Dr. Rittinger: Gestaltungsfreiräume des Wohnungseigentümers iSd § 16 WEG

Dr. Rittinger erläutert in seinem Beitrag, was Wohnungseigentümer beachten müssen, wenn sie Veränderungen am Wohnungseigentumsobjekt vornehmen möchten. Welche gesetzlichen Voraussetzungen müssen dabei vorliegen?

Sachverhalt:

Ein Wohnungseigentümer möchte Veränderungen am Wohnungseigentumsobjekt vornehmen. Es ist nicht auszuschließen, dass dadurch auch allgemeine Flächen und/oder andere Wohnungseigentumsobjekte berührt werden. Worauf ist zu achten, welche gesetzlichen Voraussetzungen müssen vorliegen?

Grundsätzliches:

Einem bekannten Sinnspruch folgend endet die eigene Freiheit dort, wo die Freiheit eines anderen beginnt. Diese Grundaussage kann den Erörterungen des § 16 WEG vorangestellt werden. Diesem Ausgangspunkt wäre noch hinzuzufügen, dass die Voraussetzungen für Änderungen zahlreicher und strenger werden, je intensiver Rechte anderer berührt werden.

§ 16 Abs 1 WEG normiert zunächst die unbegrenzte Nutzbarkeit des Wohnungseigentumsobjektes für den jeweiligen Wohnungseigentümer. In § 16 Abs 2 WEG werden Kriterien festgelegt, die ein Wohnungseigentümer bei oder vor Vornahme von Änderungen einzuhalten hat.

In § 16 Abs 2 Z 1–3 WEG wird danach differenziert, ob sich die Änderung allein auf das Wohnungseigentumsobjekt erstreckt (Z 1), auch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen werden (Z 2) oder gar Wohnungseigentumsobjekte anderer Wohnungseigentümer (Z 3) berührt werden. Die gesetzlichen Schranken sind aufbauend und unterschiedlicher Natur.

Gesetzlichen Voraussetzungen im Einzelnen:

Vorausgeschickt werden kann, dass Bagatelländerungen keiner Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer bedürfen (zB Nägeleinschlagen für Bilderaufhängen, Entfernung nicht tragender Wände usw; vgl dazu Beispiele in Dirnbacher, WEG idF der WRN 2006, Seite 133 f). Bei allen anderen Änderungen ist zu überprüfen, ob die gesetzlichen Voraussetzungen dafür erfüllt sind.

Beschränkt sich die Änderung auf das eigene Wohnungseigentumsobjekt, so darf diese Änderung gemäß § 16 Abs 1 Z 1 WEG weder eine Schädigung des Hauses nach sich ziehen, noch schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer zuwiderlaufen. Im Besonderen darf die äußere Erscheinung des Hauses nicht beeinträchtigt werden, noch Gefahr für die Sicherheit von Personen bestehen. Die (notwendige) erhebliche Beeinträchtigung von schutzwürdigen Interessen ist vom der Änderung widersprechenden Miteigentümer zu behaupten und zu beweisen (MietSlg 60.435). Andererseits verpflichtet schon die Möglichkeit einer Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Miteigentümer den änderungswilligen Wohnungseigentümer, die Zustimmung der übrigen Eigentümer oder die Genehmigung des Außerstreitrichters einzuholen (vgl. MietSlg 57.457).

Exemplarisch sei an dieser Stelle kurz das Thema der Widmungsänderung des Wohnungseigentumsobjekts herausgegriffen. Entscheidend für die rechtliche Beurteilung ist hierfür, was ursprünglich im Wohnungseigentumsvertrag oder nachträglich einvernehmlich zwischen den Wohnungseigentümern vereinbart war oder wurde (vgl. Würth-Zingher-Kovanyi 21, Kommentar Miet- und Wohnrecht, zu § 16 Rz 24). Baurechtliche oder raumordnungsrechtliche „Widmungen“ definieren die privatrechtlichen Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer nicht (MietSlg 59.398; vgl auch MietSlg 59.396, MietSlg 59.399). Als maßgebliche Widmungsänderung wurde es beispielsweise angesehen, wenn ein nach WE-Vertrag als „Wohnung“ gewidmetes Objekt nicht mehr zu Wohnzwecken, sondern zu Geschäftszwecken verwendet würde (MietSlg 58.411). Wird hingegen im WE-Vertrag die Verwendung einer Wohnung ausdrücklich auch zu üblicherweise in Wohnräumen ausgeübten gewerblichen oder sonstigen beruflichen Tätigkeiten genehmigt, so liegt keine genehmigungsbedürftige Widmungsänderung vor (vgl. MietSlg 59.398).

Werden durch eine Änderung auch allgemeine Teile der Liegenschaft berührt, so muss diese Änderung gemäß § 16 Abs 2 Z 2 WEG zusätzlich zu den vorgenannten Voraussetzungen (gemeint in Zi 1) entweder der Übung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigem Interesse des Wohnungseigentümers dienen. Eine Interessensprüfung ist folglich erst dann notwendig, wenn die Änderung nicht der Übung des Verkehrs entspricht und keine schutzwürdigen Interessen der übrigen Miteigentümer beeinträchtigt sind (vgl. Würth-Zingher-Kovanyi 21, Kommentar Miet- und Wohnrecht, zu § 16 Rz 31). Bloße Zweckmäßigkeitserwägungen und Steigerung des Wohn- und Verkehrswerts der Wohnung (hier: durch die Neuerrichtung einer Dachterrasse) genügen idR nicht für die Annahme eines wichtigen Interesses iSd § 16 Abs 2 Z 2 WEG (MietSlg 60.426; auch MietSlg 60.433). Nach einem weiteren Judikaturbeispiel wurde bei einer auf einem Balkon angebrachten Überwachungskamera sowohl die Übung des Verkehrs als auch das wichtige Interesse des Wohnungseigentümers verneint (MietSlg 60.434).

Zusätzlich sind in § 16 Abs 2 Z 2 WEG Änderungen angeführt, bei denen die unter dieser Ziffer genannten gesetzlichen Kriterien nicht geprüft werden müssen.

Wird schließlich durch die Änderung in ein Wohnungseigentumsobjekt eines anderen Wohnungseigentümers eingegriffen, muss diese Beeinträchtigung gemäß § 16 Abs 2 Z 3 WEG nur zugelassen werden, wenn sie keine wesentliche und dauerhafte Beeinträchtigung zur Folge hat und sie zumutbar ist.

Rechtliche Durchsetzung:

Ist eine Änderung iSd obigen Kriterien genehmigungspflichtig, muss entweder die freiwillige Zustimmung sämtlicher Miteigentümer eingeholt werden, oder im Fall der Verweigerung eine Entscheidung des Außerstreitrichters nach § 16 Abs 2 iVm § 52 Abs 1 Z 2 WEG angestrebt werden. Unterlässt es ein Wohnungseigentümer, die notwendige Zustimmung einzuholen und führt die Änderung ohne derselben durch, kann er von jedem einzelnen Wohnungseigentümer im streitigen Rechtsweg – bis zur Rechtskraft der Genehmigung – zur Beseitigung und Unterlassung verhalten werden (Würth-Zingher-Kovanyi 21, Kommentar Miet- und Wohnrecht, zu § 16 Rz 39).

Der Streitrichter hat bei einer genehmigungspflichtigen Änderung iSd § 16 Abs 2 WEG nicht die Genehmigungsfähigkeit, sondern nur die Genehmigungsbedürftigkeit zu prüfen (vgl. MietSlg 60.429). Seit dem AußStr-BegleitG kann ein derartiger Zivilprozess aber bis zur Klärung präjudizieller Rechtsfragen im Außerstreitverfahren (nämlich konkret der Nicht-/Genehmigung der Änderung) unterbrochen werden (vgl. Ausführungen in Dirnbacher, WEG idF der WRN 2006, Seite 152 f).

Fazit:

Abgrenzungsfragen iSd § 16 Abs 2 WEG sind oft nicht eindeutig zu beantworten und sehr einzelfallbezogen zu beurteilen. Im Idealfall gelingt es, die Zustimmung aller Mit- und Wohnungseigentümer einzuholen. Scheitert dieses Vorhaben ist bei Zweifel über die Genehmigungsverpflichtung anzuraten, möglichst rasch einen entsprechenden Antrag auf Genehmigung durch den Außerstreitrichter einzubringen.

Autor:

Herr Dr. Olaf Rittinger ist selbstständiger Rechtsanwalt in Salzburg. Eines seiner Spezialgebiete ist das Miet- und Wohnrecht. Als Gastautor schreibt er regelmäßig Artikel für Wohnrecht online.