Fällt die Fertigstellung einer Wohnungseigentumsanlage unter die „Erhaltung“?

Kosten der Brauchbarmachung von WE-Objekten sind nicht zu den Erhaltungsarbeiten zu zählen, weshalb auch die Fertigstellung einer Wohnungseigentumsanlage nicht als Erhaltung zu werten ist.

Geschäftszahl

OGH 27.11.2013, 5 Ob 136/13f

Norm

§§ 30 Abs 1 Z 1 WEG 2002, 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002

Leitsatz

Quintessenz:

Erhaltung wird durch einen bestehenden Mangel im Sinn einer Reparaturbedürftigkeit definiert. Kosten der Brauchbarmachung von WE-Objekten sind nicht zu den Erhaltungsarbeiten zu zählen, weshalb auch die Fertigstellung einer Wohnungseigentumsanlage nicht als Erhaltung zu werten ist.

OGH: Der Erhaltungsbegriff setzt immer einen bestehenden Mangel im Sinn einer Reparaturbedürftigkeit, einer Einschränkung der Funktionsfähigkeit oder Brauchbarkeit oder zumindest einer Schadensgeneigtheit voraus. Nach Würth (in Rummel § 28 WEG Rz 2) umfasst die ordentliche Verwaltung im Allgemeinen alle Maßnahmen, die der Erhaltung und Verwaltung des gemeinsamen Gutes dienen, sich im gewöhnlichen Verlauf der Dinge als notwendig oder zweckmäßig erweisen, im (objektiven) Interesse aller Miteigentümer (oder jedenfalls nicht nur einzelner Teilhaber) liegen und keine besonderen Kosten verursachen. In diesem Sinn gehören zur Erhaltung lediglich Auslagen, die erforderlich sind, um das Haus unter Vermeidung jedes Luxusaufwands in seiner gegenwärtigen Gestalt und zu seinem bisherigen Zweck zu erhalten, soweit es sich um dessen allgemeine Teile handelt. Hingegen bedeutet dies nicht, dass jegliche Veränderung an der Liegenschaft ausgeschlossen wäre. Auch bauliche Veränderungen sind zur Erhaltung zu zählen, soweit sie nicht über den Erhaltungszweck hinausgehen. Laut § 30 Abs 1 Z 1 WEG 2002 kann jeder Wohnungseigentümer mit einem gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richtenden Antrag die Entscheidung des Gerichts über das Vorliegen von Arbeiten im Sinne des § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 verlangen.

Im vorliegenden Fall geht es nicht um die Beseitigung mangelhaft fertiggestellten Werks, sondern überhaupt erst um die Fortsetzung und den Abschluss der Fertigstellung einer sich weitgehend noch im Rohbauzustand befindlichen Wohnungseigentumsanlage. In diesem Zusammenhang berief sich der OGH auf die Entscheidung 5 Ob 2114/96k, wo ausgeführt wird, dass die Kosten der Brauchbarmachung von WE-Objekten nicht zu den Erhaltungsarbeiten des § 14 Abs 1 Z 1 WEG 1975 zu zählen seien. Diese beschränken sich innerhalb einzelner WE-Objekte auf die Behebung ernster Schäden. Daraus könne abgeleitet werden, dass die Fertigstellung nicht als Erhaltung zu werten sei.

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