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Michaela Schinnagl | News | 24.05.2011

Mag. Schinnagl: Betriebskosten im ABGB-Bereich

Betriebskosten sind ein wesentlicher Teil der laufenden Miete eines Bestandobjektes. Ein hoher Anteil der monatlichen Wohnkosten entfällt auf die Betriebskosten.

Definition der Betriebskosten:

Nach ständiger Rechtsprechung handelt es sich bei den Betriebskosten ausschließlich nur um die Kosten des Gebrauches und der Benützung des Hauses sowie der entsprechenden Anlagen. (Mietslg. 31.106, 5 Ob 63/79)
Es muss sich des Weiteren um laufende und regelmäßig wiederkehrende Kosten im Zusammenhang mit der Liegenschaft handeln.
Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung, also Kosten für die Erhaltung, von Arbeiten zur Behebung baulicher und sonstiger Mängel, stellen keine Betriebskosten dar, unabhängig davon, ob es sich um geringfügige Beträge handelt oder nicht. (6 Ob 81/09v, Mietslg. 37.364)
Auch die Reparaturrücklage darf bei einem vermieteten Wohnungseigentumsobjekt nicht auf den Mieter überwälzt werden. (4 Ob 517/85)

Gerade im Bereich des ABGB ist daher immer sehr genau zu prüfen, ob die im Mietvertrag als Betriebskosten angeführten Positionen tatsächlich ihrer Art nach gerechtfertigt sind.

Betriebskosten im MRG:

Im Vollanwendungsbereich des MRG sind die Betriebskosten und öffentlichen Abgaben, die ein Vermieter auf einen Mieter überwälzen darf, im taxativen Katalog der §§ 21-24 MRG klar und eindeutig festgelegt.
Darüber hinausgehende Vereinbarungen – egal ob schriftlich oder konkludent - zur Bezahlung von Bewirtschaftungskosten, die nicht in dieser Aufzählung des MRG angeführt sind, sind unwirksam. (5 Ob 50/69, Mietslg. 21.286/19)
Durch diesen gesetzlichen Katalog ist sowohl für Vermieter als auch Mieter leicht ersichtlich, wer welche Kosten zu tragen hat.

Betriebskosten im Anwendungsbereich des ABGB:

Anders sieht es im Teilanwendungs- und Vollanwendungsbereich des ABGB aus.

Nach § 1099 ABGB hat grundsätzlich der Vermieter alle Lasten und Abgaben zu tragen. Da es sich bei der diesbezüglichen Regelung um eine Regelung dispositiven Rechts handelt, können die Parteien des Mietvertrages jedoch auch vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. (5 Ob 631/79)
Ohne eine (ausdrückliche oder konkludente) Vereinbarung können daher Betriebskosten im Rahmen des ABGB nicht auf den Mieter überwälzt werden.

Ausdrückliche Vereinbarung:

Jedem Vermieter und/oder Verwalter muss bewusst werden, dass es keine Vermutung im Bereich des ABGB gibt, dass der Mieter jedenfalls auch Betriebskosten neben dem Mietzins zu zahlen hat, da vielmehr der Grundsatz nach § 1099 ABGB gilt, dass der Vermieter die Betriebskosten selbst zu tragen hat.
Wird die Überwälzung der Betriebskosten ausdrücklich (schriftlich oder mündlich) vereinbart, dann muss die entsprechende Vereinbarung inhaltlich bestimmt, umfassend und eindeutig sein.
Aus dem Mietvertrag muss sich klar ergeben, welche Betriebskosten(-arten) vom Mieter zu tragen sind, sodass sich dieser bewusst machen kann, mit welchen Kosten er zukünftig neben dem Hauptmietzins rechnen muss.
Werden nur einzelne Kosten anlässlich des Mietvertragsabschlusses erörtert oder schriftlich angeführt, dann dürfen darüber hinaus keine Kosten auf den Mieter überbürdet werden, selbst wenn dadurch der Katalog des § 21 MRG nicht voll abgedeckt ist.
Wird im Mietvertrag darauf verwiesen, dass neben den Betriebskosten iSd § 21 MRG auch sonstige Betriebs- oder Bewirtschaftungskosten zu zahlen sind, so reicht die Formulierung „sonstige BK“ keinesfalls aus, um weitere Ausgaben als Betriebskosten verrechnen zu können, da dadurch nicht erkennbar ist, um welche Kosten es sich im Einzelnen handelt.
Dies gilt auch für Mietvertragsklauseln, in welchen die Betriebskosten nicht taxativ angeführt, sondern nur beispielhaft unter Bezugnahme auf das Wort „insbesondere, aber nicht ausschließlich“ (7 Ob 78/06f) oder mit„etc....“ oder mit der Bezeichnung „Aufwendungen, die für den ordnungsgemäßen Betrieb einer Liegenschaft erforderlich sind ….“ (6 Ob 81/09v) aufgezählt werden.

Regelt die Mietvertragsvereinbarung den Umfang der Betriebskosten nicht ausdrücklich, weil die Vertragsparteien bspw nur vereinbart haben, dass neben dem Mietzins auch die Betriebskosten zu zahlen sind, so ist nach der ständigen Rechtsprechung davon auszugehen, dass im Zweifel nur die im MRG taxativ angeführten Betriebskosten gemeint sind. (2 Ob 60/08z)

Es ist insbesondere darauf Bedacht zu nehmen, dass jede Vereinbarung, die vom dispositiven Recht des § 1099 ABGB abweicht, immer streng auszulegen ist. (5 Ob 631/79, 3 Ob 219/08i)

Konkludente Vereinbarung:

Auch durch eine jahrelange Handhabung, aufgrund derer nur ganz konkrete Kosten dem Mieter als Betriebskosten vom Vermieter angelastet wurden, kann es zu einer Vereinbarung darüber kommen, welche Betriebskosten konkret vom Mieter zu zahlen sind. (3 Ob 219/08i)

Pauschalmietzins:

Vereinbaren die Mietparteien im Anwendungsbereich des ABGB einen Pauschalmietzins bedeutet dies, dass dieser Mietzins auch die Betriebskosten inkludiert. Der Vermieter erspart sich zwar den Aufwand der Abrechnungserstellung, doch liegt der Nachteil einer solchen Vereinbarung darin, dass keine nachträgliche Möglichkeit der Aufspaltung des Mietzinses besteht, sodass das Risiko etwaiger Betriebskostensteigerungen zur Gänze der Vermieter trägt.

Betriebskostenabrechnung – monatliche Betriebskostenvorauszahlungen:

Üblicherweise wird zwischen den Parteien vereinbart, dass der Mieter monatlich eine Betriebskostenvorauszahlung zu leisten hat.
Es entsteht daraus die Verpflichtung des Vermieters jährlich nach Ablauf des vereinbarten Abrechnungszeitraums Rechnung zu legen.
Dies wird in den meisten Mietverhältnissen der Fall sein, da der Vermieter nicht sofort jede Rechnung einer Betriebskostenposition gegenüber dem Mieter verrechnen wird. Der Verwaltungsaufwand wäre viel zu hoch.
Aufgrund dieser Abrechnung ist sodann erstmalig ersichtlich, welche Kosten angefallen sind und ob der Mieter noch eine Nachzahlung zu leisten hat oder ihm ein Guthaben auszubezahlen ist.
Unterlässt der Vermieter die Legung der Abrechnung, kann diese vom Mieter im Klagswege eingefordert werden.
Darüber hinaus stellt sich in diesem Falle auch die Frage, ob der Mieter nicht auch seine monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen zurückfordern kann, wenn der Vermieter seiner vertraglichen Rechnungslegungspflicht nicht nachkommt, da es sich bei solchen monatlichen Vorauszahlungen im Bereich des ABGB im Unterschied zur monatlichen Betriebskostenpauschale nach § 21 Abs 3 MRG eben um keinen selbstständigen Mietzinsbestandteil handelt, dessen Höhe nicht von den tatsächlichen Betriebskostenausgaben des Betriebskostenjahres abhängt (Mietslg. 44.387), sondern um eine bloße Vorauszahlung auf die Abrechnung.
Sollte eine Jahrespauschalverrechnung mit unabhängigen Akontozahlungen im Sinne des § 21 Abs 3 MRG gewollt sein, müsste dies mE im Bereich des ABGB ausdrücklich vereinbart werden.

Erfolgt die Betriebskostenlegung nicht, weil die Abrechnung zB formell ungenügend ist oder dem Mieter die Einsichtnahme in die Belege verwehrt wird, tritt keine Fälligkeit eines Betriebskostensaldos ein.
Ohne eine ordentliche Legung einer Betriebskostenabrechnung wird eine Nachzahlung nicht fällig und es kann eine diesbezügliche Betriebskostennachforderung vom Mieter verweigert werden. (3 Ob 219/08i)

Erst die Legung einer formell richtigen Abrechnung, deren Mindesterfordernisse aus der Zusammenstellung der gesamten Betriebskosten und Einnahmen bestehen muss, kann die Fälligkeit der Nachzahlung auslösen. Ein etwaiges Guthaben aus der Abrechnung ist aber sofort gegenüber dem Mieter fällig und an diesen zu refundieren.
Die oftmals in der Praxis gehandhabte Vorgehensweise, ein Guthaben in die nächste Abrechnung vorzutragen, kann nur mit Zustimmung des Mieters zulässig sein.

Verbandsklagen – Unwirksamkeit von Betriebskostenklauseln:

In jüngerer Zeit gewinnt das Instrument der Verbandsklage im Mietrecht zunehmend an Bedeutung.
Ergeht im Rahmen einer Verbandsklage ein Urteil des OGH, mit welchem die gesamte Betriebskostenvereinbarung für unwirksam erklärt wird, weil diese zB intransparent iSd § 6 Abs 3 KSchG ist, stellt sich die Frage, was dies für die betroffenen Mietverhältnisse konkret bedeutet.
Da im Rahmen einer Verbandsklage eine geltungserhaltende Reduktion von Teilen einer Vertragsklausel nicht erfolgt, wird dem Unternehmer die Verwendung der inkriminierten Klausel zur Gänze untersagt. (7 Ob 173/06a)
Fällt aber die gesamte Klausel weg, läuft der betroffene Vermieter im schlimmst denkmöglichen Falle gegenüber seinen Mietern Gefahr, auf die dispositive Regelung des § 1099 ABGB beschränkt zu sein und sämtliche Aufwendungen (Betriebskosten) gemäß § dieser Bestimmung selbst zu tragen.
Diesbezüglich darf mit Spannung auf entsprechende Judikatur des OGH in Individualprozessen gewartet werden.

Fazit:

Gerade im Bereich des ABGB kann allen Vertragsverfassern nur geraten werden, sich bei einer Betriebskostenüberwälzungsvereinbarung hinsichtlich der Betriebskostenpositionen am Betriebskostenkatalog des MRG zu orientieren und konkrete, klar verständliche und nachvollziehbare Regeln betreffend Abrechnungsmodus, Abrechnungsart, Zeitpunkt der Legung sowie des Abrechnungsvorganges bei Mieterwechsel während einer Abrechnungsperiode zu treffen, um so dem Bestimmtheitsgebot des § 6 Abs 3 KSchG zu entsprechen.

Autorin:

Frau Mag. Schinnagl ist leitende Juristin der Mietervereinigung Österreichs mit langjähriger Beratungserfahrung in sämtlichen Bereichen des österreichischen Wohnrechts und Vertretungstätigkeit in allen Angelegenheiten des wohnrechtlichen Außerstreitverfahrens.

www.mietervereinigung.at