„Die zeitgemäße Badegelegenheit im Mietrechtsgesetz – Baderaum oder Badenische“

Gastautor Mag. Sandrini von der Mietervereinigung Österreichs geht der Frage nach, wann eine Badegelegenheit dem zeitgemäßen Standard entspricht. Dabei erläutert er auch näher die Problematik bezüglich der Rügepflicht.

Dem Merkmal der zeitgemäßen Badegelegenheit kommt im System der Ausstattungskategorien eine besondere Bedeutung zu. Fehlt dieses Merkmal, besteht gemäß § 15a Abs 2 MRG keine Möglichkeit für einen Kategorieausgleich, sodass eine Wohnung ohne (zeitgemäßer) Badegelegenheit, auch bei sonst noch so hochwertiger Ausstattung, bestenfalls in die Kategorie C einzustufen ist.

Wie sich schon anhand der umfangreichen Judikatur ersehen lässt, ist die Frage, ob eine Badegelegenheit dem zeitgemäßen Standard entspricht, nicht immer leicht zu beantworten. Das Gesetz gibt mit seiner Formulierung der „dem zeitgemäßen Standard entsprechenden Badegelegenheit (Baderaum oder Badenische)“ Anlass für Unklarheiten. Insbesondere stellt sich aus Sicht des Autors die Frage, inwieweit eine „Badenische“ aus der Sicht heutiger Wohnvorstellungen, überhaupt noch „dem zeitgemäßen Standard“ entsprechen kann und sollte Anstoß für eine nähere Auseinandersetzung geben.

Der Oberste Gerichtshof hat bereits dargestellt, dass für die Frage der Zeitgemäßheit einer Badegelegenheit, neben den im maßgeblichen Zeitpunkt bestehenden Bauvorschriften, auch auf die örtlich geltenden Maßstäbe, also die Verkehrsauffassung, abzustellen ist (siehe dazu 5 Ob 103/03p).

In der Praxis geht es in diesem Zusammenhang gegenwärtig zumeist darum, ob die Badegelegenheit über eine Entlüftung ins Freie verfügt und ausreichend groß ist, um sich darin an- und auskleiden sowie abtrocknen zu können.

Badenische noch zeitgemäß?

Gerade bei der „Badenische“ stellt sich aber das Problem, dass nach der heutigen Verkehrsauffassung wohl nur noch in seltenen Fällen eine Zeitgemäßheit gegeben sein kann (z.B. bei Kleinstwohnungen/Ferienwohnungen). Diese meist im (Neben-)Bereich der Küche gelegenen Badenischen werden im Regelfall aber nicht mehr als dem heutigen Standard entsprechend anzusehen sein.

Dies kann sich insbesondere auch auf das Vorliegen der Vollausnahme nach § 1 Abs 2 Ziffer 3 lit b MRG (sog. Philharmonikerwohnung) sowie gemäß § 16 Abs 1 Z 4 MRG (Luxuswohnung über 130m²) auf die Anwendbarkeit des angemessenen Mietzinses auswirken, die jeweils zumindest eine Einstufung in die Kategorie B voraussetzen.

Auch im Zusammenhang mit der Vorschreibung eines wertbeständigen Mietzinses nach § 45 MRG kommt es in der Praxis des Öfteren zu Auseinandersetzungen, ob die vorhandene Badegelegenheit bei Anmietung zeitgemäß war, damit zumindest die Grenzbeträge der Kategorie B erreicht werden können. Dabei ist zur Beurteilung, ob eine Badegelegenheit als zeitgemäß anzusehen ist, selbstredend auf die Verhältnisse zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses abzustellen. Ebenso wie im Zusammenhang mit der Bestreitung einer Mietzinsanhebung nach § 16 Abs 9 MRG hat die mit der WRN 2006 eingeführte Präklusivfrist von drei Jahren, entgegen der gesetzgeberischen Intention zu keiner Vermeidung von Beweisproblemen geführt, da in diesen Verfahren ja nach wie vor, die Ursprungskategorie zu ermitteln ist.

Problematik: Rügepflicht

Auch die mit der WRN 2006 eingeführte Rügepflicht, führt im Zusammenhang mit einer Badenische zu Problemen. Demnach ist das Fehlen des zeitgemäßen Standards der Badegelegenheit für die Einstufung der Wohnung im Kategoriesystem nur dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter eine entsprechende Rüge vorgenommen hat und der Vermieter den Mangel nicht innerhalb angemessener Frist, höchstens aber binnen drei Monaten ab Zugang der Anzeige, behoben hat. Nicht unter die Rügepflicht fällt daher ein fehlendes Ausstattungsmerkmal. Nun stellt sich aber in der Praxis gerade bei einfach ausgestalteten Wohnungen mitunter das Problem, wann eine Badenische (bloß) als nicht zeitgemäß anzusehen ist und damit der Rügepflicht unterliegt und in welchen Fällen bereits von einem Fehlen der Badegelegenheit an sich auszugehen ist, die nicht mehr gerügt werden muss.

Die Folge können gravierende Unterschiede in der Mietzinsüberschreitung sein, da für eine Kategorie C - Wohnung nach dem Richtwertsystem ein Abschlag von 50 % vorzunehmen ist. Dieser Abschlag wird zwar regelmäßig durch einen Zuschlag für sog kategorieerhöhende Merkmale relativiert. Die betraglichen Unterschiede, die sich in einem Zinsprüfungsverfahren daraus ergeben, sind aber zum Teil dennoch erheblich.

Nach der Rechtsprechung erfüllt eine Badenische nur dann das Erfordernis der zeitgemäßen Badegelegenheit, wenn sie zumindest eine gewisse, wenn auch nicht vollständige (=allseitige) Separierung von dem Raum aufweist, in dem sie sich befindet, sodass die die bestimmungsgemäß Benützung des Badeteils und die des anderen Raumteils einander nicht erheblich beeinträchtigen (siehe dazu Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht I²³ (2015) § 15a MRG Rz 19).

Fazit

Die sich schlichtweg in der Küche befindende Dusche samt Handwaschbecken, wird mangels Separierung jedenfalls nicht als rügepflichtig anzusehen sein. Wo aber die Grenze zwischen einer fehlenden Badenische und einer nicht zeitgemäßen Badenische zu ziehen ist, bleibt ungewiss.

Autor

Mag. Hans Sandrini ist Jurist der Mietervereinigung Österreichs mit langjähriger Beratungserfahrung in sämtlichen Bereichen des österreichischen Wohnrechts und Vertretungstätigkeit in allen Angelegenheiten des wohnrechtlichen Außerstreitverfahrens.