Dr. Rittinger: Richtig befristet?

Worauf Eigentümer bei der Befristung von Mietverträgen achten sollten sowie wann das MRG seine Anwendung auf ein mögliches Bestandverhältnis findet und wann nicht – all dies beantwortet Wohnrechtsexperte Dr. Rittinger in seinem Gastbeitrag.

Sachverhalt:

Ein Eigentümer eines Bestandobjektes ist an einer Vermietung desselben interessiert. Das Bestandobjekt könnte sowohl als Geschäftsräumlichkeit als auch als Wohnung vermietet werden. Er möchte an einen Mietvertrag nicht unabsehbar lange gebunden sein oder gar in die Gefahr geraten, den künftigen Mieter gar nicht mehr „hinaus“ zu bekommen. Worauf hat er zu achten, wenn er den Mietvertrag befristen möchte?

MRG ja oder nein?

Vorab wird die Frage zu klären sein, ob auf ein mögliches Bestandverhältnis das MRG Anwendung findet oder ob selbiges nach den Bestimmungen des ABGB zu beurteilen ist. Neben anderen Ausnahmen vom MRG sieht § 1 Abs 2 Z 3 a und b MRG Befristungsvarianten für Geschäftsräumlichkeiten und Wohnungen vor, welche (bei Wohnungen bei Vorliegen von zusätzlichen Voraussetzungen) den Ausschluss vom Anwendungsbereich des MRG bewirken. Diese Ausnahme gilt für Geschäftsräumlichkeiten dann, wenn die Vertragsdauer mit höchstens einem halben Jahr befristet wird. Bei Wohnungen ist es zusätzlich zur Höchstbestanddauer von einem halben Jahr notwendig, dass eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder B vorliegt und der Mieter das Bestandobjekt nur zum schriftlich vereinbarten Zweck der Nutzung als Zweitwohnung wegen eines durch Erwerbstätigkeit verursachten vorübergehenden Ortswechsels anmietet. Beachtenswert ist dabei, dass die hier genannte Ausnahme für Geschäftsräumlichkeiten keine Schriftlichkeit voraussetzt, wohin gehend es für die Ausnahme für Wohnungen notwendig ist, den Zweck der Anmietung schriftlich festzuhalten (vgl dazu Würth – Zingher – Kovanyi, Miet- und Wohnrecht²1, zu § 1 Rz 47 und 48).

Befristungen von Bestandverhältnissen nach ABGB:

Im Anwendungsbereich des ABGB sind die Vertragsparteien weitestgehend frei in ihren Gestaltungsmöglichkeiten. Gemäß §§ 1113 ABGB sind keine einschränkenden Bestimmungen für befristete Bestandverhältnisse vorgesehen. Bestanddauer, Häufigkeit der Verlängerung sind frei regelbar. Die Bestanddauer kann entweder schriftlich oder auch mündlich festgelegt werden. Über eine bestimmte Form der Befristungsvereinbarung ist nichts vorgesehen (vgl dazu Ausführungen in Dirnbacher, MRG idF d WRN 2006, Seite 331). Vorzeitige Beendigungsmöglichkeiten bei befristeten Bestandverhältnissen sind in §§ 1117, 1118 ABGB vorgesehen.

Einzelne Besonderheiten im MRG:

Sowohl im Voll- als auch im Teilanwendungsbereich des MRG sind die Besonderheiten des § 29 MRG zu beachten. Der Überschrift nach wird darin die Auflösung und Erneuerung eines Mietvertrages geregelt. Es sind darin aber zudem die Kriterien festgelegt, die eine Auflösung des Vertrages zum vereinbarten Endtermin bei befristeten Bestandverhältnissen erst möglich machen. § 29 Abs 1 Z 3 MRG sieht sowohl für Geschäfträumlichkeiten als auch für Wohnungen eine schriftliche Vereinbarung vor. Zu beachten ist, dass nicht nur der Endtermin schriftlich festlegt wird, sondern dass alle am Vertrag Beteiligten selbigen auch unterfertigen (vgl dazu ua MietSlg 57.345).

Des Weiteren bedarf es eines unbedingten Endtermins. Es dürfen keine Zweifel daran bestehen, zu welchem Zeitpunkt das Vertragsverhältnis endet. Dies ist dann der Fall, wenn der Endtermin datumsmäßig angegeben, aber auch, wenn der Endtermin durch Angabe eines Anfangszeitpunkts und die Vertragsdauer eindeutig festgelegt ist. Es darf nicht sein, dass der Endtermin erst durch Zuhilfenahme der Auslegungsregeln der §§ 914 und 915 ABGB und durch die Vorschrift des § 863 ABGB erforscht werden muss (vgl dazu ua MietSlg 60.319, 57.348).

Bei Wohnungen ist zudem eine Vertragsdauer von mindestens drei Jahren notwendig. Eine Höchstvertragsdauer ist gesetzlich nicht vorgesehen. Befristete Mietverträge können schriftlich beliebig oft verlängert werden, wobei bei Wohnungen jeweils die dreijährige Mindestvertragsdauer Voraussetzung ist (vgl § 29 Abs 4 MRG). In diesem Zusammenhang darf auf eine aktuelle Entscheidung des Obersten Gerichthofes verwiesen werden, wonach trotz anderslautender Regelung des Europäischen Übereinkommens über die Berechnung von Fristen bei befristeten Mietverhältnissen und einer Vereinbarung von Monats- oder Jahresfristen eine Fristsetzung vom Monatsersten (0.00 Uhr) bis zum Monatsletzten (24.00 Uhr) zulässig ist. Zur Durchsetzbarkeit des Endtermins muss die vereinbarte Frist demnach nicht bis Mitternacht des darauffolgenden Ersten des nachfolgenden Monats laufen (vgl dazu OGH zu 6 Ob 70/09a).

Eine vorzeitige Auflösungsmöglichkeit des Vertrages nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist ist in § 29 Abs 2 MRG zugunsten des Mieters unverzichtbar und unbeschränkbar normiert. §§ 1117 und 1118 ABGB bleiben davon unberührt.

Werden die vorgenannten Voraussetzungen nicht erfüllt, so gilt der Vertrag als auf unbestimmte Dauer abgeschlossen, wobei sodann die Kündigungsbeschränkungen des § 30 MRG zur Anwendung kommen.

Wird eine gesetzeskonforme Befristungsvereinbarung getroffen, so endet das Bestandverhältnis durch Zeitablauf. Einer Kündigung bedarf es nicht. Dennoch ist der Bestandgeber gut beraten, den Endtermin in Evidenz zu behalten. Erfolgt nämlich nach Ablauf der vereinbarten Vertragdauer weder eine Auflösung noch eine vertragliche Verlängerung des Vertrages, so tritt einmalig ex lege eine Vertragserneuerung für die Dauer von drei weiteren Jahren ein. Wird nach Ablauf dieser gesetzlichen Verlängerung wiederum keine Auflösung des Vertrages durchgeführt, so gilt der Vertrag fortan als unbefristet. Zur Vermeidung dieser Rechtsfolgen muss der Vermieter bei nicht zeitgerechter Räumung des Bestandobjektes durch den Mieter binnen 14 Tage nach Ablauf der Vertragdauer iSd § 569 ZPO die klagsweise Räumung wegen titelloser Benutzung begehren.

Fazit:

Um die eigene Verfügbarkeit über das Bestandobjekt auf Dauer besser zu gewährleisten, sind befristete Bestandverhältnisse aufgrund der Kündigungsbeschränkungen des § 30 MRG empfehlenswerter. Im Anwendungsbereich des MRG ist eine Befristungsvereinbarung an bestimmte (Formal-)voraussetzungen geknüpft.

Werden diese nicht oder nur teilweise erfüllt, wird von einem unbefristeten Bestandverhältnis ausgegangen.

Außerhalb des MRG sind die Vertragsparteien hingegen weitgehend frei in ihren Gestaltungsmöglichkeiten.

Autor:

Herr Dr. Olaf Rittinger ist selbstständiger Rechtsanwalt in Salzburg. Eines seiner Spezialgebiete ist das Miet- und Wohnrecht. Als Gastautor schreibt er regelmäßig Artikel für Wohnrecht online.