Echte Aufstockung: keine Ausnahme nach § 1 Abs 2 Z 5 MRG

Nur „Dachbodenausbauten“ im eigentlichen Sinn, nicht aber echte Aufstockungen, bei denen die Kubatur wesentlich erhöht und das Dach nicht erhalten bleibt, sind vom Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 2 Z 5 MRG erfasst.

Geschäftszahl

OGH 11.10.2010, 6 Ob 140/10x

Norm

§ 1 Abs 2 Z 5 MRG

Leitsatz

Quintessenz:

Nur „Dachbodenausbauten“ im eigentlichen Sinn, nicht aber echte Aufstockungen, bei denen die Kubatur wesentlich erhöht und das Dach nicht erhalten bleibt, sind vom Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 2 Z 5 MRG erfasst.

OGH: Der Tatbestand des § 1 Abs 2 Z 5 MRG ist seit der Stammfassung des MRG in modifizierter Form in § 1 Abs 4 Z 2 MRG aF enthalten: Er wurde durch die MRN 2001 vom Teilanwendungs- in den Vollausnahmebereich verschoben. Die Rechtsprechung zu § 1 Abs 4 Z 2 MRG aF ist aber weiterhin anzuwenden. Maßgeblicher Zeitpunkt ist der Tag des Vertragsschlusses.

Unter „Aufstockung“ versteht man die Hinzufügung eines oder mehrerer zusätzlicher Stockwerke bzw Vollgeschoße auf ein schon bestehendes Gebäude. Im Unterschied zum „Dachgeschoßausbau“ wird dabei nicht der vorhandene Dachraum eines Gebäudes ausgebaut. Vielmehr wird zusätzlich Raum geschaffen und die Bruttogrundfläche des Gebäudes erhöht, ohne dass weitere Flächen überbaut werden müssten.

Im vorliegenden Fall musste der OGH nicht auf die Abgrenzung zwischen „Dachbodenausbau“ und „Aufbau“ in § 1 Abs 4 Z 2 MRG eingehen. Jedenfalls beim Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 2 Z 5 MRG spricht eine am Wortlaut des Gesetzes orientierte Auslegung für ein engeres Verständnis der Bestimmung dahin, dass davon eben nur „Dachbodenausbauten“ im eigentlichen Sinn, nicht aber Aufstockungen erfasst sind. Ein gleiches Verständnis des „Dachbodenausbaus“ im Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 2 Z 5 MRG und im Teilanwendungsbereich des § 1 Abs 4 Z 2 MRG ist keineswegs zwingend. Einerseits handelt es sich bei § 1 Abs 2 MRG um einen Vollausnahmetatbestand. Die dort erfassten Tatbestände fallen also aus dem Schutz des MRG überhaupt heraus, was von vornherein ein eingeschränktes Verständnis dieser Regelung nahelegt. Andererseits entsprechen die beiden Bestimmungen einander keineswegs völlig. Sie unterscheiden sich nicht nur durch den Wortlaut, sondern auch durch das nur in § 1 Abs 4 Z 2 MRG enthaltene Kriterium der nach dem 31.12.2001 erteilten Baubewilligung.

Durch die Regelung des § 1 Abs 4 Z 2 MRG sollte ein Anreiz für weitere Dachbodenausbauten gesetzt werden, der zu einer Erhöhung des Wohnungsangebots und damit letztlich zu einem Sinken der Mieten führen sollte. Diese Ratio lässt aber keine sicheren Rückschlüsse auf die Behandlung bereits vor dem 31.12.2001 vorgenommener Aufstockungen zu. In Anbetracht des Gesetzeswortlauts und des Meinungsstandes zur früheren Fassung des § 1 Abs 4 Z 2 MRG besteht nach Auffassung des OGH für eine Subsumtion von echten Aufstockungen, bei denen die Kubatur wesentlich erhöht und das Dach gerade nicht erhalten bleibt, unter den Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 2 Z 5 MRG keine Grundlage. Daher ist die durch Aufstockung gewonnene zusätzliche Wohnung bei der Beurteilung des Ausnahmetatbestands des § 1 Abs 2 Z 5 MRG mitzuzählen.

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