Der Kündigungsgrund des unleidlichen Verhaltens: Aktuelle Entscheidung

Gastautorin Dr. Weisert erläutert in ihrem Beitrag anhand einer aktuellen OGH-Entscheidung, wann ein unleidliches Verhalten vorliegt und welche Rolle eine Verhaltensänderung des Mieters nach der Aufkündigung spielt.

Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) ist der Vermieter an gesetzliche Gründe gebunden, aufgrund derer er ein Mietverhältnis aufkündigen kann.

Zu den Kündigungsgründen gehören gemäß § 30 Abs 2 MRG unter anderem der Kündigungsgrund des unleidlichen Verhaltens, der in der Bestimmung § 30 Abs 2 Z 3 MRG normiert ist.

Hier kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen, wenn der Mieter durch sein rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten den Mitbewohnern das Zusammenwohnen verleide, sofern es sich nicht um Fälle handelt, die nach den Umständen als geringfügig zu bezeichnen sind.

Doch wann liegt dieses unleidliche Verhalten vor?

Das Wort “Verhalten“ deutet darauf hin, dass durch längere Zeit hindurch oder durch häufige Wiederholungen das Zusammenleben verleidet wird, es kann aber auch ausnahmsweise ein einmaliger Vorfall sein, der so unzumutbar war, dass hier ebenfalls eine Bejahung eines unleidlichen Verhaltens anzunehmen ist.

Es kommt – wie in den meisten Kündigungsgründen des Kündigungskatalogs des § 30 Abs 2 MRG auf die Umstände des Einzelfalles an, dh ob das Gesamtverhalten des Mieters oder Personen, deren Verhalten er zu vertreten hat, das Maß des Zumutbaren überschreitet und objektiv geeignet erscheint, auch nur einem Mitbewohner das Zusammenleben zu verleiden.

Es sind dabei alle Umstände zu prüfen, dh zu berücksichtigen ist auch der allgemeine Umgangston, der grundsätzlich im Hause vorherrscht, und auch die örtlichen Verhältnisse.

Aktuelle OGH-Entscheidung: Der lärmempfindliche Mieter

Der OGH hat unlängst eine Entscheidung gefällt (7 Ob144/15z), in welcher ein Mieter, der gegen seinen Nachbarn mehrere polizeiliche Anzeigen wegen Lärmerregung erstattet hat, aufgrund der Bejahung seines unleidlichen Verhaltens, rechtskräftig aufgekündigt wurde.

In diesem Fall wurde vorgebracht, seitens der Vermieterseite, dass der Mieter seinen Mitbewohnern das Zusammenleben durch sein rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten verleiden würde. Er hätte in Einzelanzeigen gegen mehrere Mitbewohner des Hauses insgesamt 499 Einzelfakten zur Anzeige gebracht. Die daraufhin eingeleiteten Verwaltungsstrafverfahren seien zwar eingestellt worden, die Nachbarn hätten jedoch eine Menge an Geld aufwenden müssen für Rechtsanwaltskosten etc. und seien auch in ihrem friedlichen Zusammenleben gestört worden.

Der Mieter war ein sehr lärmempfindlicher Mensch, der auch normale Geräusche, die zwangsläufig in einem Mehrparteienhaus entstünden, nicht hinnehmen konnte. Der Mieter brachte vor, dass er berechtigt sei, Anzeigen zu erstatten wegen Lärmerregung, da der Lärm seiner Nachbarn (lautes Türenknallen, Bellen eines Hundes) ihn in seiner Lebensqualität beeinträchtigen würde.

Während das Erstgericht der Aufkündigung stattgab und ausführte, dass der Mieter immer gegen zwei Nachbarinnen Anzeigen erstattet hatte, die keine Lärmerregung getätigt haben, hob das Berufungsgericht die Aufkündigung auf und wies das Räumungsbegehren ab; dadurch dass der Mieter ein lärmempfindlicher Mensch sei, müsse seine Anzeigenerstattung auch in diesem Lichte einer nicht ihm vorwerfbaren Tatsache betrachtet werden. Rein mutwillige Vorgehensweise könne ihm nicht unterstellt werden.

Der OGH führte jedoch aus, dass die Verwirklichung des Kündigungstatbestandes des unleidlichen Verhaltens nicht dadurch gehindert würde, dass ein Mieter subjektiv der Ansicht ist, er wäre mit seinem Verhalten, das Anderen das Zusammenleben verleidet, im Recht. Vielmehr wird ein Verschulden des Mieters gar nicht vorausgesetzt. Entscheidend ist, ob das objektiv in Erscheinung tretende Verhalten als grob ungehörig, das Zusammenleben verleidend angesehen werden muss, auch wenn es auf eine geistige Erkrankung zurückgeführt werden kann.

Die Erstellung einer Zukunftsprognose wurde seitens des OGH als nicht prüfungsrelevant abgetan. Argumentiert wurde, dass eine Verhaltensänderung nicht geprüft werden müsse, da dies keinen Einfluss auf das Schicksal der Aufkündigung hat, insbesondere wäre die Frage, ob der Mieter sein unleidliches Verhalten fortsetzt nicht wesentlich für die Beurteilung. Im Zeitpunkt der Aufkündigung müssen die Voraussetzungen für das Bejahen des Kündigungsgrundes vorhanden sein.

Der Oberste Gerichtshof beurteilte den Fall danach, dass die Nachbarn des Gekündigten durch die ewige Anzeigenflut in ihrem Zusammenleben gestört wären, es wurde nicht geprüft, ob die Anzeigen des Beklagten Mieters zu Recht erfolgt sind oder nicht.

Rechtswirksamkeit einer gerichtlichen Aufkündigung

Grundsätzlich ist auszuführen, dass für die Rechtswirksamkeit einer gerichtlichen Aufkündigung zu prüfen ist, ob der behauptete Kündigungsgrund zu diesem Zeitpunkt (Zustellung der Aufkündigung) überhaupt gegeben war. Spätere Entwicklungen sind nicht maßgeblich.^[1] Wohl hat die Rechtsprechung immer schon die Ansicht vertreten, dass die Bedeutung des Zeitpunktes der Zustellung der Aufkündigung nicht allzu wörtlich aufgefasst werden darf und vor allem bei Dauertatbeständen ein vor und nach der Zustellung der Aufkündigung gesetztes Verhalten deshalb nicht als Kündigungsgrund geltend gemacht werden könne, weil es zufällig im Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung nicht gesetzt worden ist.^[2]

Der Gegenschluss, der daraus allerdings zu ziehen ist, ist, dass es ebenso wie es zulässig ist, aus den Verhältnissen in den Jahren vor der Kündigung Schlüsse auf die zu erwartende zukünftige Entwicklung zu ziehen, auch zulässig sein muss, die tatsächlich eingetretene Entwicklung seit der Kündigung mit zu berücksichtigen, weil sonst dem Schutzprinzip nicht Rechnung getragen werde könnte. Bei Dauertatbeständen müssen daher so genannte Zukunftsprognosen angestellt werden, es ist auf die bis zum Schluss der Verhandlung erster Instanz eingetretenen Umstände Bedacht zu nehmen.

Geändertes/verbessertes Verhalten des Mieters nach Aufkündigung

Diese Grundsätze bedeutet allerdings auch, dass wenn der gekündigte Mieter das als Kündigungsgrund geltend gemachte Verhalten nach Zustellung der Aufkündigung einstellt, dies in Zusammenhang mit seinem Gesamtverhalten im Rahmen einer Prognose mit zu berücksichtigen ist.^[3] Die Aufkündigung wäre dann abzuweisen, wenn eine Wiederholung des bisherigen unleidlichen Verhaltens künftig mit hoher Wahrscheinlichkeit auszuschließen ist.^[4]

Es wäre daher zu prüfen gewesen, ob der beklagte Mieter durch das Verfahren „geläutert“ ist und seine Anzeigenflut eingedämmt oder überhaupt abgestellt hat.

Dies wurde seitens der Gerichte allerdings nicht geprüft, was einzelfallsbezogen durchaus erklärbar ist, da im gegenständlichen Fall der Mieter unaufhörlich Anzeigen erstattet hat und wohl kaum damit aufhören wird. Dennoch wäre es nötig gewesen, meiner Ansicht nach, hier zumindest einen Ausschluss einer „Besserung“ festzuhalten.

Richtig ist hingegen, dass Geisteskrankheiten oder in der Person des gekündigten Mieters liegende Unzulänglichkeiten nicht mildernd berücksichtigt werden, da es auf ein Verschulden bei diesem Kündigungsgrund gar nicht ankommt. Auch das Alter eines Mieters ist kein Freibrief für ein unleidliches Verhalten gegenüber anderen Mitbewohnern.^[5]

Fazit

Zusammenfassend genügt für dieses Kündigungsgrund jedenfalls ein objektives unleidliches Verhalten, gleichgültig wie es von den Mitbewohnern tatsächlich empfunden wurde. Zur Verwirklichung ist es auch nicht erforderlich, dass allen Mitbewohnern des Hauses durch das Verhalten des Mieters das Zusammenleben verleidet wird.

Autorin

Frau Dr. Weisert ist seit 2006 selbstständige Rechtsanwältin in Wien. Im gleichen Jahr promovierte sie zum Doktor der Rechtswissenschaften. Ihre Haupttätigkeit liegt in der zivil- und strafrechtlichen Beratung und Vertretung. Auf folgende juristische Felder hat sie sich spezialisiert: Miet- und Wohnrecht, Immobilien- und Liegenschaftsrecht, Gewährleistungs- und Schadenersatzrecht, Familien- und Erbrecht sowie Straf- und Verwaltungsstrafrecht.

Für den WEKA-Verlag erstellt sie regelmäßig Fachbeiträge für das Portal Wohnrecht online.

www.weisert.at

Anmerkungen:

[1] zB MietSlg 46.427

[2] MietSlg 29.396

[3] zB MietSlg 49.350

[4] 10 Ob 83/15a

[5] RS0067759