Herausgabe der Originalbelege des Verwalters nach Beendigung seiner Funktion

Der Verwalter im Wohnungseigentum hat nach Beendigung seiner Funktion ohne Verzug und ohne zwingende vorherige Entlastung alle seine Tätigkeit betreffenden Originalbelege an den neuen Verwalter bzw an die Eigentümergemeinschaft herauszugeben.

Geschäftszahl

OGH 24.01.2011, 5 Ob 149/10p

Norm

§§ 1002 ff ABGB; § 26 Abs 1 Z 4 WEG 1975; § 31 Abs 3 WEG 2002

Leitsatz

Quintessenz:

Der Verwalter im Wohnungseigentum hat nach Beendigung seiner Funktion ohne Verzug und ohne zwingende vorherige Entlastung alle seine Tätigkeit betreffenden Originalbelege an den neuen Verwalter bzw an die Eigentümergemeinschaft herauszugeben.

OGH: Durch die Auflösung des Verwaltungsvertrages als Dauerschuldverhältnis werden nicht alle Rechtsbeziehungen zwischen Verwalter und Wohnungseigentümern beendet (vgl 5 Ob 86/84 zu § 26 Abs 1 Z 4 WEG 1975). Der Verwalter ist demnach weiterhin zur Rechnungslegung im Allgemeinen und über die Rücklage im Besonderen verpflichtet. Schon aus dem Recht der Geschäftsbesorgung gem §§ 1002 ff ABGB folgt, dass der Verwalter den ihm aus seiner Tätigkeit erwachsenen Nutzen, insbesondere den sich aus der Abrechnung ergebenden Überschuss und auch die Verwaltungsunterlagen, herauszugeben hat. Dies wurde vom OGH auch für den Wohnungseigentumsverwalter bejaht (vgl 5 Ob 64/99v).

Der Verwalter hat nach Beendigung seiner Tätigkeit der Eigentümergemeinschaft ohne Verzug auch die Originalbelege auszufolgen. Die Herausgabe von Unterlagen darf nicht von einer förmlichen Entlastung abhängig gemacht werden. Der Verwalter hat bei Beendigung eines Verwaltungsvertrags ohne Verzug über die Rücklage Rechnung zu legen und den Überschuss an den neuen Verwalter oder bei Fehlen eines solchen an die Eigentümergemeinschaft herauszugeben (§ 31 Abs 3 WEG 2002). Wenn der Verwaltungsvertrag durch das Gericht aufgelöst wird, wird dem Verwalter die Herausgabe des festgestellten Überschusses binnen 14 Tagen bei Zwangsvollstreckung aufgetragen.

Die Entlastung ist im Wohnungseigentumsrecht nicht gesetzlich geregelt. Die Möglichkeit des bisherigen Verwalters, bei fehlender Entlastung die Originalbelege zurückzuhalten, würde den Verwalterwechsel und die Tätigkeit des neuen Verwalters erschweren, da dieser auf die Verfügbarkeit von Originalunterlagen angewiesen sein kann.

Daher hat der Verwalter im Wohnungseigentum nach Beendigung seiner Funktion ohne Verzug alle seine Tätigkeit betreffenden Originalbelege an den neuen Verwalter bzw an die Eigentümergemeinschaft herauszugeben. Diese Verpflichtung hängt nicht von einer vorherigen Entlastung des Verwalters bzw der Genehmigung der von ihm gelegten Rechnung ab.