Erhaltungsarbeiten des Mieters im Vollanwendungsbereich des MRG

Gastautorin Dr. Weisert geht in ihrem Beitrag unter anderem der Frage nach, welche Folgen es haben kann, wenn der Mieter die Erhaltungsarbeiten selbst vornimmt oder vornehmen lässt.

Ein Anlassfall bei dem ein Mieter schadhafte Dichtungen an Außenfenstern und der Eingangstüre erneuern ließ und dafür Ersatz von seinem Vermieter verlangte, führt zu der Frage, ob dies rechtens ist oder der Mieter seinen Anspruch auf Durchführung von Erhaltungsarbeiten womöglich verwirkt hat.

Gemäß § 3 MRG ist die Erhaltungspflicht des Vermieters zwingend gesetzlich geregelt; der Vermieter hat dafür zu sorgen, dass das Haus, die Mietgegenstände und die der gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses dienenden Anlagen im jeweils ortsüblichen Standard erhalten und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitig werden.

Im Gesetz sind die Fälle, in welchen die Erhaltungspflicht den Vermieter trifft, taxativ aufgezählt, im Anwendungsbereich des MRG kann von diesen Erhaltungspflichten nicht zum Nachteil des Mieters abgegangen werden.

Dem Vermieter kann gemäß § 6 MRG seitens des Gerichtes auf Antrag eines Mieters die Vornahme dieser privilegierten im § 3 MRG aufgezählten Arbeiten (auch im § 4 MRG aufgezählten Verbesserungsarbeiten) binnen angemessener Frist (maximal 1 Jahr) aufgetragen werden.

Die Schadhaftigkeit einer Eingangstüre, in der Form, dass diese nicht schließt, ist unter § 3 MRG jedenfalls subsumierbar (arg. „Erhaltung allgemeiner Teile des Hauses“), auch die Dichtungen werden darunter fallen. Bei den Außenfenstern ist es nicht umstritten, dass Dichtungen durch den Vermieter zu ersetzen sind, wenn sie schadhaft werden.

Welche Folge hat es aber, wenn der Mieter diese Arbeiten selbst vornimmt oder vornehmen lässt?

Ohne Bekanntgabe allfälliger Schäden und Aufforderung diese zu beseitigen, wird der Vermieter seiner Erhaltungspflicht nicht nachkommen. Muss er aber dem Mieter Ersatz leisten, wenn dieser quasi „eigenmächtig“ Arbeiten zur Erhaltung durchführt? Hätte doch vielleicht der Vermieter bessere Konditionen bei Handwerker erlangen können, warum soll er nun eine überteuerte Rechnung bezahlen? Hat der Mieter vielleicht durch sein eigenmächtiges Handeln seinen Anspruch auf Durchführung von Erhaltungsarbeiten verwirkt?

Feststeht jedenfalls, dass in der Durchführung von Erhaltungsarbeiten ebenso wenig ein Verzicht auf den Erhaltungsanspruch zu erblicken ist, wie in einem an den Vermieter gerichteten Ersuchen, die Vornahme solcher Arbeiten zu gestatten. Hat der Mieter die Arbeiten ausgeführt, gebührt ihm jedenfalls der Ersatz der erforderlichen Kosten (MietSlg 46.224, 49.224, ua). Der Ersatzanspruch des Mieters ergibt sich aus den Bestimmungen des ABGB über die Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 1035 ff ABGB).

Die Bestimmung des § 1036 ABGB setzt grundsätzlich voraus, dass es sich um einen Notfall handelt, dh dass es nicht mehr möglich war, rechtzeitig die Zustimmung zu einer Vornahme einzuholen. Grundsätzlich wird es einem Mieter – wie in oben erwähnten Anlassfall – wohl möglich sein, seinen Vermieter aufzufordern, eine bestimmte Erhaltungsarbeit vorzunehmen. Dies sieht § 1097 ABGB ebenfalls vor, allerdings ist ausjudiziert, dass die Unterlassung einer Anzeige des Zustandes, der zu Erhaltungsarbeiten führen müsste, den Vermieter nicht von seiner Erhaltungspflicht befreit. Sohin wird der Vermieter auch dann Ersatz leisten müssen, wenn er von seinem Mieter nicht verständigt oder aufgefordert wurde.

Im Falle, dass der Mieter daher eine dem Vermieter obliegende Erhaltungsarbeit vornimmt, hat er Anspruch auf Ersatz seiner notwendigen und zweckmäßigen Aufwendungen (§ 1097 iVm § 1036 ABGB). Damit ist auch „sichergestellt“, dass keine überteuerten Rechnungen geltend gemacht werden können oder Arbeiten in Rechnung gestellt werden können, die vielleicht zur Verschönerung dienen, aber nicht nötig im Sinne einer Erhaltung sind.

Oftmals werden Mieter damit „vertröstet“, sie können ja Aufwendungen als Investitionsersatz bei ihrem Auszug geltend machen.

Dies ist aber grundsätzlich nicht mit den ob erwähnten Erhaltungsarbeiten in Zusammenhang zu bringen.

Laut Gesetz unterscheidet man zwischen den Erhaltungsarbeiten, Verbesserungsarbeiten und Aufwendungen, die zur wesentlichen Verbesserung der Wohnung beigetragen haben.

Die Erhaltungsarbeiten sind – wie schon erwähnt – in § 3 MRG aufgelistet, sie treffen ausschließlich den Vermieter und sind im Anwendungsbereich des MRG nicht auf den Mieter überwälzbar. Anders im Bereich des ABGB, hier können gemäß § 1096 ABGB Abweichungen von der grundsätzlichen Erhaltungspflicht des Vermieters zu Lasten des Mieters getroffen werden.

Verbesserungsarbeiten gemäß § 4 MRG sind nützliche Verbesserungen durch bautechnische Maßnahmen, die der Vermieter dann durchzuführen hat, soweit es im Hinblick auf den allgemeinen Erhaltungszustand des Hauses zweckmäßig ist, nützlichen Verbesserung des Hauses ist gegenüber nützlichen Verbesserungen einzelner Mietgegenstände jedenfalls der Vorrang einzuräumen.

Auch der Mieter kann Verbesserungsarbeiten durchführen, wesentlich ist in diesem Zusammenhang, dass der Mieter dies bei wesentlichen Veränderungen auch dem Vermieter anzuzeigen hat (§ 9 MRG). Sollte der Vermieter dann binnen 2 Monaten seine Zustimmung nicht verweigern, gilt diese als erteilt. Die Gesetzesbestimmung sieht aber auch so genannte privilegierte Arbeiten vor, die ohne Zustimmung des Vermieters durchgeführt werden können.

Die Aufwendungen, die ein Mieter getragen hat und die zu einer wesentlichen Verbesserung des Objektes geführt haben, können von diesem nach seinem Auszug gem § 10 MRG, vermindert um eine jährliche Abschreibung, angesprochen werden. Es handelt sich dabei um Investitionen, die einen objektiven Nutzen (also keine dringende Notwendigkeit wie bei den Erhaltungsarbeiten) haben, wobei gesetzlich festgelegt ist, welche Art diese Investitionen sein müssen, zB gänzliche Fußbodenerneuerung.

Es kann natürlich nicht ausgeschlossen werden, dass Aufwendungen, die unter § 10 MRG zu subsumieren sind, nicht auch Aufwendungen darstellen, die seitens des Vermieters zu tätigen gewesen wären iS § 3 MRG (MietSlg 42.104, 45.247, ua).

Eine genaue Prüfung empfiehlt sich, denn nicht jeder Mieter plant im Voraus seinen Auszug und kalkuliert seine Aufwendungen.

Autorin

Frau Dr. Weisert ist seit 2006 selbstständige Rechtsanwältin in Wien. Im gleichen Jahr promovierte sie zum Doktor der Rechtswissenschaften. Ihre Haupttätigkeit liegt in der zivil- und strafrechtlichen Beratung und Vertretung. Auf folgende juristische Felder hat sie sich spezialisiert: Miet- und Wohnrecht, Immobilien- und Liegenschaftsrecht, Gewährleistungs- und Schadenersatzrecht, Familien- und Erbrecht sowie Straf- und Verwaltungsstrafrecht.

Für den WEKA-Verlag erstellt sie regelmäßig Fachbeiträge für das Portal Wohnrecht online.