Konkludente Zustimmung zu einem Mieterwechsel

Die Einbringung eines Unternehmens in ein anderes bewirkt einen Mieterwechsel von dem der Vermieter zu informieren ist. Selbst wenn das MRG nicht anwendbar ist, ist an eine konkludente Zustimmung zur Vertragsübernahme ein strenger Maßstab anzulegen.

Geschäftszahl

OGH 29.08.2013, 2 Ob 164/12z

Norm

§ 12a MRG

Leitsatz

Quintessenz:

Die Einbringung eines Unternehmens in ein anderes bewirkt einen Mieterwechsel von dem der Vermieter zu informieren ist. Selbst wenn das MRG nicht zur Anwendung kommen sollte, ist an eine konkludente Zustimmung zur Vertragsübernahme ein strenger Maßstab anzulegen.

OGH: Bei der Einbringung eines Einzelunternehmens mit Mietrechten in ein anderes Unternehmen tritt der Erwerber in die vorliegenden Bestandsverträge ein. Dies regelt der § 12a Abs 1 MRG, bei dem es sich einerseits um zwingendes Recht handelt und welcher andererseits auch eine Informationspflicht gegenüber dem Vermieter vorsieht. Die Anzeigepflicht des Veräußerers hat deklarative Bedeutung und ändert nichts an der Wirksamkeit des Rechtsüberganges. Fehlt allerdings eine solche Anzeige haftet der Veräußerer für den Mietzins weiter, da die Norm einen Schutzzweck zugunsten des Vermieters erfüllen soll.

Der Oberste Gerichtshof hatte in diesem Fall die Frage zu klären, ob sich die Anzeige erübrigt, sollte der Vermieter auf sonstigem Wege von der Vertragsübernahme Kenntnis erlangt haben. In Anlehnung an die zu § 12a Abs 3 MRG entwickelte Rechtsprechung ist davon auszugehen, dass es zwar nicht für den Übergang des Mietrechts, wohl aber für den Entfall der Weiterhaftung des Beklagten aus dem Grund des Schadenersatzes der förmlichen Anzeige nach § 12a Abs 1 MRG bedarf.

Im konkreten Anlassfall scheiterte es allerdings schon an der analogen Anwendung des MRG. Das hier gegenständliche Superädifikat erfüllte nicht das Kriterium der zumindest fünfflächigen Begrenzung. Es lag daher keine „Geschäftsräumlichkeit“ iSd § 1 Abs 1 MRG vor und das MRG war nicht anzuwenden. Zwar sieht auch § 38 UGB eine gesetzliche Vertragsübernahme bei Unternehmensübergang vor, allerdings ist diese Bestimmung erst auf Unternehmensübergänge anzuwenden, die nach dem 31.12.2006 vereinbart wurden und war somit nicht auf den vorliegenden Fall anwendbar. Es kamen folglich die allgemeinen zivilrechtlichen Regelungen zur Anwendung, gemäß derer der Vertragsübernehmer in alle bisherigen Schuldverhältnisse eintritt. Die Zustimmung zur Vertragsübernahme kann auch schlüssig erfolgen. Dieser allgemeine Grundsatz wird auch auf den Übergang eines Bestandverhältnisses von der Rechtsprechung angewandt, sofern keine Sonderregelung besteht. An die schlüssige Zustimmung ist allerdings ein strenger Maßstab anzuwenden. Für den Erklärungsempfänger dürfen keine vernünftigen Gründe zum Zweifel an einen Rechtsfolgewillen des Erklärenden bestehen. Dabei handelt es sich um eine Einzelfallentscheidung. Die Kenntnis des Vermieters, dass ein Unternehmen in ein anderes eingebracht wurde, rechtfertigt noch nicht den Schluss, dass die Vertragsübernahme akzeptiert wurde. Es kommt zu keiner Vertragsübernahme und in Folge zu einem „gespaltenen Mietverhältnis“.

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