Umfang der Duldungspflicht bei gesetzlich vorgeschriebener Dichtheitsprüfung

Gastautor Mag. Roman Reßler erläutert anhand einer aktuellen OGH-Entscheidung, inwieweit der Mieter das Betreten seines Mietobjekts im Zuge einer Dichtheitsprüfung des Wasserabnehmers dulden muss und was Vermieter dabei beachten sollten.

Rechtsgrundlagen:

§ 8 Abs 2 Z 2, § 37 Abs 1 Z 5 MRG, § 1098 ABGB, 7 Abs 1 lit.a, § 15 Abs 4 lit.a, § 15 Abs 4 lit.c WVG,

OGH 27.4.2011, 5 Ob 63/11t

Die Judikatur hat aus der Bestimmung des § 1098 ABGB die Verpflichtung des Mieters abgeleitet, dem Vermieter oder dessen Beauftragten aus wichtigen Gründen das Betreten des Mietgegenstandes zu gestatten. Unter den in § 8 Abs 2 Z 1 und Z 2 MRG normierten Voraus-setzungen hat der Mieter „die vorübergehende Benutzung“, ja sogar selbst die Veränderung seines Mietgegenstandes, zur Vornahme bestimmter Arbeiten zu dulden.

Selbst aus landesgesetzlich vorgeschriebenen Bestimmungen – hier das Wiener Wasserversorgungsgesetz – können sich Duldungsverpflichtungen des Mieters ergeben.

Eingriffe in das Mietrecht durch den Vermieter dürfen nur sehr maßhaltend und unter strenger Abwägung der Interessen zwischen Vermieter und Mieter vorgenommen werden, wie folgende Entscheidung des OGH zeigt:

Die Antragsgegnerin ist Hauptmieterin der von den Antragstellern vermieteten Wohnung Top Nr 11 in einem in Wien gelegenen Haus.

Gestützt auf § 8 Abs 2 MRG beantragten die Antragsteller (Vermieter) mit ihrem verfahrens-einleitenden Antrag an die Schlichtungsstelle, die Antragsgegnerin zur Duldung des Zutritts zu ihren Bestandsräumlichkeiten in vierteljährlichen Abständen zur Überprüfung der Dichtheit der Wasserversorgungsinnenanlage zu verpflichten. Sie seien als Wasserabnehmer verpflichtet, die Innenanlage des Wasseranschlusses in Abständen von drei Monaten auf ihre Dichtheit zu überprüfen. Der Gesetzgeber sehe für die Überprüfung drei Varianten vor.

Die Antragsteller hätten sich für die in § 15 Abs 4 lit.c WVG angeführte Maßnahme, durch einen nach den gewerberechtlichen Vorschriften befugten Gewerbetreibenden, entschieden.

Die Antragsgegnerin wandte ein, dass es gemäß § 15 Abs 4 lit.a WVG ausreiche, wenn der Wasserabnehmer den durchschnittlichen Tagesverbrauch durch monatliche Ablesung des Wasserzählers überwache und dabei feststelle, dass der ermittelte durchschnittliche Tagesverbrauch von dem zuletzt festgestellten nicht abweiche. Ein Betreten des Mietgegenstandes sei bei dieser Methode nicht erforderlich. Ein wichtiger Grund nach § 8 Abs 2 MRG liege daher nicht vor.

Die Schlichtungsstelle gab dem Antrag der Antragsteller Folge, dass die Antragsgegnerin das Betreten des Mietgegenstands durch die Vermieter in vierteljährlichen Abständen zwecks Überprüfung der Dichtheit an Werktagen in der Zeit zwischen 8:00 Uhr und 18:00 Uhr zu gestatten habe.

In ihrer rechtzeitigen Anrufung an das Gericht wiederholte die Antragsgegnerin (Mieterin) ihren Standpunkt, dass ein wichtiger Grund im Sinne des § 8 Abs 2 MRG nicht vorliege, weil die Antragsteller auch ohne Zutrittsgewährung eine Dichtheitsprüfung vornehmen könnten.

Das Erstgericht sprach aus, dass die Antragsgegnerin das Betreten des Mietgegenstands durch die Vermieter oder eine beauftragte Person in vierteljährlichen Abständen zwecks Überprüfung der Dichtheit der Wasserversorgungsinnenanlage an Werktagen in der Zeit zwischen 8:00 Uhr und 18:00 Uhr nach vorheriger Terminvereinbarung zu gestatten habe. Es vertrat die Auffassung, dass ein wichtiger Grund im Sinne des § 8 Abs 2 MRG vorliege.

Die Antragsgegnerin beantragte in ihrem dagegen erhobenen Rekurs eine gänzliche Abweisung des Antrags.

Das Rekursgericht gab dem Rekurs nicht Folge und änderte den erstgerichtlichen Sachbeschluss im Sinne einer gänzlichen Antragsabweisung ab. Weiters sprach das Rekursgericht aus, dass der Revisionsrekurs zulässig sei, weil Judikatur des OGH zur Frage fehle, ob und in welchem Umfang § 15 Abs 4 WVG eine Grundlage zum Betreten des Mietgegenstands nach § 8 Abs 2 erster Halbsatz MRG biete.

Rechtliche Beurteilung:

Voraussetzung für die Duldungspflicht des Mieters ist das Vorliegen eines wichtigen Grundes, der vom Vermieter darzulegen ist. Dies ist dann zu bejahen, wenn zur Vorbereitung und Durchführung notwendiger Arbeiten das Mietobjekt von Handwerkern betreten werden muss.

Ferner hat eine Interessenabwägung stattzufinden. Dabei ist der Interessengegensatz zwischen Vermieter und Mieter auszugleichen. Die Zumutbarkeit einer Duldung des Zutritts wird umso eher gegeben sein, je schwerwiegender berechtigte Interessen des Vermieters den Eingriff fordern. Der Vermieter muss sein Betretungsrecht auf eine schonende Weise, nach Anmeldung und Terminabsprache, ausüben.

Unstrittig ist, dass die Antragsteller Wasserabnehmer im Sinne des § 7 Abs 1 lit.a WVG sind.

Der Wasserabnehmer bzw die Wasserabnehmerin hat die Verbrauchsanlage mindestens alle drei Monate auf ihre Dichtheit zu überprüfen. Diese Überprüfung kann erfolgen durch:

a) Überwachung des durchschnittlichen Tagesverbrauches durch monatliche Ablesung des Wasserzählers,

b) Sperre aller Entnahmestellen der Verbrauchsanlage verbunden mit der Kontrolle des Wasserzählers,

c) Überprüfung der Dichtheit der Verbrauchsanlage durch einen bzw eine hiezu nach den gewerberechtlichen Vorschriften befugten Gewerbetreibende/n.

Der Nachweis der Dichtheit der Verbrauchsanlage gilt als erbracht, wenn der ermittelte durchschnittliche Tagesverbrauch von dem zuletzt festgestellten nicht abweicht bzw die Abweichung auf ein geändertes Verbrauchsgeschehen zurückgeführt werden kann. Ferner, wenn bei Sperre aller Entnahmestellen der Wasserzähler keinen Verbrauch anzeigt.

Entscheidet sich der Wasserabnehmer für die in § 15 Abs 4 lit.c WVG vorgesehene Möglichkeit der Dichtheitskontrolle durch einen dazu befugten Gewerbetreibenden, so liegt ein „wichtiger Grund“ im Sinne des § 8 Abs 2 erster Halbsatz MRG vor, der ein Betretungsrecht des befugten Gewerbetreibenden in den gesetzlich vorgesehenen Abständen (alle drei Monate) rechtfertigen könnte.

Es ist also im Rahmen einer Interessenabwägung zu beurteilen, ob der Eingriff für den Mieter derart unzumutbar ist, dass der Vermieter tatsächlich auf eine andere Methode der Dichtheitskontrolle verwiesen werden muss. Nach Aussicht des OGH stellt allein schon die viermal jährliche Terminkoordination, die letztlich schon aus Kostengründen auch mit allen Mietern des Hauses erfolgen muss, damit der Installateur an einem bestimmten Tag Zutritt zu allen Mietobjekten im Haus hat, eine nicht zu vernachlässigende Belastung dar. Dazu kommt, dass alle drei Monate der Besuch eines Installateurs abzuwarten ist. Dabei handelt es sich nicht mehr um einen bloß unbedeutenden Eingriff in den Tagesablauf. Auch wenn es mehrere Methoden der Dichtheitsprüfung gibt, ist der gelindesten Methode der Vorzug zu geben.

Aus den dargelegten Gründen war dem Revisionsrekurs nicht Folge zu geben.

Fazit:

Die vorliegende Entscheidung zeigt, dass bei Eingriffen des Vermieters in Rechte des Mieters höchste Vorsicht geboten ist. Selbst wenn durch den Landesgesetzgeber Dichtheitsprüfungen vorgesehen sind, welche Eingriffe in das Mietrecht indizieren, ist bei mehreren Varianten der Dichtheitsprüfung der Interessensgegensatz zwischen Vermieter und Mieter auszugleichen. Die Zumutbarkeit eines Eingriffes wird eher dann zu bejahen sein, je schwerwiegender berechtigte Interessen des Vermieters den Eingriff fordern. Der Vermieter muss bei Beeinträchtigung von Interessen in jedem Fall die besonderen Umstände, welche Eingriffe in das Mietrecht rechtfertigen, behaupten und beweisen.

Autor:

Mag. Roman Reßler ist Rechtsberater im Zentralverband der Hausbesitzer von Wien. Schon während seines Studiums war er als Eigentümer von Liegenschaften mit Fragen des Miet- und Wohnrechts beschäftigt. Nach Absolvierung des rechtswissenschaftlichen Studiums und des Gerichtsjahres mit dem Schwerpunkt „Wohnrecht“ sammelte er weitere praktische Erfahrungen in einer Hausverwaltung. Im Jahre 2001 begann er seine Tätigkeit als Rechtsberater im Zentralverband der Hausbesitzer von Wien, wo er für die persönliche Mitgliederberatung verantwortlich ist.

Neben seiner Tätigkeit als Rechtsberater verfasst er auch juristische Fachartikel in der monatlich erscheinenden Mitgliederzeitung „Haus & Eigentum“.