Geruchsbelästigung durch Unterlassen der Erhaltungspflicht

Nach § 3 Abs 1 Satz 1 MRG ist der Vermieter zur Erhaltung im jeweils ortsüblichen Standard verpflichtet. Es handelt sich hierbei um eine den jeweiligen zeitlichen und örtlichen Komfortvorstellungen anpassende Obergrenze.

Geschäftszahl

OGH 20.03.2012, 5 Ob 24/12h

Norm

§ 3 Abs 1 Satz 1 MRG

Leitsatz

Quintessenz:

Nach § 3 Abs 1 Satz 1 MRG ist der Vermieter zur Erhaltung im jeweils ortsüblichen Standard verpflichtet. Es handelt sich hierbei um eine den jeweiligen zeitlichen und örtlichen Komfortvorstellungen anpassende Obergrenze. Das Eindringen von Kanalgerüchen in ein Bestandobjekt entspricht jedenfalls nicht dem ortsüblichen Standard.

OGH: Da es sich bei dem ortsüblichen Standard um eine den jeweiligen zeitlichen und örtlichen Komfortvorstellungen anpassende Obergrenze handelt, ist es irrelevant, ob das Abwassersystem und damit auch die Ableitungen für das Regenwasser sowie die der Kanalentlüftung dienenden Anlagen der Baubewilligung und der zur Zeit deren Erteilung geltenden Ö-Norm entsprechen. Die Bauausführung entsprechend der Baubewilligung begründet noch nicht das tatsächliche Funktionieren der (Haupt-)Entlüftung für das kombinierte Regen- und Abwassersystem.

Das Vorliegen einer Baubewilligung kann den aufgetragenen Erhaltungsarbeiten nicht entgegengehalten werden. Das Eindringen von Kanalgerüchen in ein Bestandobjekt entspricht jedenfalls nicht dem ortsüblichen Standard.

Für die Qualifikation als Erhaltungsarbeit ist ein Mangel im Sinne einer Reparaturbedürftigkeit, eine Einschränkung der Funktionsfähigkeit oder Brauchbarkeit oder zumindest eine Schadensgeneigtheit erforderlich. Die in casu unmittelbar unterhalb des Dachflächenfensters der Antragstellerin situierte Regenrinneneinmündung wirkt de facto als Hauptentlüftung für die Fäkalleitungen. Dies führt zur Geruchsbelästigung im Objekt der Antragstellerin und damit ist jedenfalls eine Einschränkung der Funktionsfähigkeit der eigentlichen Hauptentlüftung gegeben. Eine solche Einschränkung muss nicht auf eine im Laufe der Zeit eingetretene Verschlechterung zurückzuführen sein, um das Vorliegen einer Erhaltungsarbeit bejahen zu können. Auch die erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustands kann eine Erhaltungsarbeit darstellen.

Zudem sei darauf hingewiesen, dass die Tatsache, dass eine angeordnete Baumaßnahme nicht der nunmehr geltenden Ö-Norm entspricht, keine Rechtfertigung für das Unterlassen der Erhaltungspflicht darstellt.

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