Entfernung von Außenjalousien im Zuge von Umbauarbeiten

Außenfassade, Außenfenster und Außenjalousien gehören zu den allgemeinen Teilen des Hauses. Die Fenster und jene Außenjalousien, die mit Zustimmung des Vermieters davor angebracht wurden, sind auch wesentliche Bestandteile des Mietgegenstandes.

Geschäftszahl

OGH 13.12.2011, 5 Ob 194/11g

Norm

§ 8 Abs 2 und Abs 3 MRG; § 20 Abs 1 lit b WGG

Leitsatz

Quintessenz:

Außenfassade, Außenfenster und Außenjalousien gehören zu den allgemeinen Teilen des Hauses. Die Fenster und jene Außenjalousien, die mit Zustimmung des Vermieters davor angebracht wurden, sind auch wesentliche Bestandteile des Mietgegenstandes.

OGH: Gemäß § 8 Abs 3 MRG sind alle Erhaltungs-, Verbesserungs-, Änderungs- und Errichtungsarbeiten, die ein Mieter zuzulassen hat, derart durchzuführen, dass eine weitestgehende Schonung des Mietrechts gewährleistet ist. Für wesentliche Beeinträchtigungen hat der Vermieter den Mieter, der dadurch in seinen Rechten beeinträchtigt wird, angemessen zu entschädigen. Diese Bestimmung ist gemäß § 20 Abs 1 lit b WGG auch auf das Nutzungsverhältnis zu Genossenschaftswohnungen anzuwenden.
Die Außenfassade, die Außenfenster und Außenjalousien zählen zu den allgemeinen Teilen des Hauses. Zusätzlich stellen aber die Fenster und jene Außenjalousien, die mit Vermieterzustimmung angebracht wurden, wesentliche Bestandteile des Mietgegenstandes dar. Daher werden wesentliche Mieterrechte gemäß § 8 Abs 3 MRG beeinträchtigt, wenn bei Umbauarbeiten Außenjalousien entfernt werden, die mit Zustimmung des Vermieters angebracht wurden.

Der Vermieter hat also für die Wiederanbringung der Jalousien zu sorgen. Wird dem nicht entsprochen, hat der Mieter gegen den Vermieter einen Entschädigungsanspruch auf die erforderlichen Montagekosten. Können die ursprünglichen Jalousien nicht wieder angebracht werden, weil sie nicht mehr in gebrauchsfähigem Zustand sind, hat der Mieter einen Entschädigungsanspruch auf die Anschaffungs- und Montagekosten neuer Jalousien, abzüglich des Betrages, der sich aus der verlängerten Lebensdauer dieser ergibt. Dies ist ein verschuldensunabhängiger Anspruch, der immaterielle Schäden nicht umfasst.

Die Mieterschutzvorschriften des MRG sind im Zweifel als zwingend anzusehen. Im Vorhinein kann auf die daraus abgeleiteten Ansprüche nicht verzichtet werden. Zwar kann es zu einem nachträglichen Verzicht des Mieters auf diese Rechte kommen, es wird jedoch vorausgesetzt, dass der ökonomische und soziale Druck weggefallen ist.

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