Sanierungskosten als Teil der ordentlichen Verwaltung iSd § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 iVm § 3 MRG

Liegt ein ernster Schaden vor, fällt sowohl die Schadensbehebung als auch die gesamte Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands in die Zuständigkeit der Gemeinschaft.

Geschäftszahl

OGH 13.12.2011, 5 Ob 170/11b

Norm

§ 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002, § 3 MRG

Leitsatz

Quintessenz:

Liegt ein ernster Schaden vor, fällt sowohl die Schadensbehebung als auch die gesamte Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands in die Zuständigkeit der Gemeinschaft.
OGH: Im vorliegenden Rechtsfall geht es um die Frage, ob die geltend gemachten Sanierungskosten von der Eigentümergemeinschaft im Rahmen der ordentlichen Verwaltung iSd § 28 Abs 1 Z 1 WEG iVm § 3 MRG aufgewendet wurden oder ob die Kosten vom allein nutzenden Wohnungseigentümer zu tragen gewesen wären.
Allgemeine Teile des Hauses sind nach § 3 Abs 2 Z 1 MRG in räumlicher Hinsicht betroffen, wenn diese zweifelsfrei außerhalb der Wohnungseigentumsobjekte liegen. Darunter fallen jene Bereiche, die als „Außenhaut“ des Gebäudes bezeichnet werden. Sanierungsarbeiten an allgemeinen Teilen der Liegenschaft gehören gemäß § 28 Abs 1 Z 1 WEG zur ordentlichen Verwaltung, wodurch eine Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft begründet wird. Schwierigkeiten bereitet die Abgrenzung dort, wo die Arbeiten die räumliche Grenze zwischen Wohnungseigentumsobjekt und allgemeinen Teilen betreffen zB Arbeiten an Balkonen und Terrassen.

Eine solche Abgrenzung ist entbehrlich, wenn die Behebung ernster Schäden iSd § 28 Abs 1 Z 1 WEG ansteht. Dies stellt stets eine Maßnahme ordentlicher Verwaltung dar und fällt damit in die Zuständigkeit der Eigentümergemeinschaft, die dafür auch zahlungspflichtig ist. Dies gilt grundsätzlich auch für die Erhaltung eines geänderten Wohnungseigentumsobjekts, selbst wenn die Änderung nur einem einzigen Wohnungseigentümer zugutekommt. Unerheblich ist dabei, dass die Schadensbehebung nicht jedem Wohnungseigentümer zum Vorteil gereicht.

Ein ernster Schaden liegt vor, wenn „einem Menschen nach herrschender Auffassung die Benützung eines Raumes nicht mehr zugemutet werden kann“, wie zB bei Feuchtigkeitsschäden. Wenn ein ernster Schaden vorliegt, fällt sowohl die Schadensbehebung als auch die gesamte Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands in die Zuständigkeit der Gemeinschaft.

Im vorliegenden Fall war die Sanierung der Terrasse notwendig, um weitere Wassereintritte und in weiterer Folge Schäden an der Außenwand, den Umfassungsbauteilen des unter der Terrasse liegenden Müllraums sowie der benachbarten Wohnung abzuwehren. Solche Sanierungsarbeiten gehen deutlich über die Behebung bloß oberflächlicher Mängel hinaus, da sie der Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden und dem Schutz vor weiteren Durchfeuchtungen dienen. Daher lag ein ernster, die Substanz des Hauses betreffender Schaden vor, zu dessen Behebung unabhängig von der Einordnung der Terrasse als allgemeiner Teil des Hauses nach § 28 Abs 1 Z 1 WEG jedenfalls die Eigentümergemeinschaft verpflichtet war. Die erforderlichen Arbeiten auf der Terrasse zählen zu den Maßnahmen zur Beseitigung eines ernsten Schadens und damit zu den Erhaltungsarbeiten.

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