Erhaltungspflicht eines Bestandobjektes mit der Nutzungsart als Garage

Die vertraglich vereinbarte Nutzungsart als Garage erfordert grundsätzlich keine an Wohnräumen gemessene Erhaltungspflicht. Diese hat sich vielmehr am ortsüblichen Standard für Bestandobjekte mit einer vergleichbaren Widmung zu orientieren.

Geschäftszahl

OGH 18.11.2014, 5 Ob 143/14m

Norm

§ 3 MRG

Leitsatz

Quintessenz:

Die vertraglich vereinbarte Nutzungsart als Garage erfordert grundsätzlich keine an Wohnräumen gemessene Erhaltungspflicht. Diese hat sich vielmehr am ortsüblichen Standard für Bestandobjekte mit einer vergleichbaren Widmung zu orientieren.

OGH: Im vorliegenden Fall geht es um eine aufsteigende Grundfeuchtigkeit in den Bestandräumlichkeiten, welche aus der im Zeitpunkt der Errichtung des Hauses üblichen Bauweise herrührt, die keine Isolierung gegen Grundfeuchtigkeit vorsah.

Ist es wegen der Bauweise des Hauses wirtschaftlich nicht vertretbar die Schadensursache zu beseitigen, kann das Abschlagen des Verputzes bzw die Neuanbringung eines Spezialverputzes auch eine taugliche Maßnahme darstellen, eine – hier in der aus der Durchfeuchtung des Mauerwerks resultierenden großflächigen Putzabbröckelung gelegene – ernste Schädigung des Hauses zumindest für einen relevanten Zeitraum zu beseitigen.

Das großflächige Abschlagen des Verputzes und die Neuanbringung eines Spezialverputzes sind in einem solchen Fall als einheitliche Maßnahme anzusehen. Das Anbringen eines Sanierungsputzes ist damit Teil der eigentlichen Erhaltungsarbeit und nicht bloß eine von dieser abgeleiteten Nacharbeit.

Das Anbringen eines Sanierverputzes ist aber nach § 3 Abs 1 1. Satz MRG als Erhaltungsarbeit zu beurteilen.

Die Bezugnahme auf die wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten in § 3 Abs 1 1. Satz MRG steht in einem inneren Zusammenhang mit dem Erfordernis, dass das Haus, die Mietgegenstände und die der allgemeinen Benutzung dienenden Anlagen in einem jeweils ortsüblichen Standard zu erhalten sind.

Der Gesetzgeber hat damit einen anpassungsfähigen („dynamischen“) Erhaltungsbegriff gewählt, der sich an den jeweiligen örtlichen Komfortvorstellungen orientiert. Im Zuge der Durchführung von Erhaltungsarbeiten ist daher in Ergänzung zum jeweils ortsüblichen Standard nach dem Verwendungszweck der Bestandräumlichkeiten auch auf die wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten abzustellen.

Die vermieteten Räumlichkeiten dienen im vorliegenden Fall nicht dem längeren Aufenthalt von Personen, sondern dem Einstellen von Kraftfahrzeugen.