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Andrea Weisert | News | 12.06.2013

Abrechnung der Betriebskosten/Aufwendungen der Liegenschaft

Gastautorin Dr. Weisert erläutert in ihrem Beitrag ausführlich, was bei der Erstellung und Überprüfung von Betriebskostenabrechnungen zu beachten ist und wie Mieter bei unrichtiger Abrechnung gerichtlich vorgehen können. Was ist dabei zu beachten?

Der Stichtag für die Abrechnung der Betriebskosten bzw Aufwendungen der Liegenschaft ist der 30.6. eines jeden Jahres, bis dahin muss die vorhergegangene Abrechnungsperiode abgerechnet sein.

Oftmals stellen sich für Mieter und vor allem für Wohnungseigentümer Fragen zur Form und zum Inhalt und natürlich auch zur Richtigkeit einer solchen Abrechnung.

Form und Inhalt der Abrechnung

Für die Form der Abrechnung gibt es keine zwingenden gesetzlichen Bestimmungen.

Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) findet sich nur die Bestimmung des § 20 Abs 3, wonach eine „ordentliche und richtige Abrechnung“ zu legen ist. Eine verbindliche Regelung der Form, wie sie zB durch Verordnung festgelegt werden könnte (vgl § 34 Abs 5 WEG) gibt es leider nicht, der Verweis des Gesetzgebers auf die bereits existente ÖNORM A 4000, die seitens vieler Hausverwaltungen herangezogen wird, wäre empfehlenswert und würde zur besseren Transparenz mancher Abrechnungen führen.

Derzeit werden richtungsweisende Entscheidungen herangezogen, wonach die Rechnungslegung den Berechtigten ausreichende Grundlage liefern soll, die pflichtgemäße Erfüllung der mit der Verwaltung des gemeinsamen Eigentums verbundenen Ausgaben anhand der verzeichneten Einnahmen und Ausgaben unter Heranziehung der dazugehörigen Belege nach den Gesichtspunkten der Rechtmäßigkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit zu überprüfen. Dazu müssen die Einnahmen- und Ausgabenposten detailliert angegeben und aufgeschlüsselt werden (MietSlg 34.542). Es sollten auch die Belege für die einzelnen Positionen bezeichnet sein, damit sie leichter in der Belegsammlung gefunden werden können.

Es gilt der allgemeine Grundsatz, dass die Abrechnung so vollständig, detailliert, übersichtlich, leicht verständlich und rechnerisch schlüssig sein muss, damit man die ziffernmäßige Richtigkeit leicht kontrollieren kann (MietSlg 45.555). Es soll auch erkennbar sein, ob die anderen Wohnungseigentümern ihrer Leistungspflicht nachgekommen sind (MietSlg 52.584). Auch Rücklagenverrechnungen und Abrechnung allfälliger Darlehen sind aufzunehmen, da dadurch sämtliche Geldflüsse dokumentiert sind.

Für den Inhalt einer Abrechnung muss man zwischen Mieter und Wohnungseigentümer unterscheiden, nicht alle Aufwendungen für die Liegenschaft können den Mietern angelastet werden, den Wohnungseigentümer natürlich schon.

Mieterseite:

Im Anwendungsbereich des MRG sind die Betriebskosten und öffentlichen Abgaben in den Bestimmungen der §§ 21-24 MRG taxativ aufgezählt. Den Mietern können – auch nicht durch anderslautende Mietvertragsvereinbarungen – keine anderen Kosten angelastet werden.

Im Anwendungsbereich des ABGB können den Mietern verschiedenste Kosten angelastet werden, dies muss jedoch im Mietvertrag vereinbart sein, da aufgrund des Gesetzes grundsätzlich nur der Vermieter für sämtliche Lasten und Abgaben aufzukommen hat. Hier gilt es vor Unterfertigung genau zu überprüfen, mit welchen Kosten man neben der Miete noch belastet werden soll!

Wohnungseigentümer:

Hier gibt es keine gesetzliche Auflistung der Posten, es sind die laufenden Betriebskosten, laufende Kosten für Gemeinschaftsanlagen, Verwaltungskosten, Kosten von Erhaltungsarbeiten, Beiträge zur Rücklage und allfällige Annuitäten zu tragen um hier nur einige zu nennen.

Den Wohnungseigentümern gegenüber werden auch Auslagen verrechnet, die auf die Mieter nicht überwälzt werden können (zB Bankspesen), die sich insbesondere auch nicht in den Bestimmungen des MRG finden.

Die Wohnungseigentümer müssen natürlich aufgrund ihrer Miteigentümerstellung sämtliche Aufwendungen für die Liegenschaft aus eigenem tragen.

Präsentation der Abrechnung

Die Betriebskostenabrechnung muss bis 30.06. den Mietern grundsätzlich von den Vermietern und den Wohnungseigentümern von der Hausverwaltung zur Verfügung gestellt werden.

Bezüglich der Mieter ist vorgesehen, dass die Abrechnung im Haus aufgelegt werden muss, zB in der Hausbesorgerwohnung oder beim Hausvertrauensmann etc, eine Verständigung davon erfolgt idR durch Aushang am schwarzen Brett im Haus oder durch eine Postwurfsendung.

Wohnungseigentümer müssen die Abrechnung postalisch übermittelt erhalten, eine Einsicht in die Belege ist zu ermöglichen.

Ein Anspruch eines Mieters auf Übergabe von Kopien der Abrechnung und/oder der Belege besteht nur, wenn er die Kopien auch bezahlt, wobei der Anspruch auf Übergabe von Kopien, etc bis zum 31.12. des Jahres, in dem die Abrechnung ordnungsgemäß gelegt wurde, geltend zu machen ist.

Falls der Vermieter der Verpflichtung zur Legung der Abrechnung und/oder Einsichtsgewährung in die Belege und/oder Übergabe von Kopien nicht nachkommt, kann der Mieter per Antrag ihn dazu verhalten. Sollte sich der Vermieter weiters weigern trotz Feststellung der Schlichtungsstelle/Gericht, dann kann auf Antrag eine Ordnungsstrafe angedroht werden und auch bei Nichtbefolgung verhängt werden.

Wohnungseigentümern sind auf Verlangen Kopien der Belege auszufolgen, der Verwalter kann dafür eine Aufwandsentschädigung in Rechnung stellen. Das Recht auf Kopienübermittlung ist allerdings auch befristet, idR mit einem halben Jahr.

Wenn ein Verwalter die Abrechnung nicht gehörig gelegt hat oder überhaupt keine oder ausreichend detaillierte Abrechnung übersandt hat oder wenn auch die Einsicht in die Belege nicht gewährt wird, kann der Verwalter auf Antrag auch nur eines Wohnungseigentümers vom Gericht unter Androhung einer Geldstrafe dazu verhalten werden.

Überprüfung der Abrechnung

Eine Kontrolle zahlt sich meist aus, zunächst ist ein Vergleich zu den Kosten des Vorjahres angebracht, bei einer deutlichen Steigung derselben bzw auch gegenüber dem durchschnittlichen Richtwert des jeweiligen Bundeslandes (in Wien ca EUR 2,- pro m²) empfiehlt sich eine genauere Kontrolle, unter Umständen auch mit einer Belegseinsicht verbunden.

Für Wohnungseigentümer stellt sich in diesem Zusammenhang meist die Frage, welche Erhaltungsarbeiten wurden durchgeführt, waren diese notwendig, wurden mehrere Angebote eingeholt etc (diese Problematik wird in einem anderen Beitrag ausgeführt werden).

Aufteilung der Betriebskosten

Die Aufteilung der Betriebskosten erfolgt nach dem Betriebskostenschlüssel.

Für Mieter gilt, sofern zwischen dem Vermieter und dem Mieter nichts Anderes vereinbart wird, der Nutzflächenschlüssel, der sich aus Gegenüberstellung der Nutzfläche des Mietgegenstandes zur Nutzfläche des Hauses ergibt.

Den Mietern kann freilich die Betriebskosten für leer stehende Wohnungen nicht angerechnet werden.

Im Gegensatz dazu gibt es nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) die Möglichkeit, auch nach dem Nutzwert abzurechnen. Hier rechnet sich der Nutzwertschlüssel aus der Gegenüberstellung des Nutzwertes des jeweiligen Mietgegenstandes zum Gesamtnutzwert des Hauses. Die Nutzwerte werden durch die Schlichtungsstelle/Gerichte bzw Sachverständige festgesetzt und wird jedes Objekt der Liegenschaft im Vergleich zu den übrigen Objekten bewertet. Es wird dabei von der Nutzfläche ausgegangen, aber Umstände, die den Wert einer Wohnung erhöhen oder verringern durch Zu- oder Abschläge berücksichtigt.

Andere Verrechnungsarten müssen vereinbart werden.

Bei Wohnungseigentümer richtet sich die Aufteilung der Aufwendungen für die Liegenschaft nach dem Verhältnis der Eigentumsanteile der Wohnungseigentümer an der Liegenschaft. Diese Miteigentumsanteile richten sich nach den jeweiligen Nutzwerten. Für eine Wohnung mit einem höheren Nutzwert muss man daher für die Liegenschaftsaufwendungen mehr bezahlen, als bei einer gleichgroßen Wohnung mit niedrigem Nutzwert.

Bei Mischhäusern ist für die Aufteilung der „Betriebskosten“ eine eigene Aufteilung vorgesehen (außer es wurde etwas anderes zwischen den Wohnungs- und Miteigentümern vereinbart).

Natürlich können die Wohnungseigentümer auch einen abweichenden Aufteilungsschlüssel beschließen, dafür ist jedoch Einstimmigkeit erforderlich, was in den meisten Häusern aufgrund der unterschiedlichen Vorstellungen nicht möglich ist.

Sollten jedoch Unbilligkeiten durch den angewendeten Aufteilungsschlüssel bestehen, kann jeder Wohnungseigentümer durch das Gericht einen Antrag auf einen abweichenden Aufteilungsschlüssel festsetzen lassen, der nach „billigem Ermessen“ vom Gericht bestimmt werden kann. Beispielsweise wenn sich in einem Haus Restaurants befinden, die einen erheblichen Müllaufwand haben, könnten Wohnungseigentümer begehren, dass die im Haus befindlichen Restaurants mehr an Müllgebühr bezahlen müssten als beim normalen Aufteilungsschlüssel bezahlt werden müsste.

Rechtsbehelfe bei unrichtiger Abrechnung

Nach Legung der Abrechnung ist eine Verjährungsfrist von 3 Jahren zu beachten für die Geltendmachung von Mängel etc

Mieter haben keinen Rechtsanspruch gegen einen Hausverwalter bezüglich der Abrechnung. Mieter können nur gegen ihren Vermieter vorgehen, da dieser ihnen gegenüber zur ordentlichen und richtigen Abrechnung verpflichtet ist.

Sollten außergerichtliche Versuche, die Abrechnung nachvollziehbarer darstellen bzw richtigstellen zu lassen, scheitern, bleibt dem Mieter die Möglichkeit, sich mit seinem Anliegen an die Schlichtungsstelle bzw an das Gericht (wenn im Sprengel keine Schlichtungsstelle eingerichtet ist) zu wenden (zB § 37 Abs 1 Z 12 MRG).

Falls man sich mit der Entscheidung der Schlichtungsstelle nicht einverstanden erklärt, kann binnen einem Monat nach Entscheidung eine Entscheidung durch das Gericht verlangt werden.

Auch wenn die Schlichtungsstelle binnen 3 Monaten nicht entscheidet, kann die Sache an das Bezirksgericht beantragt werden abzuziehen.

Der Antrag bei der Schlichtungsstelle ist kostenlos, im Verfahren selbst herrscht die Regel, dass die Parteien ihre Kosten selbst tragen. Vor Gericht besteht natürlich ein Kostenrisiko der Anrufenden.

Die Entscheidung der Schlichtungsstelle/Gericht ist jedenfalls eine Feststellungsentscheidung, auch wenn nur ein Mieter mit seinem Antrag durchdringt, gilt die Entscheidung auch für die anderen Mieter.

Zu beachten ist, dass vor Entscheidung jedenfalls im Verfahren beantragt werden soll, dass in der Entscheidung dem Vermieter gemäß § 37 Abs 4 MRG auch aufgetragen werden soll, die anteiligen Beträge der festgestellten Überschreitung zuzüglich der Steuern und Zinsen an die Mieter zurückzuerstatten.

Der Wohnungseigentümer kann gegen den Verwalter vorgehen, die Durchsetzung seines Anspruches erfolgt im Außerstreitverfahren vor dem Gericht. Im Antrag sind jedenfalls die Mängel der Abrechnung genau zu bezeichnen, der Verwalter sollte dann im Verfahren die Erklärungen zu den bemängelten Positionen etc abgeben. Wenn damit nicht das Auslangen gefunden werden kann, hat das Gericht unter zwingender Androhung einer Geldstrafe die Legung einer neuen, richtigen Abrechnung zu beauftragen.

Der Richter hat jedenfalls die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung zu prüfen. Die Entscheidung des Gerichtes ist aber nur eine Feststellung und stellt keinen Leistungstitel (zB Zahlungsverpflichtung des Verwalters) dar, dies müsste in einem weiteren Verfahren durchgesetzt werden.

Fazit

Zusammenfassend kann daher ausgeführt werden, dass es sich durchaus „auszahlen“ kann, von seinem Recht zur Belegseinsicht Gebrauch zu machen, insbesondere wenn Ihnen die Abrechnung nicht nachvollziehbar erscheint oder wenn die Ausgaben für die Liegenschaft unverhältnismäßig gestiegen sind. Zu beachten ist freilich, dass nicht jede „Formungenauigkeit“ zwangsläufig eine rechnerische Unrichtigkeit darstellt, auch Jahresüberschneidungen (zB bei Versicherungsfällen) sind möglich und verzerren das Gesamtbild.

Autorin

Frau Dr. Weisert ist seit 2006 selbstständige Rechtsanwältin in Wien. Im gleichen Jahr promovierte sie zum Doktor der Rechtswissenschaften. Ihre Haupttätigkeit liegt in der zivil- und strafrechtlichen Beratung und Vertretung. Auf folgende juristische Felder hat sie sich spezialisiert: Miet- und Wohnrecht, Immobilien- und Liegenschaftsrecht, Gewährleistungs- und Schadenersatzrecht, Familien- und Erbrecht sowie Straf- und Verwaltungsstrafrecht.

Für den WEKA-Verlag erstellt sie regelmäßig Fachbeiträge für das Portal Wohnrecht online.

www.weisert.at