Haftung bei unsachgemäß durchgeführter Verbesserung und Modernisierung des Bestandgegenstandes

Sachgemäß durchgeführte Vorkehrungen zur Verbesserung und Modernisierung des Bestandgegenstandes erfüllen den Tatbestand des § 1118 ABGB nur dann, wenn dadurch wichtige wirtschaftliche oder sonstige Interessen des Bestandgebers verletzt wurden.

Geschäftszahl

OGH 08.03.2012, 2 Ob 164/11y

Norm

§ 1118 ABGB; § 1313a ABGB; § 1315 ABGB

Leitsatz

Quintessenz:

Sachgemäß durchgeführte Vorkehrungen zur Verbesserung und Modernisierung des Bestandgegenstandes erfüllen den Tatbestand des § 1118 ABGB nur dann, wenn dadurch wichtige wirtschaftliche oder sonstige Interessen des Bestandgebers verletzt wurden oder die Gefahr der Verletzung solcher Interessen droht. Für das Fehlverhalten eines vom Mieter herangezogenen Fachmannes hat dieser nur nach § 1118 ABGB einzustehen, wenn dieser die Unfähigkeit oder die Fehlleistung hätte erkennen können.

OGH: § 1118 erster Fall ABGB soll die Möglichkeit für die Auflösung des Bestandverhältnisses bieten, weil das für sein Weiterbestehen erforderliche Vertrauen weggefallen ist. Ein erheblich nachteiliger Gebrauch vom Mietgegenstand iSd § 1118 erster Fall ABGB liegt vor, wenn durch eine wiederholte, länger währende vertragswidrige Benützung des Bestandobjekts oder durch eine längere Reihe von Unterlassungen notwendiger Vorkehrungen eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstands erfolgte oder auch nur droht, oder wenn durch das nachteilige Verhalten des Mieters wichtige wirtschaftliche oder persönliche Interessen des Vermieters oder der anderen Mieter gefährdet werden.

Eine Auflösung ist dann gerechtfertigt, wenn durch den Mieter vorgenommene bauliche Veränderungen für die Bestandsache erheblich nachteilig sind, das bedeutet eine erhebliche Substanzschädigung der Bestandsache zumindest zu befürchten ist. Sachgemäß durchgeführte Vorkehrungen zur Verbesserung und Modernisierung des Bestandgegenstandes erfüllen diesen Tatbestand nur dann, wenn dadurch wichtige wirtschaftliche oder sonstige Interessen des Bestandgebers verletzt wurden oder die Gefahr der Verletzung solcher Interessen droht.

Als Grundlage für die Auflösung dient immer ein vertragswidriges Verhalten, wobei ein Verschulden des Mieters nicht Voraussetzung ist. Es genügt, wenn der Mieter sich des nachteiligen Verhaltens bewusst war oder sein musste. Hierbei ist der Maßstab eines durchschnittlichen Mieters zugrunde zu legen.

Bedient sich der Mieter eines Fachmannes zur Verrichtung der Arbeiten, so ist ihm grundsätzlich das Fehlverhalten des Fachmannes nicht nach § 1313a ABGB zurechenbar. Die Verantwortung des Mieters ist auf solche Fälle beschränkt, in denen ihm – gemessen am Maßstab eines durchschnittlichen Mieters – die Nachteiligkeit des Verhaltens des Dritten bewusst war oder zumindest bewusst sein musste.

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