Mehrheits-/Einstimmigkeitserfordernis bei Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft

Mit einfacher Mehrheit können rechtswirksam Beschlüsse gefasst werden, die bloß festlegen, wann und auf welche Art und Weise Überschüsse Wohnungseigentümern zukommen sollen. Alle darüber hinausgehenden Vereinbarungen bedürfen der Einstimmigkeit.

Geschäftszahl

OGH 13.12.2011, 5 Ob 57/11k

Norm

§§ 24, WEG 34 Abs 4, 52 Abs 1 Z 4 WEG 2002

Leitsatz

Quintessenz:

OGH: Der Willensbildung der Eigentümergemeinschaft dient die Eigentümerversammlung. Jedoch können Beschlüsse auch auf anderem Weg zustande kommen, wie etwa auf schriftlichem Weg in Form einer Unterschriftenliste (Umlaufbeschlüsse). Dabei bedarf es auch keiner hervorgehenden Beschlussfassung bzw Verständigung über die Vorgehensweise.

Zum Zustandekommen einer Entscheidung durch einen schriftlichen Umlaufbeschluss kommt es erst, wenn jedem Miteigentümer die Äußerungsmöglichkeit geboten wurde. Gebunden sind die Teilnehmer an ihre Abstimmungserklärung, wenn diese allen anderen Beteiligten zugegangen ist.
Ein Wohnungseigentümer kann begehren, die Rechtsunwirksamkeit eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft (§ 24 Abs 6 WEG) wegen formeller Mängel, Gesetzwidrigkeit oder Fehlens der erforderlichen Mehrheit im Verfahren außer Streitsachen gemäß § 52 Abs 1 Z 4 WEG über Antrag feststellen zu lassen.

Hier stellt sich die Frage der Gesetzwidrigkeit des Beschlusses, weil fraglich ist, ob dieser mit Einstimmigkeit hätte gefasst werden müssen, da davon eigentumsrechtliche Ansprüche der Wohnungseigentümer betroffen sind, welche aufgrund der Abrechnung Rückforderungsanspruch auf den Überschuss haben.

Gemäß § 34 Abs 4 WEG wird ein sich ergebender Überschussbetrag, ergebend aus der Bewirtschaftungskostenabrechnung, dem Wohnungseigentümer auf künftige Vorauszahlungen auf die Liegenschaftsaufwendungen gutgeschrieben. Es hat also eine Gutschrift zu erfolgen. Der Saldo ist nicht in die nächste Abrechnung vorzutragen. Durch dieses Guthaben hat der Wohnungseigentümer gegenüber der Eigentümergemeinschaft eine Forderung auf Anrechnung künftiger Vorauszahlungen. Dies gilt, wenn anderweitig nichts anderes vereinbart ist, etwa im Wohnungseigentumsvertrag oder danach.

Mit einfacher Mehrheit können rechtswirksam Beschlüsse gefasst werden, die bloß festlegen, wann und auf welche Art und Weise Überschüsse Wohnungseigentümern zukommen sollen. Alle darüber hinausgehende Vereinbarungen über Ansprüche der Wohnungseigentümer, die sich aus Überschüssen ergeben, bedürfen grundsätzlich einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer.

Ein jedoch wie hier gefasster Beschluss der Mehrheit über die Ansprüche der Wohnungseigentümer aus den bestehenden und künftigen Überschüssen der Wohnungseigentümer iSd Überlassung der entsprechenden Beträge an einen anderen Rechtsträger zusätzlich ohne Klärung der Einbringlichkeit ist nur aufgrund eines Beschlusses mit Einstimmigkeit zulässig.

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