Immobilienertragsteuer: Änderungen durch das 1. StabG 2012

Mit 1. April 2012 sind nunmehr Veräußerungen von Immobilien im Privatvermögen, aber auch aus dem Betriebsvermögen von natürlichen Personen, steuerpflichtig. Die Immobilienertragsteuer beträgt 25 %.

Bisherige Regelung

Veräußerungen von Immobilien im Privatvermögen waren bisher grundsätzlich steuerfrei. Es galt lediglich die Einschränkung, dass bei Verkäufen innerhalb von zehn Jahren, beziehungsweise von fünfzehn Jahren ab der Anschaffung ein Spekulationsgewinn zur Versteuerung gelangte. Das heißt, die Besteuerung der Gewinne aus Grundstücksveräußerungen im privaten Bereich erfolgte als Spekulationsgewinn mit dem individuellen Einkommensteuersatz. Bezüglich der Einhaltung dieser Zehn- bzw Fünfzehnjahresfrist waren allerdings Ausnahmen vorgesehen, und zwar wenn es sich bei der Liegenschaft um den Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen gehandelt hat oder dieser das Gebäude selbst hergestellt hatte.

Ab 1. April 2012

Mit 1. April 2012 sind nun auch im Privatvermögen gehaltene Grundstücke grundsätzlich steuerverfangen. Die neue Immobilienertragsteuer beträgt 25 % und hat entsprechend der Kapitalertragssteuer Endbesteuerungswirkung.

Damit ist jede Veräußerung eines Grundstückes im privaten Bereich ab sofort steuerpflichtig. Zu beachten ist, dass der Gesetzgeber zwischen Altgrundstücken und Neugrundstücken unterscheidet! (Details siehe Fachbeitrag „Immobilienertragsteuer“).

Immobilienertragsteuer

Im Falle der Selbstberechnung gemäß § 30c Abs 1 EStG ist für Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen eine Steuer in Höhe von 25 % der Bemessungsgrundlage zu entrichten (Immobilienertragsteuer). Diese Steuer ist auf volle Euro abzurunden. Die Immobilienertragsteuer ist spätestens am 15. Tag des auf den Kalendermonat des Zuflusses zweitfolgenden Kalendermonats zu leisten.

Gemäß § 30 b Abs 2 EStG ist zu beachten, dass mit der Entrichtung der selbstberechneten Immobilienertragsteuer durch Parteienvertreter die Einkommensteuer für Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen gemäß § 30 EStG als abgegolten gilt. Dies gilt jedoch nicht, wenn die der Selbstberechnung zugrunde liegenden Angaben des Steuerpflichtigen nicht den tatsächlichen Gegebenheiten entsprechen.

Die Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen sind gemäß § 30 EStG auf Antrag, für die eine selbstberechnete Immobilienertragsteuer entrichtet wurde, mit dem besonderen Steuersatz gemäß § 30a EStG zu veranlagen (Veranlagungsoption). Hierbei ist die Immobilienertragsteuer auf die zu erhebende Einkommensteuer anzurechnen und mit dem übersteigenden Betrag zu erstatten. (§ 30b Abs 3 EStG)

Wird außer in den Fällen des § 30c Abs 4 erster und dritter Teilstrich (also soweit Einkünfte aus dem Veräußerungsgeschäft befreit sind oder bei der Veräußerung von Grundstücken des Betriebsvermögens, die stillen Reserven gemäß § 12 EStG übertragen oder einer Übertragungsrücklage zu geführt werden) keine Immobilienertragsteuer entrichtet, ist vom Steuerpflichtigen eine auf volle Euro abzurundende besondere Vorauszahlung in Höhe von 25 % der Bemessungsgrundlage zu entrichten. (§ 30b Abs 4 EStG)

Beachte: § 30b Abs 1 und 4 gelten auch für betriebliche Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken, es sei denn, der besondere Steuersatz ist aufgrund des § 30a Abs 3 Z 1 und 2 EStG zumindest teilweise nicht anwendbar. (§ 30 b Abs 5 EStG)

Mitteilung und Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer durch Parteienvertreter

Im Rahmen einer Abgabenerklärung gemäß § 10 Abs 1 des Grunderwerbsteuergesetzes 1987 ist mitzuteilen, wenn aus dem zugrundeliegenden Erwerbsvorgang Einkünfte gemäß § 2 Abs 3 Z 1 bis 3 oder 7 EStG erzielt werden. Diese Mitteilung hat zu enthalten:

die am Veräußerungsgeschäft beteiligten Parteien unter Angabe ihrer Steuernummer und
die Höhe der nach den Angaben des Steuerpflichtigen zu entrichtenden besonderen Vorauszahlung gemäß § 30b Abs 4.

Die Parteienvertreter haben die selbstberechnete Immobilienertragsteuer gemäß § 30b Abs 1 EStG zu entrichten und haften für deren Entrichtung. Für den Fall, dass die Fälligkeit noch nicht eingetreten ist, erlischt die Verpflichtung zur Entrichtung nach einem Jahr ab Vornahme der Mitteilung. Überdies haften die Parteienvertreter für die Richtigkeit der Immobilienertragsteuer nur, wenn diese wider besseren Wissens auf Grundlage der Angaben des Steuerpflichtigen berechnet wird.

Die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer gemäß § 30c Abs 2 Z 2 EStG kann auch bei Vornahme einer Selbstberechnung gemäß § 11 des Grunderwerbsteuergesetzes 1987 in bestimmten Fällen unterbleiben. (Details siehe Fachbeitrag „Immobilienertragsteuer“).

Steuerbefreiungen

Der Verkauf des Hauptwohnsitzes ist von der Immobilienertragssteuer ausgenommen. Hierzu ist es allerdings erforderlich, dass die Immobilie nach Anschaffung bis zum Verkauf tatsächlich mindestens zwei Jahre durchgehend vom Verkäufer bewohnt wurde. Die Hauptwohnsitzbefreiung greift allerdings auch für den Fall, dass die Immobilie dem Verkäufer innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre als Hauptwohnsitz diente und er diesen mit dem Verkauf aufgibt.

Selbst hergestellte Gebäude sind von der Besteuerung beim Verkauf befreit, wenn dieses Gebäude innerhalb der letzten 10 Jahre nicht zur Erzielung von Miet- oder sonstige Einnahmen genutzt wurde.

Überdies ist auch die Veräußerung von Grundstücken, um behördlichen Eingriffen wie etwa einer Enteignung zu begegnen, von der Immobilienertragssteuer befreit. Auch Grundstücksübertragungen im Rahmen von Zusammenlegungs-, Flurbereinigungs- und Baulandumlegungsverfahren sind von der Immobilienertragssteuer befreit.

Keine Steuer ist weiters bezüglich der Abgeltung von Wertminderungen von Grundstücken infolge von Maßnahmen im öffentlichen Interesse zu entrichten.

Detailinformationen zum Thema finden Sie auf dem Portal Wohnrecht online:

Fachbeitrag Immobilienertragsteuer: Änderungen durch das 1. StabG 2012