5 Ob 292/03g; OGH; 20. Jänner 2004

GZ: 5 Ob 292/03g | Gericht: OGH vom 20.01.2004

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch die Senatspräsidentin des Obersten Gerichtshofes Hon. Prof. Dr. Langer als Vorsitzende sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann, Dr. Baumann und die Hofrätinnen des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch und Dr. Kalivoda als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Mag. Thomas D*****, vertreten durch Mag. Matthias Kucera, Rechtsanwalt in 6971 Hart, gegen die beklagte Partei B*****, vertreten durch Mag. Hermann Fröschl, Rechtsanwalt in 1070 Wien, wegen Einverleibung des Wohnungseigentumsrechtes (Streitwert EUR 7.000,-, über die Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien vom 4. September 2003, GZ 36 R 211/03a-18, gegen das Urteil des Bezirksgerichtes Fünfhaus vom 4. März 2003, GZ 11 C 922/02m-14, zu Recht erkannt:

Spruch

Der Revision wird nicht Folge gegeben.

Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei binnen 14 Tagen die mit EUR 499,39 (darin enthalten EUR 83,23 USt) bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens zu ersetzen.

Entscheidungsgründe

Mit Kaufvertrag vom 29.09.1997 hat der Kläger von der H***** GmbH 55/1340 Anteile der Liegenschaft EZ ***** gekauft. Letztere hatte 1997 984/1340 Anteile der Liegenschaft erworben; 40/1340 Anteile verkaufte sie 1998 an Wolfgang T*****, sodass ihr 889/1340 Anteile blieben.

Der mit dem Kläger abgeschlossene Kaufvertrag enthält eine Klausel, wonach beabsichtigt ist, Wohnungseigentum an der Liegenschaft zu begründen. Es wurde auch das Verfahren zur Festsetzung der Nutzwerte eingeleitet. Den vereinbarten Kaufpreis von ATS 900.000,– hat der Kläger vollständig bezahlt. Bei seinen Liegenschaftsanteilen ist mit einer Tagebuchzahl aus dem Jahr 1997 die Zusage der Einräumung des Wohnungseigentumsrechtes gemäß § 24a WEG 1975 hinsichtlich der Wohnung top W 25/26 grundbücherlich angemerkt (B-LNR 7 k). Die Beklagte hat am 25.02.2002 die 889/1340stel Miteigentumsanteile der H***** GmbH im Zuge eines Zwangsversteigerungsverfahrens (7 E 129/01v BG Fünfhaus) durch Zuschlag erworben. Die Zuschlagserteilung wurde (wie sich dem Verzeichnis der gelöschten Eintragungen entnehmen lässt) unter der Tagebuchzahl 958/2002 grundbücherlich angemerkt (B-LNR 1 s).

Mit Schreiben seines jetzigen Prozessvertreters vom 21.03.2002 hat der Kläger die Beklagte aufgefordert, die zur Einräumung seines Wohnungseigentumsrechtes an der Wohnung top 25/26 erforderlichen Anträge zu stellen und ihm eine Kopie zu übermitteln. Im Mai 2002 erteilte die Beklagte dem öffentlichen Notar Dr. Andreas K***** den Auftrag zur Begründung von Wohnungseigentum an der Liegenschaft. Dr. K***** hat jedoch noch keinen Wohnungseigentumsvertrag errichtet. Dem Kläger wurde auch kein unterschriftsreifer Entwurf eines Wohnungseigentumsvertrages vorgelegt; er ist nie zur Unterfertigung eines Wohnungseigentumsvertrages aufgefordert worden.

Seit 20.07.1998 liegt ein dem Beklagten nie zugestelltes Nutzwertgutachten des Arch. Dipl. Ing. Adolf W***** in Wien mit der nach § 12 Abs 2 Z 2 WEG 1975 erforderlichen Bescheinigung über den Bestand an selbstständigen Wohnungen und sonstigen selbstständigen Räumlichkeiten vor. Der Nutzwert für die Wohnung des Klägers (top 25/26) beträgt demnach 54, der Gesamtnutzwert der Liegenschaft 1317. Nach diesem Gutachten gibt es keine Substandardwohnungen, wohl aber einige zusammengelegte Wohnungen, nämlich top 1/2, top 3-5, top 6-8, top 9/10, top 16/17, top 18/19, top 25/26, top 27/28 und top 34/35, sowie 3 Dachgeschoßwohnungen (top 36, 37 und 38) jeweils mit Wintergarten bzw Terrasse. Insgesamt weist das Gutachten 25 Wohnungen und 3 sonstige Räumlichkeiten aus.

Im Frühjahr 2002 hat die Beklagte Dipl. Ing. Gerald G***** mit der Erstellung eines neuen Nutzwertgutachtens beauftragt. Dieser erstellte auch Auswechselpläne für geplante Umbauarbeiten und reichte sie bei der Baubehörde ein. Seit der Beklagte seine Wohnung bezogen hat, wurden allerdings keine Umbauarbeiten im Haus durchgeführt. Mit der vorliegenden Klage hat der Kläger den Urteilsantrag gestellt, die Beklagte schuldig zu erkennen, die für die Einverleibung seines Wohnungseigentums an den ihm gehörigen 55/1340 Anteilen der Liegenschaft EZ ***** erforderlichen Anträge und Urkunden zu erstellen und in die grundbücherliche Einverleibung seines Wohnungseigentumsrechts einzuwilligen. Im Zuge des Verfahrens präzisierte er dieses Begehren dahin, dass die Beklagte ein Nutzwertgutachten, die baubehördliche Bescheinigung gemäß § 6 Abs 1 Z 2 WEG sowie den Wohnungseigentumsvertrag beibringen müsse. Zur Begründung brachte der Kläger im Wesentlichen vor, dass die Beklagte mit der Begründung des ihm zugesagten Wohnungseigentums säumig geworden sei.

Die Beklagte beantragte in ihrer Klagebeantwortung die Abweisung des Klagebegehrens. Sie bestritt, dass ihr im Hinblick auf die Wohnungseigentumsbegründung irgend eine Verzögerung anzulasten sei. Sie habe sich nach Zuschlagserteilung unverzüglich mit einem öffentlichen Notar in Verbindung gesetzt und diesen mit der Durchführung der zur Wohnungseigentumsbegründung erforderlichen Schritte beauftragt. Soweit es Verzögerungen gegeben habe, seien sie vom Kläger selbst zu verantworten.

Das Erstgericht gab auf Basis der eingangs wiedergegebenen Sachverhaltsfeststellungen dem Klagebegehren in der Weise statt, dass es die Beklagte schuldig erkannte, der Abänderung der bisherigen Miteigentumsanteile des Klägers nach Maßgabe des Nutzwerts seiner Wohnung (54/1137) zuzustimmen, ihm hinsichtlich der Wohnung top 25/26 das Recht auf ausschließliche Nutzung und alleinige Verfügung einzuräumen und ausdrücklich einzuwilligen, dass ob der Liegenschaft EZ ***** nachstehende Eintragungen vorgenommen werden können: In der Aufschrift des Gutsbestandsblatts die Ersichtlichmachung, dass mit dem Eigentumsrecht an der Liegenschaft untrennbar Wohnungseigentum verbunden ist; im Eigentumsblatt die Einverleibung des berichtigten Eigentumsrechts für den Kläger zu 54/1317 Anteilen und die Einverleibung des Wohnungseigentumsrechts an diesen Anteilen für den Kläger im Rang der Anmerkung TZ 14783/1997.

Rechtlich führte das Erstgericht aus, dass sich der Anspruch des Klägers gegen die Beklagte auf Einverleibung seines Wohnungseigentumsrechts aus § 43 Abs 1 WEG 2002 ergebe. Ein solches Begehren könne gegen den Liegenschaftseigentümer geltend gemacht werden. Es setze neben der vollständigen Bezahlung des Kaufpreises und Vollendung der Bauführung die schriftliche Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum an einem bestimmt bezeichneten Objekt sowie Versäumnisse des Wohnungseigentumsorganisators bei der unverzüglichen Erfüllung der Zusage voraus. Die H***** GmbH als Wohnungseigentumsorganisatorin habe zwar ein Nutzwertgutachten und einen Entwurf des Wohnungseigentumsvertrages erstellen lassen, jedoch keine weiteren Schritte gesetzt, sodass objektiver Verzug in der Erfüllung der gegebenen Zusage vorliege. Die Beklagte hätte spätestens mit Rechtskraft der Zuschlagserteilung den Wohnungseigentumsvertrag errichten und auf Grundlage des vorliegenden Nutzwertgutachtens das Einverleibungsgesuch erstellen können, sodass auch sie sich in Verzug befinde. Dass allein die Beklagte und nicht auch die anderen Miteigentümer geklagt wurden, erwecke keine Bedenken, weil es dem Wohnungseigentumsbewerber überlassen bleibe, sich die zur Durchsetzung seines Einverleibungsanspruchs erforderlichen Zustimmung der weiteren Miteigentümer auf rechtsgeschäftlichem Weg zu verschaffen. Das bereits vorliegende Nutzwertgutachten sei der Entscheidung zugrunde zu legen, sodass sich für die Wohnung top 25/26 ein Mindestanteil von 54/1317 anstelle der im Begehren des Klägers enthaltenen 55/1340 Anteile ergebe. Rechnerisch sei es dabei ohnehin bei einem Anteil von 0,041 geblieben.

Das Berufungsgericht wies das Klagebegehren ab. Es gelangte zu dieser Entscheidung aus rein rechtlichen Überlegungen und ging daher auf die sonst noch geltend gemachten Berufungsgründe der Beklagten gar nicht ein. Es führte aus:

Der Kläger sei Wohnungseigentumsbewerber und mache mit der vorliegenden Klage die Einverleibung seines Eigentumsrechts am Mindestanteil und des Wohnungseigentums an dem ihm zugesagten Objekt geltend. Dieser Anspruch sei entgegen der Rechtsansicht des Erstgerichtes nicht nach § 43 Abs 1 WEG 2002, sondern nach § 25 Abs 1 WEG 1975 zu prüfen. Zwar enthielten die Regelungen des WEG 2002 keine ausdrücklichen Übergangsbestimmungen zu Verfahren, in denen ein Wohnungseigentumsbewerber die Einverleibung seines Wohnungseigentumsrechtes begehrt, doch sei in jenen Fällen, in denen dem Gesetzgeber die Auswirkungen der Gesetzesänderung auf laufende Verfahren bewusst war, die analoge Anwendung der Bestimmungen des § 56 Abs 3 und Abs 5 WEG 2002 geboten, um massive Eingriffe in laufende Verfahren zu vermeiden. Damit seien Verfahren nach § 25 WEG 1975, die bereits am 30.06.2002 anhängig waren, nach der Rechtslage vor dem Inkrafttreten des WEG 2002 zu Ende zu führen (Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht, Rz 8 zu § 43 WEG und Rz 85 zu § 56 WEG 2002). Das vorliegende Verfahren sei am 24.05.2002 beim Erstgericht anhängig gemacht worden, sodass § 25 WEG 1975 anzuwenden sei, wenngleich die für das vorliegende Verfahren relevante Rechtslage durch das WEG 2002 ohnehin keine wesentliche Änderung erfahren habe.

§ 25 Abs 1 WEG gebe dem Wohnungseigentumsbewerber dann, wenn der Wohnungseigentumsorganisator mit der Stellung der Anträge oder der Errichtung der Urkunden säumig ist, die Möglichkeit, den Eigentümer der Liegenschaft auf die Einwilligung in die Einverleibung seines Eigentumsrechts am Mindestanteil sowie seines Wohnungseigentums an der zugesagten Wohnung oder sonstigen Räumlichkeit zu klagen. Passiv klagslegitimiert sei nach einhelliger Auffassung der Eigentümer der Liegenschaft, auf die sich die Zusage des Wohnungseigentumsbewerbers bezieht. Diese Bestimmung ermögliche ebenso wie die Nachfolgebestimmung des § 43 WEG 2002 einen Durchgriff auf den Liegenschaftseigentümer, der unabhängig von seiner Qualifikation als Wohnungseigentumsorganisator im Sinne einer reinen „Sachhaftung“ in Anspruch genommen werden könne (Hausmann/Vonkilch Rz 18 zu § 43 WEG; Würth/Zingher, Miet- und Wohnrecht20, Rz 5 zu § 25 WEG ua). Passiv legitimiert für eine Klage nach § 25 WEG 1975 sei daher auch der Ersteher der Liegenschaft, sofern er – wegen § 150 EO – dem Wohnungseigentumsorganisator nachfolgt (in diesem Sinn Dessolemoustier-Bovekercke in Schwimann ABGB2 [Wohnrecht] Rz 6 zu § 25 WEG mwN).

Bei einer Mehrheit von Miteigentümern seien nach herrschender Auffassung alle übrigen Miteigentümer passiv legitimiert, die insoweit eine einheitliche (notwendige) Streitpartei bildeten (Schubert in Fasching II2, Rz 8 zu § 14). Eine notwendige Streitgenossenschaft liege stets dann vor, wenn bei Nichterfassung aller Beteiligten die Gefahr unlösbarer Verwicklungen durch divergierende Entscheidungen besteht, wenn also die Gemeinschaftlichkeit rechtserzeugender Tatsachen zwangsläufig zu einer Einheitlichkeit der Entscheidung führen muss (MietSlg 30/9; 3 Ob 113/91). Diese Voraussetzungen seien vom Obersten Gerichtshof unter anderem für die Parteien eines Wohnungseigentumsvertrages bejaht worden, wenn es um die Feststellung von Rechtsverhältnissen geht, die alle Wohnungseigentümer im gleichen Maß betreffen (MietSlg 20.676; 3 Ob 113/91).

Der gesetzliche Anspruch auf Einräumung des zugesagten Wohnungseigentums im Sinne des § 25 WEG 1975 (nunmehr § 43 Abs 1 WEG 2002) sei gegen alle Miteigentümer als Beklagte zu richten, die diesfalls eine einheitliche Streitpartei bildeten. Der Kläger erwerbe dadurch nämlich ein ausschließliches Nutzungs- und alleiniges Verfügungsrecht an einem bestimmten zugesagten Wohnungseigentumsobjekt, sodass sich die Wirkungen des Urteils auf alle Miteigentümer in gleichem Maß bezögen (5 Ob 244/00v; MietSlg 53.566/16). Mit „Eigentümer der Liegenschaft“ iSd § 25 Abs 1 WEG seien bei einer im Miteigentum stehenden Liegenschaft alle Miteigentümer gemeint, weil das Wohnungseigentum Pflichten für alle Mitglieder dieser Rechtsgemeinschaft erzeuge. Die Einverleibung des Wohnungseigentumsrechts, bei der unter einem die Verbindung dieses Rechts mit dem Mindestanteil wirksam werde, könne nur einheitlich gegenüber allen Miteigentümern der Liegenschaft erfolgen (MietSlg 49.598/42; EvBl 1997/66).

Nur dann, wenn nicht der gesetzliche, auf § 25 WEG 1975 (nunmehr § 43 WEG 2002) basierende, sondern ein vertraglicher Anspruch geltend gemacht wird, könne auch ein Wohnungseigentumsorganisator allein, der Miteigentümer der Liegenschaft ist, auf Einwilligung in die Einverleibung des Wohnungseigentumsrechtes am vertraglich zugesagten Mindestanteil verbunden mit Wohnungseigentum geklagt werden (5 Ob 244/00v). In einem solchen Fall handle es sich um einen von § 25 Abs 1 WEG 1975 verschiedenen Anspruch auf Vertragserfüllung, für den der Wohnungseigentumsorganisator als Vertragspartner hafte, sodass er, wenn er zugleich Miteigentümer der Liegenschaft ist, allein geklagt werden könne (5 Ob 2309/96m; 5 Ob 2087/96i „Klage auf Erfüllung der Zusage, das versprochene Wohnungseigentum einzuräumen"). Das vom Erstgericht herangezogene Argument, wonach der Wohnungseigentumsorganisator, der zugleich Miteigentümer ist, auch allein geklagt werden könne, da es dem Kläger freistehe, die im Übrigen erforderlichen Zustimmungen rechtsgeschäftlich zu erlangen, habe nicht die Geltendmachung des gesetzlichen, auf § 25 Abs 1 WEG 1975 (nunmehr § 43 Abs 1 WEG 2002) basierenden Anspruchs, sondern die Erfüllung einer vertraglichen Verpflichtung zum Gegenstand. Auf die Einhaltung einer vertraglichen Verpflichtung könne sich jedoch der Kläger im vorliegenden Fall gegenüber der Beklagten nicht berufen. Die Beklagte habe ihre Miteigentumsanteile nach dem ursprünglichen Wohnungseigentumsorganisator durch Zuschlag erworben (§ 237 EO). Die Übernahme von Lasten (Pflichten) durch den Ersteher finde nur im Rahmen des § 150 EO statt. Es gehe dabei um bestimmte, aus dem Grundbuch ersichtliche Lasten. Die von der Wohnungseigentumsorganisatorin H***** GmbH im Kaufvertrag vom 29.09.1997 dem Kläger gegenüber übernommenen Verpflichtung, Wohnungseigentum zu begründen, gewähre dem Kläger einen bloß obligatorischen Anspruch, der mit den vom Ersteher einer Liegenschaft zu übernehmenden Lasten iSd § 150 EO nicht vergleichbar sei. Der Kläger könne daher den gegenüber der ursprünglichen Wohnungseigentumsorganisatorin bestehenden Anspruch auf Vertragserfüllung nicht geltend machen; er sei auf den ihm eingeräumten gesetzlichen Anspruch nach § 25 WEG verwiesen. Die Judikatur, welche die passive Legitimation des Wohnungseigentumsorganisators, der zugleich Miteigentümer ist, aufgrund der von diesem eingegangenen vertraglichen Verpflichtungen, bejaht, sei auf den vorliegenden Fall nicht anwendbar. Die Beklagte habe als Ersteherin der Miteigentumsanteile die vertraglichen Verpflichtungen der Wohnungseigentumsorganisatorin H***** nicht übernommen.

§ 23 Abs 1 WEG 1975 lasse zwar für die Qualifikation einer Person als Wohnungseigentumsorganisator jede organisatorische und administrative Abwicklung der Wohnungseigentumsbegründung bzw die Beteiligung daran genügen (5 Ob 269/00w), doch sei daraus für den Standpunkt des Klägers nichts zu gewinnen. Auch wenn die Beklagte vorbrachte, nach Erteilung des Zuschlags einen Notar mit der Abwicklung der für die Wohnungseigentumsbegründung erforderlichen Schritte beauftragt zu haben, sodass sie im Sinne des § 23 Abs 1 WEG als Wohnungseigentumsorganisatorin zu qualifizieren sei, werde in der höchstgerichtlichen Judikatur die Möglichkeit einer Klage allein gegen den Wohnungseigentumsorganisator, der zugleich Miteigentümer ist, stets damit begründet, dass dadurch die Zuhaltung einer vertraglichen Verpflichtung eingefordert werde. Gerade davon könne im vorliegenden Fall aufgrund des Eigentumserwerbes durch Zuschlag keine Rede sein. Die passive Legitimation der Beklagten sei daher ungeachtet ihrer Qualifikation als Wohnungseigentumsorganisatorin nicht gegeben.

Es bleibe dabei, dass der Kläger nur den gesetzlichen Eigentumseinverleibungsanspruch nach § 25 Abs 1 WEG 1975 geltend machen könne, wofür die Beklagte allein nicht passiv legitimiert sei. Der Mangel der Passivlegitimation sei bei einer nur gegen einen von mehreren notwendigen Streitgenossen erhobenen Klage von Amts wegen wahrzunehmen. Der Kläger könne daher dem von der Beklagten erstmals in der Berufungsschrift geltend gemachten Einwand, schon aus rechtlichen Erwägungen alleine passiv nicht legitimiert zu sein, nicht das Neuerungsverbot entgegenhalten (JBl 1965, 89). Eine Sanierung der in der Klagsführung gegen einen von mehreren notwendigen Streitgenossen gelegenen mangelnde Passivlegitimation sei nicht möglich, sodass die zweite Instanz den im Verfahren erster Instanz nicht beachteten Umstand aufgreifen könne, ohne gegen die Bestimmung des § 182a ZPO zu verstoßen.

Die Entscheidung des Berufungsgerichtes enthält den Ausspruch, dass der Wert des Entscheidungsgegenstandes EUR 4.000,–, nicht jedoch EUR 20.000,– übersteigt und die ordentliche Revision zulässig sei. Soweit überblickbar, habe sich nämlich der Oberste Gerichtshof noch nicht mit der Frage befasst, ob ein einzelner Miteigentümer, der seine Miteigentumsanteile nach dem ursprünglichen Wohnungseigentumsorganisator durch Zuschlag erworben hat, dann, wenn er aufgrund faktischer Handlungen als Wohnungseigentumsorganisator iSd § 23 WEG 1975 zu qualifizieren sei, auf Einverleibung des Wohnungseigentums geklagt werden kann.

Gegen das Berufungsurteil hat der Kläger Revision mit dem Antrag erhoben, es so abzuändern, dass die Entscheidung des Erstgerichtes wieder hergestellt wird. Hilfsweise wurde ein Aufhebungsantrag gestellt.

Von der Beklagten liegt dazu eine Revisionsbeantwortung mit dem Antrag vor, das Rechtsmittel des Klägers entweder als unzulässig zurückzuweisen oder ihm nicht Folge zu geben.

Rechtliche Beurteilung

Die Revision ist zur Klarstellung von Fragen der Passivlegitimation bei einer Klage nach § 23 Abs 1 WEG 1975 bzw § 43 Abs 1 WEG 2002 zulässig; sie ist jedoch nicht berechtigt.

Der Kläger begründet sein Rechtsmittelbegehren im Wesentlichen damit, dass die Beklagte dafür einzustehen habe, sich als Wohnungseigentumsorganisator geriert zu haben. Sie sei Miteigentümerin der Liegenschaft und habe als solche Schritte zur Begründung von Wohnungseigentum gesetzt. Sie habe nicht einmal bestritten, Wohnungseigentumsorganisatorin zu sein. Da es möglich sei, die Rechte und Pflichten eines Wohnungseigentumsorganisators aus der Zusage von Wohnungseigentum abzutreten, hätte geprüft werden müssen, ob die Beklagte nicht sogar schlüssig in das zwischen ihrer Rechtsvorgängerin und dem Kläger begründete Schuldverhältnis eingetreten bzw diesem beigetreten sei. Ihr Verhalten - etwa ihr Auftrag an den Notar, Wohnungseigentum an der Liegenschaft zu begründen - sei so zu deuten, dass sie sich zur Einhaltung der von ihrer Rechtsvorgängerin erteilten Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum verpflichtet sehe. Dafür bestehe wegen einer weitgehenden Personenidentität zwischen der Beklagten und der H***** GmbH (die Geschäftsführerin der Beklagten sei Gesellschafterin der ursprünglichen Wohnungseigentumsorganisatorin gewesen) auch ein plausibler Grund. Darüber hinaus liege eine Urkunde (die später noch darzustellende Beilage G) im Akt, die nur als eine von der Beklagten dem Kläger (und anderen Miteigentümern der Liegenschaft) erteilte schriftliche Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum verstanden werden könne. Der Kläger habe daher gegen die Beklagte einen direkten vertraglichen Anspruch auf Einräumung des Wohnungseigentums. Schließlich müsse bei dolosem (sittenwidrigem) Zusammenwirken des Erstehers einer Liegenschaft, an der Wohnungseigentum begründet werden soll, mit dem früheren Eigentümer und Wohnungseigentumsorganisator davon ausgegangen werden, dass ersterer mit dem Zuschlag auch alle Pflichten des ursprünglichen Wohnungseigentumsorganisators übernimmt. Es könne nicht angehen, dass die Rechtsstellung von Wohnungseigentumsbewerbern durch die willkürliche (gemeint ist rechtsmissbräuchliche) Versteigerung von Miteigentumsanteilen verschlechtert wird.

Dazu wurde erwogen:

Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass eine auf § 25 Abs 1 WEG 1975 gestützte Klage des Wohnungseigentumsbewerbers auf Einverleibung seines Wohnungseigentums am zugesagten Objekt (Gleiches gilt für eine Klage nach § 43 Abs 1 WEG 2002) bei einer Eigentumsgemeinschaft gegen sämtliche Miteigentümer der Liegenschaft als einheitliche Streitpartei iSd § 14 ZPO zu richten ist. Ziel der Klage ist es nämlich, ein ausschließliches (allseitig wirksames) Sondernutzungsrecht des Klägers an einer bestimmten Wohnung oder sonstigen selbstständigen Räumlichkeit der Liegenschaft zu begründen. Dazu bedarf es eines Urteils, das sich in gleicher Weise auf alle

Miteigentümer der Liegenschaft erstreckt (5 Ob 2309/96m = EvBl

1997/66; 5 Ob 425/97d = wobl 1998, 237/154; 5 Ob 244/00v = SZ 74/87;

vgl Würth in Rummel³, Rz 6 zu § 43 WEG 2002; Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, Österr. Wohnrecht, Rz 18 zu § 43 WEG 2002). Der von der Judikatur etwas anderes beurteilte Fall, dass die Klage auf Einverleibung des Wohnungseigentumsrechts nicht auf die besondere gesetzliche Haftung des Liegenschaftseigentümers nach § 25 Abs 1 WEG 1975 (§ 43 Abs 1 WEG 2002), sondern auf den vertraglichen Anspruch aus dessen Zusage gestützt wird (zur Möglichkeit einer solchen Klage siehe Faistenberger/Barta/Call, Kommentar zum WEG 1975, Rz 67 zu § 23; 5 Ob 52/84 = MietSlg 37.651; 5 Ob 2309/96m = EvBl 1997/66; 5 Ob 244/00v = SZ 74/87) liegt – wie noch auszuführen sein wird – nicht vor. Folgerichtig sind einem Rechtsstreit, der die Begründung von Wohnungseigentum durch grundbücherliche Einverleibung dieses Rechts im Weg der Durchgriffshaftung nach § 25 Abs 1 WEG 1975 (§ 43 Abs 1 WEG) zum Gegenstand hat, alle Miteigentümer der betreffenden Liegenschaft entweder als Kläger oder als Beklagte beizuziehen. Dass der Kläger bereits im Besitz aller übrigen für die Begründung seines Wohnungseigentums notwendigen rechtsgeschäftlichen Erklärungen der Miteigentümer der Liegenschaft wäre und nur mehr die Zustimmung der Beklagten braucht, behauptet er selbst nicht.

Soweit das Begehren des Klägers direkt auf die Abgabe einer gemäß § 367 EO vollstreckbaren Einwilligung der Beklagten in die Einverleibung des zugesagten Wohnungseigentums abzielt, wurde es demnach vom Berufungsgericht zu Recht abgewiesen, weil es an der Sachlegitimation der Beklagten fehlt. Dieser Klagsabweisungsgrund (vgl 5 Ob 2310/96h = MietSlg 48/39 mwN; RIS-Justiz RS 0035170) greift selbst unter der hier nicht weiter zu belegenden Annahme, dass die Beklagte als Ersteherin des Miteigentumsanteils der seinerzeitigen Wohnungseigentumsorganisatorin der Durchgriffshaftung nach § 25 Abs 1 WEG 1975 bzw § 43 Abs 1 WEG 2002 ausgesetzt ist (zu dieser Problematik siehe Vonkilch aaO,Rz 18 zu § 43 WEG 2002 und Rz 32 zu § 40 WEG 2002, jeweils mit weiter führenden Hinweisen), weil § 14 ZPO die Beteiligung aller Miteigentümer der Liegenschaft am Verfahren verlangt hätte. Der daraus resultierende Mangel der Sachlegitimation wurde zutreffend von Amts wegen wahrgenommen (RIS-Justiz RS 0039123). Zu prüfen bleibt das Begehren des Klägers, die Beklagte schuldig zu erkennen, die für die Einverleibung des Wohnungseigentums des Klägers notwendigen Schritte zu setzen, also die hiefür erforderlichen Urkunden zu errichten und Anträge zu stellen. Es kann einerseits als Geltendmachung der einem Wohnungseigentumsbewerber nach § 23 Abs 2 Z 2 WEG 1975 bzw § 37 Abs 2 Z 2 WEG 2002 zustehenden Ansprüche, andererseits als Einklagung des Anspruchs auf Erfüllung der vertraglichen Wohnungseigentums-Zusage verstanden werden. Für die Erfüllung der in § 23 Abs 2 WEG 1975 (§ 37 Abs 2 WEG 2002) als unabdingbar normierten Ansprüche hat nach dem Prinzip der passiven Korrealität jeder Wohnungseigentumsorganisator einzustehen (Vonkilch aaO,Rz 31 zu § 37 WEG 2002 mwN). Dass es sich bei der Beklagten um einen Wohnungseigentumsorganisator handelt, ergibt sich bereits aus ihrem schlüssigen prozessualen Zugeständnis. Sie hat nur die ihr vorgeworfene Säumnis mit der Errichtung der zur Begründung des Wohnungseigentums notwendigen Urkunden sowie der Stellung von Anträgen bestritten und sich gerühmt, bereits einen Notar mit der Ausarbeitung des Wohnungseigentumsvertrags sowie einen Sachverständigen mit einer neuen Nutzwertberechnung beauftragt zu haben. Außerdem liegen Beweisergebnisse vor, dass die Beklagte in ihrer Eigenschaft als außerbücherliche Miteigentümerin der Liegenschaft einem Kaufinteressenten die Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum gegeben und für die Einholung von Zustimmungserklärungen anderer Miteigentümer zur grundbücherlichen Anmerkung dieser Zusage gesorgt hat. Es bedarf also gar keines Rückgriffs auf die bereits bei Einleitung des Zwangsversteigerungsverfahrens (teilweise im Rang vor dem Befriedigungsrecht des betreibenden Gläubigers) erwirkten bücherlichen Anmerkungen zugesagten Wohnungseigentums nach § 24a Abs 2 WEG, um in der Beklagten einen Wohnungseigentumsorganisator zu erkennen (vgl Vonkilch aaO, Rz 17 ff zu § 37 WEG 2002). Dennoch könnte der Geltendmachung eines auf § 23 Abs 2 Z 2 WEG 1975 (§ 37 Abs 2 Z 2 WEG 2002) gestützten Anspruchs, die Urkunden zu errichten und Anträge zu stellen, die der Kläger zur Einverleibung des ihm zugesagten Wohnungseigentums braucht, nach der Aktenlage kein Erfolg beschieden sein.

Zur Durchsetzung des jedem Wohnungseigentumsbewerber eingeräumten gesetzlichen Anspruchs, den Wohnungseigentumsorganisator dazu zu verhalten, alle zur unverzüglichen Einverleibung des zugesagten Wohnungseigentums notwendigen Schritte zu setzen, hat der Gesetzgeber grundsätzlich nur die Klage nach § 25 Abs 1 WEG 1975 bzw § 43 Abs 1 WEG 2002 vorgesehen (Faistenberger/Barta/Call aaO, Rz 66 zu § 23; Vonkilch aaO, Rz 24 zu § 43 WEG 2002). Es soll also im Weg des Durchgriffs auf den Liegenschaftseigentümer sofort die Einverleibung des Wohnungseigentums erwirkt werden. Die Geltendmachung von Einzelansprüchen, um sich diesem Ziel anzunähern, ist nur ausnahmsweise möglich (Vonkilch aaO, Rz 25 zu § 43 WEG mwN). Es bedarf der Darlegung eines besonderen Rechtsschutzinteresses, um statt oder neben der Klage nach § 25 Abs 1 WEG 1975 (§ 43 Abs 1 WEG 2002) eine Klage zur Beschaffung von Eintragungsgrundlagen, wie sie her der Kläger von der Beklagten verlangt, zum Erfolg zu führen (5 Ob 64/83 = MietSlg 36.645; Ofner in Schwimann², Rz 15 zu § 23 WEG 1975 mwN). Ein solches Rechtsschutzinteresse wurde vom Kläger im Anlassfall nicht plausibel gemacht und ist auch aus der Aktenlage nicht erkennbar. Es ist kein Grund ersichtlich, was einer Klagsführung nach § 25 Abs 1 WEG 1975 gegen alle Miteigentümer der Liegenschaft im Wege gestanden wäre.

Das Schwergewicht der Revisionsausführungen liegt denn auch darauf, das Klagebegehren mit einem vertraglichen Anspruch des Klägers gegen die Beklagte zu begründen. Der Rechtsmittelwerber meint, Anhaltspunkte für einen Eintritt bzw Beitritt der Beklagten in das (zu dem) zwischen ihm und der H***** GmbH bestehende Vertragsverhältnis gefunden zu haben, und sieht im Bestreben der Beklagten, die Voraussetzungen für Anmerkungen nach § 24a Abs 2 WEG 1975 bzw § 40 Abs 2 WEG 2002 zu schaffen (eine schriftliche Zustimmungserklärung des Klägers einzuholen) die schlüssige, ja sogar schriftliche Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum. Dem ist jedoch nicht zu folgen.

Den Vertragsein- bzw -beitritt leitet der Kläger im Wesentlichen daraus ab, dass die Beklagte Handlungen zur Erfüllung der ihm von der H***** GmbH versprochenen Begründung von Wohnungseigentum (etwa die Beauftragung eines Notars mit der Ausarbeitung eines Wohnungseigentumsvertrags) gesetzt und auf diese Weise zu erkennen gegeben habe, sich selbst „zur Einhaltung der Verbindlichkeit der Einräumung des Wohnungseigentums verpflichtet zu sehen". Den strengen Anforderungen einer schlüssigen Willenserklärung nach § 863 ABGB wird dieses Verhalten aber nicht gerecht. Es wurde bereits erwähnt, dass die Beklagte gar nicht bestreitet, selbst Wohnungseigentumsorganisatorin zu sein, sodass sie nach den Grundsätzen der zwischen mehreren Wohnungseigentümern bestehenden passiven Korrealität kraft Gesetzes verpflichtet war und ist, die für die Begründung zugesagten Wohnungseigentums notwendigen Urkunden zu beschaffen und Anträge zu stellen, auch wenn die Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum nicht von ihr, sondern von einem anderen Wohnungseigentümer gegeben wurde. Es bestehen daher gravierende Zweifel, ob ihre diesbezüglichen Bemühungen tatsächlich als Eingeständnis zu deuten sind, gegenüber dem Kläger eine vertragliche Verpflichtung eingegangen zu sein.

Ähnliches gilt für die Deutung der Sammlung von Zustimmungserklärungen sämtlicher Miteigentümer für Anmerkungen nach § 24a Abs 2 WEG 1975 bzw § 40 Abs 2 WEG 2002 als schlüssige Wohnungseigentums-Zusage. Dieses Vorgehen war notwendig, um Verpflichtungen zu erfüllen, die die Beklagte neuen Wohnungseigentums-Interessenten gegenüber eingegangen ist oder eingehen will, sagt also über eine Verpflichtungserklärung gegenüber dem Kläger nichts aus.

Was letztlich das vom Kläger als schriftliche Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum reklamierte Schriftstück (Beilage G) betrifft, so handelt es sich dabei um eine vom Kläger unterschriebene Erklärung, dass „sämtliche Liegenschaftseigentümer der Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum gemäß dieser Urkunde auf den ihnen gehörigen Anteilen für sämtliche übrige Miteigentümer zustimmen". Von einer Wohnungseigentums-Zusage an den Kläger (der sie von einem anderen Wohnungseigentumsorganisator bereits erhalten hatte und seit dem Jahr 1997 durch eine Anmerkung nach § 24a Abs 2 WEG 1975 gesichert war) ist in dieser Urkunde nicht die Rede. Auf eine vertragliche Zusage der Beklagten, die ihm die jetzt geltend gemachten Nebenansprüche gewährt, kann sich daher der Kläger nicht berufen.

Schließlich macht der Kläger als Rechtsgrund für sein Begehren noch ein doloses Zusammenwirken der Beklagten mit der H***** GmbH geltend, um ihn in sittenwidriger (rechtsmissbräuchlicher) Weise durch die Zwangsversteigerung der Liegenschaftsanteile der seinerzeitigen Wohnungseigentumsorganisatorin um seinen Anspruch auf Begründung des zugesagten Wohnungseigentums zu bringen bzw die Durchsetzung dieses Anspruchs zu erschweren. Das einzige mit diesem Anspruchsgrund in Verbindung zu bringende Vorbringen des Klägers bestand jedoch darin, dass er darauf hinwies, die Geschäftsführerin der Beklagten sei Gesellschafterin der H***** GmbH gewesen und mit deren Geschäftsführer verheiratet. Die jetzigen Revisionsausführungen stellen also eine unzulässige Neuerung dar (§ 504 Abs 2 ZPO). Es fehlt an substanziellem Tatsachenvorbringen zum nunmehr geltend gemachten Rechtsgrund in erster Instanz (vgl 3 Ob 49/02f = ÖBA 2003/1161).

Es war daher wie im Spruch zu entscheiden.

Die Kostenentscheidung stützt sich auf §§ 41, 50 Abs 1 ZPO.

Leitsätze

Passivlegitimation gemäß § 43 Abs 1 WEG 2002

Zur Durchsetzung des Anspruchs des Wohnungseigentumsbewerbers, den Wohnungseigentumsorganisator dazu zu verhalten, die zur Einverleibung des zugesagten Wohnungseigentums nötigen Schritte zu setzen, ist die Klage nach § 43 Abs 1 WEG 2002 vorgesehen.

Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 292/03g | OGH vom 20.01.2004 | Dokument-ID: 374652