der Antragstellerin ab Vertragsbeginn die Entgelte vorerst entsprechend Vertragspunkt IV.4. nach § 13 Abs 6 WGG vorgeschrieben. Im Überprüfungszeitraum, nämlich von 01/2006 bis 12/2009, hat die Antragsgegnerin zunächst auf die Vorschreibung nach § 14 Abs 1 Z 1 bis 3 WGG gewechselt und Nutzungsentgelte wie folgt vorgeschrieben:

01/2006 bis 06/2006 nach § 14 Abs 1 Z 1 bis 3 WGG

07/2006 bis 12/2006 nach § 13 Abs 6 WGG

01/2007 bis 12/2009 nach § 14 Abs 1 Z 1 bis 3 WGG.

In der Vorschreibung im Monat Juni 2006 für den Zeitraum Juli 2006 bis Dezember 2006 führte die Antragsgegnerin zur Entgeltfestsetzung Folgendes aus:

„2. ENTGELTFESTSETZUNG ZUM 1. Juli 2006 Das Entgelt gem § 13 Abs 6 WGG ändert sich mit dem Verbraucherpreisindex.“

Darüberhinausgehende Erläuterungen erfolgten nicht.

In der Entgeltvorschreibung im Monat Dezember 2006 führte die Antragsgegnerin zur Entgeltfestsetzung Folgendes aus:

„Da die Kostenmiete gemäß WGG höher ist als der indexierte `Hauptmietzins´, wird vereinbarungsgemäß die Kostenmiete vorgeschrieben.“

In den Entgeltvorschreibungen findet sich jeweils (nur) ein Hinweis auf die gesetzliche Stelle, nach welcher das Entgelt vorgeschrieben wurde (§ 13 Abs 6 WGG bzw § 14 Abs 1 Z 1-3 WGG).

Die Antragstellerin begehrte die Überprüfung der ihr von 01/2006 bis 12/2009 vorgeschriebenen Nutzungsentgelte, die Feststellung der Teilunwirksamkeit der Vorschreibungen sowie die Rückzahlung der Überschreitungsbeträge. Eine „Pendelvereinbarung“, die es der GBV freistelle, nach deren Ermessen zum jeweiligen Zinstermin entweder ein Entgelt nach § 13 Abs 6 WGG (richtwertorientiertes Entgelt) oder nach § 14 Abs 1 Z 1 bis 5 WGG (kostendeckendes Entgelt) vorzuschreiben, sei unzulässig. Beim Wechsel vom richtwertorientierten Entgelt auf das kostendeckende Entgelt sei keine ausreichende Information der Antragstellerin iSd § 14 Abs 1 Satz 2 WGG erfolgt. Der bloße Verweis auf die Gesetzesbestimmungen sei nicht ausreichend. Die getroffene Entgeltvereinbarung verstoße gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG.

Die Antragsgegnerin beantragte Antragsabweisung. Sie sei aufgrund des Nutzungsvertrags berechtigt, das monatliche Entgelt entweder auf Basis des § 13 Abs 6 WGG oder des § 14 Abs 1 Z 1 bis 5 WGG zu verlangen, je nachdem welches Entgelt höher sei. Diese „Pendelklausel“ widerspreche nicht dem Grundsatz, nach welchem eine Entgeltvereinbarung konkret und bestimmt sein müsse. Vielmehr ergebe sich bereits aus dem Wortlaut des § 13 Abs 6 WGG die Zulässigkeit, das Entgelt entweder nach dieser Bestimmung oder nach § 14 Abs 1 Z 1 bis 5 WGG vorschreiben zu dürfen. Die Antragsgegnerin habe auch ihrer Informationspflicht entsprochen und der Antragstellerin insbesondere die Höhe des jeweiligen Zinssatzes rechtzeitig vor der jeweiligen Entgeltvorschreibung bekannt gegeben. Eine Informationspflicht für den Fall des Wechsels der Berechnungsart des Entgelts bestehe nach dem Gesetz ebenso wenig wie eine Sanktion bei Verletzung der Informationspflicht, insbesondere gebe es keine Präklusion für die Geltendmachung eines erhöhten Entgelts.

Das Erstgericht sprach mit Zwischenbeschluss (richtig: Zwischensachbeschluss) aus, dass der Anspruch der Antragstellerin dem Grunde nach zu Recht bestehe. Rechtlich war das Erstgericht der Ansicht, dass zwar nach Vorschreibung eines richtwertorientierten Entgelts im Einzelfall grundsätzlich ein gegebenenfalls höheres kostendeckendes Entgelt verlangt werden bzw ein ausdrücklich vereinbarter Wechsel in diese Entgeltberechnung erfolgen dürfe; jedoch sei eine Vereinbarung, die einen ständigen Wechsel vom richtwertorientierten auf ein kostendeckendes Entgelt bzw umgekehrt ermögliche, im Sinn des § 21 Abs 1 WGG unzulässig, weil dadurch das nach § 13 Abs 6 WGG vereinbarte Entgelt, welches für sich genommen als Höchstbetrag anzusehen sei, zu einem Mindestentgelt werde. Der Anspruch der Antragstellerin bestehe somit dem Grunde nach zu Recht.

Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragsgegnerin Folge und änderte die Entscheidung des Erstgerichts dahin ab, dass es den Sachantrag der Antragstellerin abwies. Rechtlich vertrat das Rekursgericht den Standpunkt, dass durch die Möglichkeit, das Entgelt entweder nach § 14 WGG oder nach § 13 Abs 6 WGG festzusetzen, keine Verletzung des Gleichbehandlungsgebots erfolge. Der Wechsel vom Entgelt gemäß § 13 Abs 6 WGG zum kostendeckenden Entgelt gemäß § 14 WGG führe nämlich nur dann zu einem höheren Betrag, wenn aufgrund von Instandhaltungsmaßnahmen ein erhöhter Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) vorgeschrieben werde. Ließe man in diesem Fall den Wechsel nicht zu und würde man die GBV zwingen, das (niedrigere) Entgelt gemäß § 13 Abs 6 WGG weiter vorzuschreiben, so würden die davon betroffenen Bewohner von den Investitionen profitieren, ohne den gleichen Beitrag zu leisten, wie die übrigen Nutzer des Hauses, die EVB gemäß § 14 WGG bezahlen müssten. Daher spreche das Gleichbehandlungsgebot gerade für und nicht gegen die Zulässigkeit der „Pendelklausel“. Auch die Gesetzesmaterialien gingen davon aus, dass die GBV berechtigt sei, zwischen dem Entgelt gemäß § 13 Abs 6 WGG einerseits und jenem gemäß § 14 Abs 1 WGG andererseits zu wechseln, je nachdem welches Entgelt höher sei. Die Möglichkeit der Einhebung des Richtwertzinses in der heutigen Fassung sei durch die Wohnrechtsnovelle 1999 (WRN 1999, BGBl I 1999/147) geschaffen worden. Der Gesetzgeber habe offensichtlich erkannt, dass bei Durchführung erheblicher Investitionen jene Nutzungsberechtigten, die ein kostendeckendes Entgelt bezahlten, gegenüber den einen Richtwertzins zahlenden Nutzungsberechtigten benachteiligt würden. Um diese Benachteiligung zu verhindern, gehe der Gesetzgeber erkennbar davon aus, dass die GBV in diesem Fall berechtigt sei, zum kostendeckenden Entgelt zurückzuwechseln und somit von allen Nutzungsberechtigten das Entgelt gemäß § 14 Abs 1 WGG zu verlangen. Der Ausschlussbericht (AB 2056 BlgNR 20. GP) führe ausdrücklich an, dass vorübergehend anstelle des Richtwertzinses das kostendeckende Entgelt gemäß § 14 WGG eingehoben werden dürfe. Die Gesetzesmaterialien würden somit klar dafür sprechen, dass die GBV berechtigt sei, zwischen dem Entgelt nach § 13 Abs 6 WGG einerseits und jenem nach § 14 Abs 1 WGG andererseits zu wechseln, je nachdem, welches Entgelt höher sei. Diese Ansicht werde auch von der Lehre geteilt. So führe auch Würth (in Rummel³ § 13 WGG Rz 13) aus, dass die GBV berechtigt sei, vorübergehend vom Entgelt gemäß § 13 Abs 6 WGG auf das höhere Entgelt gemäß § 14 Abs 1 WGG zu wechseln. Im Unterschied zum Ausschussbericht gestehe Würth der GBV dieses Recht jedoch nur dann zu, wenn dies – wie hier – ausdrücklich im Nutzungsvertrag vereinbart worden sei.

Eine Verletzung der Informationspflicht liege ebenfalls nicht vor. § 14 Abs 1 Satz 2 WGG bestimme zwar, dass wenn sich die der Berechnung des Entgelts zugrundezulegenden Beträge änderten, die dafür maßgeblichen Grundlagen, insbesondere die Höhe des jeweiligen Zinssatzes, bei der nächstfolgenden Entgeltvorschreibung dem Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten schriftlich bekanntzugeben seien. Diese Gesetzesbestimmung sei indessen nicht auf den vertraglich vorgesehenen Wechsel vom Entgelt nach § 13 Abs 6 WGG auf jenes nach § 14 Abs 1 WGG zugeschnitten und daher auf diesen Fall nicht anwendbar.

Schließlich sei der GBV darin zu folgen, dass kein Verstoß gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG vorliege. Diese Bestimmung richte sich nämlich nicht gegen zu hohe Preise, sondern solle den Verbraucher gegen unvorhersehbare, nicht kalkulierbare, einseitige Preisänderungen durch den Unternehmer schützen (Krejci in Rummel³ § 6 KSchG Rz 73). In Punkt IV. 1. des Nutzungsvertrags seien jedoch beide Entgeltbestimmungsvarianten (richtwertorientiert oder kostendeckend) dargestellt. Es sei lediglich der GBV überlassen, auf Basis welcher der beiden Entgeltvarianten sie die Vorschreibungen vornehme. Das Risiko einer unvorhersehbaren, nicht kalkulierbaren einseitigen Preisänderung stelle sich nicht, weil der Mieter bzw Nutzungsberechtigte im Zweifel ohnedies vom höheren der beiden Beträge ausgehen könne und müsse. Es könne daher dahingestellt bleiben, ob das KSchG im Hinblick darauf, dass es sich bei den Entgeltbestimmungen der §§ 13 und 14 WGG um leges speciales im Verhältnis zu § 6 Abs 1 Z 5 KSchG handle, auf die genannte Vertragsbestimmung anwendbar sei und ob es sich bei der Nutzungsgebühr um ein Entgelt handle, welches der Unternehmer für seine Leistungen erhalte.

In Stattgebung des berechtigten Rekurses der Antragsgegnerin sei daher der angefochtene Zwischensachbeschluss im Sinn einer gänzlichen Antragsabweisung abzuändern gewesen.

Das Rekursgericht sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands 10.000 EUR übersteigt und der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei, weil – soweit überblickbar – höchstgerichtliche Rechtsprechung zur Frage fehle, ob eine Vereinbarung, die es der GBV freistelle, zwischen dem Entgelt nach § 14 Abs 1 WGG und jenem nach § 13 Abs 6 WGG zu wechseln, zulässig sei.

Gegen den Sachbeschluss des Rekursgerichts richtet sich der Revisionsrekurs der Antragstellerin wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung und Mangelhaftigkeit des Verfahrens mit dem Antrag auf Abänderung im Sinn der Stattgebung ihres Sachantrags; hilfsweise stellt die Antragstellerin auch einen Aufhebungsantrag.

Die Antragsgegnerin erstattete eine Revisionsrekursbeantwortung mit dem Antrag, den Revisionsrekurs zurückzuweisen, in eventu diesem nicht Folge zu geben.

Rechtliche Beurteilung

Der Revisionsrekurs ist aus dem vom Rekursgericht genannten Grund zulässig; er ist in seinem Aufhebungsantrag auch berechtigt.

1.1. Gemäß § 13 Abs 1 WGG haben GBV für die Überlassung des Gebrauchs einer Wohnung oder eines Geschäftsraums aus dem Titel eines Miet- oder sonstigen Nutzungsvertrags, für die (nachträgliche) Übertragung des Eigentums (Miteigentum) an einer Baulichkeit oder für die (nachträgliche) Einräumung des Wohnungseigentums an einer Wohnung, einen Geschäftsraum oder an Einstellplätzen (Garagen) und Abstellplätzen ein angemessenes Entgelt (Preis) zu vereinbaren, das nicht höher, aber auch nicht niedriger angesetzt werden darf, als es zur Deckung der Aufwendungen für die Bewirtschaftung ihrer Baulichkeiten und unter Berücksichtigung eines im Sinne der Grundsätze des § 23 WGG gerechtfertigten Betrags zur Deckung der Kosten der Wirtschaftsführung der Bauvereinigung sowie nach den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung zur Bildung von Rücklagen erforderlich ist (Kostendeckungsprinzip; kostendeckendes Entgelt).

1.2. Nach § 14 Abs 1 WGG ist das angemessene Entgelt für die Überlassung des Gebrauchs einer Wohnung oder eines Geschäftsraumes unter Bedachtnahme auf § 13 WGG nach den Verteilungsbestimmungen des § 16 WGG zu berechnen. Bei der Berechnung des Entgelts dürfen angerechnet werden:

1. ein Betrag für die Absetzung für Abnützung, deren Ausmaß sich nach den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung bestimmt; weicht die Tilgung der Fremdmittel einschließlich der Darlehen aus öffentlichen Mitteln von der Absetzung für Abnützung ab, ist diese Tilgung anstelle der Absetzung für Abnützung anzurechnen;

2. die aufgrund des Schuldscheines (der Schuldscheine) vorzunehmende angemessene Verzinsung der Fremdmittel einschließlich der Darlehen aus öffentlichen Mitteln,

3. die angemessene Verzinsung der Eigenmittel, wobei im Falle der Errichtung von Wohnungen, Eigenheimen, Heimen und Geschäftsräumen die Zinsen grundsätzlich 3,5 vH nicht übersteigen dürfen; dieser Hundertsatz erhöht sich in dem Ausmaß, in dem der um einen Prozentpunkt verminderte Periodenschnitt der Sekundärmarktrendite aller Bundesanleihen des jeweiligen vorangegangenen Kalenderjahres diesen Hundertsatz übersteigt, beträgt jedoch höchstens 5 vH;

4. im Falle der Einräumung eines Baurechtes, der jeweils zu entrichtende Bauzins;

5. ein Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag gemäß § 14d WGG;

6. ein im Sinne der Grundsätze des § 23 WGG gerechtfertigter Betrag zur Deckung der Verwaltungskosten;

7. ein Betrag zur Deckung der sonstigen Betriebskosten im Sinne des Mietrechtsgesetzes, der Kosten für den Betrieb gemeinschaftlicher Anlagen sowie zur Deckung der von der Liegenschaft laufend zu entrichtenden öffentlichen Abgaben;

8. Rücklagen im Ausmaß von höchstens 2 vH der Beträge aus Z 1 bis 4 sowie von 2 vH des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags gemäß Z 5, diesfalls jedoch höchstens vom Betrag nach § 14d Abs 2 Z 3 WGG, und

9. die Umsatzsteuer gemäß dem UStG 1994 (BGBl 1994/663), wobei alle Aufwendungen, die dem Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten aufge- oder verrechnet werden, um die darauf entfallenden Vorsteuerbeträge zu entlasten sind.

2.1. § 13 Abs 6 WGG idF des 3. Wohnrechtsänderungsgesetzes (3. WÄG, BGBl 1993/800) sah vor, dass bei der Überlassung von Wohnungen abweichend von § 13 Abs 1 und 2 WGG anstelle

1. der Entgeltsbestandteile gemäß § 14 Abs 1 Z 1 bis 3 und

2. des EVB gemäß § 14 Abs 1 Z 5 WGG, dieser jedoch nur bis zum Ausmaß des Betrags gemäß § 14d Abs 2 Z 3 WGG, je nach Ausstattungskategorie, der sich jeweils aus § 15a Abs 3 MRG idF BGBl 1993/800 ergebende höhere Betrag im Entgelt vereinbart werden konnte.

2.2. Mit der zuvor wiedergegebenen Regelung ermöglichte der Gesetzgeber den GBV ab 01.01.1994 (bis 31. 8. 1999) für Wohnungen ganz allgemein, also über die durch das 2. Wohnrechtsänderungsgesetz (2. WÄG, BGBl 1991/68) ab 01.03.1991 eingeführten Fälle hinaus, statt des Entgelts nach § 14 Abs 1 Z 1 bis 3 WGG und des EVB gemäß § 14 Abs 1 Z 5 WGG, dieser jedoch nur bis zum Ausmaß des Betrags gemäß § 14d Abs 2 Z 3 WGG (EVB der Grundstufe; Grund-EVB; 5 Ob 255/99g wobl 2002/50 = MietSlg 51.593) den Kategoriemietzins iSd § 15a MRG zu vereinbaren (Kategorieentgelt; Würth in Rummel3 § 13 WGG Rz 11; vgl auch Rosifka, Der wohnungsgemeinnützigkeitsrechtliche Teil der Wohnrechtsnovelle 1999, wobl 1999, 321 [329]).

3.1. § 13 Abs 6 WGG in der – insoweit noch maßgeblichen – Fassung der Wohnrechtsnovelle 1999 (WRN 1999, BGBl I 1999/147) sieht – bei Neuvermietung ab 01.09.1999 (Würth in Rummel³ § 13 WGG Rz 12) - vor, dass bei Überlassung von Wohnungen der Ausstattungskategorie A oder B gemäß § 15a Abs 1 Z 1 und 2 MRG idF BGBl 1993/800 abweichend von Abs 1 und 2 für die Entgeltbestandteile gemäß § 14 Abs 1 Z 1 bis 3 und 5 WGG in Summe ein jeweils höherer Betrag im Entgelt vereinbart werden kann, der sich aus einer Minderung des mit der Verordnung des Bundesministers für Justiz BGBl 1994/140 festgesetzten Richtwerts um 30 % und der Wertsicherung dieses Richtwerts gemäß § 5 des RichtWG idF BGBl 1993/800 ergibt, wobei eine Neufestsetzung des Richtwerts (§ 6 RichtWG) unbeachtlich bleibt (richtwertorientiertes Entgelt). Die Berechnung des Betrags erfolgt unter sinngemäßer Anwendung des zweiten Satzes des § 5 RichtWG. Die angemessene Verzinsung von Eigenmitteln der GBV, die zur Finanzierung von Grundstückskosten verwendet wurden, kann zusätzlich verrechnet werden.

3.2. Dieses neue Entgelt unterscheidet sich von jenem nach § 13 Abs 6 WGG idF 3. WÄG durch die Beschränkung auf Wohnungen der Kategorie A oder B, die gleich behandelt werden, und durch die Einbeziehung der EVBs auch der 2. und 3. Stufe (Würth in Rummel³ § 13 WGG Rz 12; Rosifka, wobl 1999, 321 [329 f]).

Im Bericht des Bautenausschusses zu § 13 Abs 6 WGG idF WRN 1999 (2056 BlgNR 20. GP 2) heißt es dazu:

„Bei Wiedervermietung älterer entschuldeter bzw nur mit geringen Annuitäten belasteter Wohnungen können derzeit bei Wiedervermietung der über der Kostendeckung liegende Kategoriezins und zusätzlich ein Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag von derzeit bis zu 12,90 S/m2 und Monat verlangt werden. Dadurch wurde gerade für junge Familien auch der ältere Wohnungsbestand stark verteuert. Nunmehr ist sichergestellt, daß bei genereller Einhebung eines die Grundstufe übersteigenden Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages dieser aus dem Wiedervermietungsentgelt zu decken ist.“

3.3. Bei Wohnungen der Ausstattungskategorie A oder B darf also die GBV von einem neuen Mieter ein höheres Entgelt verlangen, wenn beim kostendeckenden Entgelt die Summe der Entgeltbestandteile Annuität, Eigenmittelzinsen für Baukosten und gesamter EVB unter dem bezeichneten Höchstbetrag liegen; auf diesen darf dann mit einem „Mehrertrag“ („Wiedervermietungszuschlag“; „Neuvermietungszuschlag“) aufgestockt werden (s dazu auch Rudnigger/Wolfbeis in Illedits/Reich-Rohrwig, Wohnrecht, § 13 WGG Rz 12).

3.4. Da nach § 13 Abs 6 WGG der Betrag „für“ die und nicht „anstatt“ der Entgeltbestandteile gemäß § 14 Abs 1 Z 1 bis 3 und 5 WGG vereinbart werden kann und im Hinblick auf die Verwendungsregel des § 14 Abs 9 WGG sowie das Informationsbedürfnis des Nutzungsberechtigten ist davon auszugehen, dass es sich dabei um kein Pauschal(teil)entgelt handelt, sondern die Entgeltbestandteile gemäß § 14 Abs 1 Z 1 bis 3 und 5 WGG als solche anzusetzen sind und zusätzlich der Zuschlag („Mehrertrag“) zu bezeichnen, zu vereinbaren und vorzuschreiben ist (zutr Rosifka, wobl 1999, 321 [330]).

4.1. Zur Frage, ob eine Anpassung des Entgelts bei wiedervermieteten Wohnungen über den Höchstbetrag gemäß § 13 Abs 6 WGG (Wiedervermietungsentgelt) hinaus zulässig ist, wenn das von den „Altmietern“ gemäß § 14 Abs 1 WGG im Hinblick auf die von ihnen zu bezahlenden Entgeltbestandteile gemäß § 14 Abs 1 Z 1 bis 3 und 5 WGG (Einbeziehung höherer EVBs) den Höchstbetrag gemäß § 13 Abs 6 WGG (Wiedervermietungsentgelt) übersteigt (vgl etwa das Rechenbeispiel bei Rosifka, wobl 1999, 321 [330]), heißt es im Bericht des Bautenausschusses zu § 13 Abs 6 WGG idF WRN 1999 (2056 BlgNR 20. GP 2) weiter:

„Übersteigt das kostendeckende Entgelt der Altmieter diese Obergrenze des Wiedervermietungsentgelts, so kann dieser Betrag insoweit und solange darüber hinaus eingehoben werden.“

4.2. Würth (in Rummel³ § 13 WGG Rz 13), Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht²² § 13 WGG Rz 18) und Rosifka (wobl 1999, 321 [330]) vertreten demgegenüber übereinstimmend die Ansicht, dass bei wiedervermieteten Wohnungen mit einem vereinbarten richtwertorientierten Entgelt der Wechsel vom (die Erhöhung des) Wiedervermietungsentgelt(s) auf das gegebenenfalls höhere Entgelt nach § 14 Abs 1 WGG nur dann zulässig sei, wenn dies vereinbart worden ist; ansonsten müssten Fehlbeträge aus der Rücklage gedeckt werden. Übereinstimmend vertreten die Genannten auch, dass besagter Wechsel jedenfalls nur vorübergehend zulässig sei, nämlich solange wie der höhere Betrag auch von den Altmietern begehrt werde.

5. Aus der dargestellten Rechtslage ergibt sich folgendes Zwischenergebnis:

5.1. Entgegen der Ansicht der Antragsgegnerin folgt weder aus dem Gesetz noch aus den Materialien oder vorliegenden Lehrmeinungen, dass es der GBV zusteht, jederzeit und ausschließlich nach eigenem Gutdünken zwischen einem richtwertorientierten Mietzins und einem Entgelt gemäß § 14 Abs 1 WGG zu wechseln. Die wiedergegebenen Bestimmungen sind vielmehr dahin zu verstehen, dass entweder das Entgelt nach § 14 Abs 1 WGG (kostendeckendes Entgelt) oder jenes nach § 13 Abs 6 WGG (richtwertorientiertes Entgelt) zu vereinbaren ist. Ist letztgenannte Entgeltvariante vereinbart worden, dann steht es der GBV im Sinn des Punkts 4. frei, vorübergehend auf das Entgelt nach § 14 Abs 1 WGG zu wechseln. Jede von diesen Voraussetzungen zum Nachteil des Nutzungsberechtigten abweichende „Pendelklausel“ widerspricht der dargestellten Rechtslage und ist insoweit gemäß § 21 Abs 1 Z 1 WGG unwirksam.

5.2. Für den vorliegenden Fall ist – als unstrittig – davon auszugehen, dass die Parteien für die Zeit ab Beginn des Vertragsverhältnisses das Entgelt nach § 13 Abs 6 WGG vereinbart haben. Auf dieser Basis wurde über einen längeren Zeitraum, nämlich 1 1/2 Jahre, vorgeschrieben und bezahlt, weshalb von einer wirksamen Vereinbarung eines richtwertorientierten Entgelts auszugehen ist. Ein Abweichen von dieser Entgeltvereinbarung war daher nur nach Maßgabe der in Punkt 4. beschriebenen Voraussetzungen zulässig. Die hier vertraglich vorgesehene „Pendelklausel“ ist dabei insoweit als gesetzeskonforme und daher rechtswirksame Vereinbarung einer Wechselmöglichkeit auf das Entgelt nach § 14 Abs 1 WGG zu verstehen, als sich diese mit den Voraussetzungen des § 13 Abs 6 WGG deckt. Die Antragsgegnerin war daher infolge dieser Vereinbarung grundsätzlich zum Wechsel auf das Entgelt nach § 14 Abs 1 WGG soweit und solange berechtigt, als das von den „Altmietern“ gemäß § 14 Abs 1 WGG im Hinblick auf die von diesen zu bezahlenden Entgeltbestandteile gemäß § 14 Abs 1 Z 1 bis 3 und 5 WGG (Einbeziehung höherer EVBs) den Höchstbetrag gemäß § 13 Abs 6 WGG (das Wiedervermietungsentgelt) überstieg. Genau auf diese Weise wird im Zusammenhang mit Instandhaltungsanforderungen dem Gleichbehandlungsgebot entsprochen.

6.1. § 14 Abs 1 Satz 2 WGG sieht im Zusammenhang mit der Änderung des Entgelts eine Informationspflicht der GBV vor. Ändern sich die der Berechnung des Entgelts zugrunde zu legenden Beträge, so ändert sich das Entgelt entsprechend; die dafür maßgeblichen Grundlagen – insbesondere die Höhe des jeweiligen Zinssatzes – sind bei der nächstfolgenden Entgeltvorschreibung dem Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten schriftlich bekanntzugeben (vgl auch § 13 Abs 3 ERVO 1994; Schuster in Schwimann² Rz 48 zu §§ 13, 14 WGG; vgl ferner die Informationspflicht nach § 14d Abs 6 WGG). Entgegen der Ansicht des Rekursgerichts und der Antragsgegnerin ist kein Grund zu erkennen, weshalb im vorliegenden Kontext, nämlich im Fall einer von der GBV beabsichtigten zeitweiligen Erhöhung des Entgelts nach § 13 Abs 6 WGG (des Wiedervermietungsentgelts) auf den sich aus § 14 Abs 1 WGG ergebenden höheren Betrag (das kostendeckende Entgelt), besagte Informationspflicht nicht gelten sollte.

6.2. Mit der Rechtsfolge der Verletzung der Informationspflicht des § 14 Abs 1 Satz 2 WGG hat sich der Oberste Gerichtshof bereits in der Entscheidung 5 Ob 307/03p (wobl 2006/45 = MietSlg 56.579 = RdW 2005/20) befasst. Die Antragsgegnerin weist zwar zutreffend darauf hin, dass die Verletzung der Informationspflicht bei Änderungen des Entgelts nicht zur Präklusion führt. Nach 5 Ob 307/03p handelt es sich bei der Informationsvorschrift des § 14 Abs 1 Satz 2 WGG aber nicht bloß um eine Ordnungsvorschrift, deren Nichteinhaltung keinerlei Konsequenzen hätte. Vielmehr kann es ohne zumindest gleichzeitige Erfüllung der Informationspflicht nicht zu einer Änderung (Erhöhung) des Entgelts kommen. Aus einer Änderung der Berechnungsgrundlage folgt zwar, dass sich auch „das Entgelt entsprechend ändert“; die Fälligkeit hängt jedoch von der Erfüllung der Informationspflicht und der Vorschreibung ab. Ohne zumindest gleichzeitige Erfüllung der Informationspflicht kann es also nicht zu einer Zahlungspflicht des Nutzungsberechtigten kommen. Ihrer Informationspflicht kann allerdings die GBV auch noch im anhängigen Verfahren entsprechen (5 Ob 307/03p wobl 2006/45).

6.3. Im vorliegenden Fall hat die Antragsgegnerin ihrer Informationspflicht – soweit aktenkundig – jedenfalls insoweit nicht entsprochen, als keine plausible Gegenüberstellung einerseits der Berechnung im Sinn des Punktes 3.4. (Ausweisung des Mehrbetrags beim Wiedervermietungsentgelt) und andererseits jener Grundlagen vorliegt, die dazu führen, dass das kostendeckende Entgelt den Höchstbetrag nach § 13 Abs 6 WGG (das Wiedervermietungsentgelt) in dem in 4.1. angesprochenen Sinn übersteigt. Soweit also die Antragsgegnerin entsprechend Punkt 5.2. grundsätzlich zur Vorschreibung eines den Betrag nach § 13 Abs 6 WGG (das Wiedervermietungsentgelt) übersteigenden Entgelts berechtigt gewesen ist, bestand jedenfalls infolge Verletzung der Informationspflicht keine Zahlungspflicht der Antragstellerin. Dies muss allerdings dennoch nicht zur Stattgebung des Sachantrags führen, weil die Antragsgegnerin nach Erörterung der Sach- und Rechtslage zwecks Vermeidung einer Überraschungsentscheidung ihrer Informationspflicht auch noch im anhängigen Verfahren entsprechen kann.

7. Im Ergebnis folgt:

7.1. Die GBV kann mit dem Nutzungsberechtigten entweder das Entgelt nach § 14 Abs 1 WGG (kostendeckendes Entgelt) oder jenes nach § 13 Abs 6 WGG (richtwertorientiertes Entgelt; Wiedervermietungsentgelt) vereinbaren. Wurde das Entgelt nach § 13 Abs 6 WGG (Wiedervermietungsentgelt) vereinbart, dann ist die GBV jedenfalls bei – hier gegebenem – Vorliegen einer dahin getroffenen Vereinbarung berechtigt, einen über den Höchstbetrag gemäß § 13 Abs 6 WGG (das Wiedervermietungsentgelt) hinausgehenden Mehrbetrag auf das Entgelt nach § 14 Abs 1 WGG geltend zu machen, wenn und solange das von den „Altmietern“ gemäß § 14 Abs 1 WGG verlangte Entgelt (das kostendeckende Entgelt) im Hinblick auf die von ihnen zu bezahlenden Entgeltsbestandteile gemäß § 14 Abs 1 Z 1 bis 3 und 5 WGG (Einbeziehung höherer EVBs) den Höchstbetrag gemäß § 13 Abs 6 WGG (das Wiedervermietungsentgelt) übersteigt. Eine darüber zum Nachteil des Nutzungsberechtigten hinausgehende „Pendelklausel“ ist insoweit gemäß § 21 Abs 1 Z 1 WGG unwirksam.

7.2. Auch im Fall einer gemäß Punkt 7.1. zulässigen, über den sich nach § 13 Abs 6 WGG ergebenden Betrag (das Wiedervermietungsentgelt) hinausgehenden Erhöhung muss die GBV der Informationspflicht nach § 14 Abs 1 Satz 2 WGG entsprechen; bis dahin besteht keine Zahlungspflicht des Nutzungsberechtigten für den über § 13 Abs 6 WGG (das Wiedervermietungsentgelt) hinausgehenden Mehrbetrag. Der Informationspflicht nach § 14 Abs 1 Satz 2 WGG kann die GBV allerdings auch noch im anhängigen Verfahren entsprechen.

7.3. Zur Vermeidung einer Überraschungsentscheidung wird das Erstgericht im fortgesetzten Verfahren die dargestellte Sach- und Rechtslage mit den Parteien zu erörtern und der GBV die Möglichkeit der Erfüllung ihrer Informationspflicht im Sinn einer Gegenüberstellung laut Punkt 6.3. zu eröffnen haben; erst dann wird über die Berechtigung des Sachantrags der Antragstellerin abschließend entschieden werden können. Ein Eingehen auf die weiteren von der Antragstellerin gegen eine Entgelterhöhung vorgetragenen Argumente erübrigt sich bei der dargestellten Rechtslage.

8. Die Kostenentscheidung beruht auf § 37 Abs 3 Z 17 MRG iVm § 22 Abs 4 WGG. Erst mit der endgültigen Sachentscheidung können die gebotenen Billigkeitserwägungen angestellt werden (RIS-Justiz RS0123011 [T1]).

Leitsätze