Veränderung des Mietgegenstandes durch den Mieter im MRG-Bereich

Gastautorin Dr. Weisert erläutert in ihrem Beitrag alle wesentlichen Aspekte, die Mieter beachten müssen, wenn sie das Mietobjekt ändern möchten. Was ist beispielsweise bei der Anbringung von Klimageräten oder SAT-Spiegeln zu beachten?

Man sollte meinen, dass Mieter, die ihr Mietobjekt wohnlicher gestalten bzw durch Sanierung/Renovierung aufwerten, das Wohlwollen ihrer Vermieter dafür ernten. Weit gefehlt, denn manche Vermieter wollen die Anbringung von SAT-Spiegel oder Klimageräten, Mauerdurchbrüche, Wohnungszusammenlegung udgl. nicht dulden.

Es stellt sich nunmehr die Frage, inwieweit ein Mieter das Mietobjekt verändern darf und welche Investitionen/Umbauarbeiten einer Zustimmung des Vermieters bedürfen:

Gemäß § 9 MRG hat der Hauptmieter eine von ihm beabsichtigte wesentliche Veränderung (Verbesserung) des Mietgegenstandes dem Vermieter anzuzeigen.

Die Zustimmung gilt als erteilt, wenn der Vermieter nicht innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Anzeige ablehnt.

Ablehnen kann der Vermieter jedoch dann nicht, wenn die Veränderung

dem jeweiligen Stand der Technik entspricht (Z1),
die Veränderung der Übung des Verkehrs entspricht und einem wichtigen Interesse des Hauptmieters dient (Z2),
die einwandfreie Ausführung der Veränderungen gewährleistet ist (Z3),
der Hauptmieter die Kosten trägt (Z4),

und

durch die Veränderung keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen des Vermieters oder eines anderen Mieters zu besorgen ist (Z 5),
durch die Veränderung keine Schädigung des Hauses, insbesondere keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses erfolgt (Z6),
keine Gefahr für die Sicherheit von Personen und Sachen bewirkt wird (Z 7).

Die Bestimmung des § 9 MRG enthält in Abs 2 so genannte privilegierte Arbeiten, die jedenfalls seitens des Mieters vorgenommen werden dürfen, bei diesen gelten die Voraussetzungen für die erlaubten Veränderungen im Mietgegenstand (siehe oben angeführt) jedenfalls als erfüllt. Dabei handelte es sich um die Umgestaltung von Wasserleitungs-, Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs- oder sanitären Anlagen.

Der Anspruch des Mieters auf Veränderung des Mietgegenstandes ist im Vorhinein, also insbesondere im Mietvertrag oder durch Hausordnung auch nicht abdingbar.

Doch was versteht man unter wesentlichen Veränderungen?

Zur Unterscheidung, ob wesentliche oder unwesentliche Veränderungen seitens des Mieters vorgenommen werden, ist darauf abzustellen, dassunwesentliche, der Zustimmung nicht bedürfende, Änderungen solche sind, die nicht erheblich und leicht wieder zu beseitigen sind, insbesondere den Interessen des Vermieters nicht widersprechen und Bestand und Wert des Mietgegenstandes nicht beeinträchtigen (z.B. Tapezierungen, Verfliesungen).

Wesentliche Veränderungen können einen Eingriff in die Rechte des Vermieters darstellen, eine durch Baubewilligung oder Bauanzeige notwendige Veränderung ist ein Indiz für die Wesentlichkeit, aber nicht ausschlaggebend. Insbesondere eine Ausweitung der Mietrechte ist nicht gestattet, dies heißt, bei Änderungen durch den Mieter dürfen allgemeine Teile (außer in den privilegierten Fällen) nicht miteinbezogen werden, wie zB ein Teil des Ganges, ein Durchbruch in den Keller, etc

Rechte des Mieters und Vermieters sowie deren Durchsetzung

Ansprüche des Mieters auf Duldung oder Abgabe von Erklärungen oder des Vermieters auf Unterlassung oder Wiederherstellung des bisherigen Zustandes sind – auf § 9 MRG gestützt – im Außerstreitverfahren geltend zu machen (§ 37 ff MRG).

Liegen die Voraussetzungen des § 9 Abs 1 Z1-4 MRG vor, die seitens des Mieters zu beweisen sind, muss der Vermieter, wenn er sich mit den wesentlichen Veränderungen nicht einverstanden erklärt, das Nichtvorliegen der Voraussetzungen des § 9 Abs 1 Z 5 – 7 MRG beweisen.

Um eine Veränderung im Mietgegenstand zu „verhindern“, muss daher der Vermieter sich auf eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen, eine Schädigung des Hauses oder Gefahr für die Sicherheit von Personen und Sachen berufen, eine Alternative, die die bezweckte Änderung durch den Mieter ersetzen könnte, hindert dessen Änderungserlaubnis hingegen nicht (MietSlg 63.285).

Anbringung von Klimageräten und SAT-Spiegeln

Ein Reizthema ist die Anbringung von Klimageräten und SAT-Spiegeln – ob diese wesentliche Veränderung des Mietgegenstandes, die durch Anbringung solcher Gerätschaften zweifelsfrei vorliegt, der Übung des Verkehrs entspricht, ist durchaus strittig.

Insbesondere Klimageräte, die auch Installationen außerhalb des Mietgegenstandes erfordern, sind nicht als verkehrsüblich anzusehen. Der OGH verlangt diesbezüglich eine genaue Prüfung der Interessen (zB 5 Ob 307/01k). Vorallem wenn ein Eingriff in die Bausubstanz des Hauses vorliegt, wird die Verkehrsüblichkeit seitens des veränderungswilligen Mieters genauest zu konkretisieren sein, die Rechtssprechung ist in diesem Bereich zurückhaltend (MietSlg 63.287). Es wird in diesem Zusammenhang auch nicht geprüft, ob eine Ausstattung zB eines Büros mit einer Klimaanlage üblich ist, sondern ob die konkret angestrebte Änderung als solche verkehrsüblich ist. Bei massiven Eingriffen in die Bausubstanz des Hauses wird die Verkehrsüblichkeit verneint werden, da solche Eingriffe einem Vermieter nicht zugemutet werden können (MietSlg 62.246).

Die Anbringung von SAT-Antennen hingegen ist erlaubt, da das verfassungsrechtlich geschützte Recht auf Information eines jeden zu beachten ist (OGH 5 Ob 199/03f). Dem Vermieter bleibt freilich die Möglichkeit die Negativvoraussetzungen (§ 9 Abs 1 Z 5-7 MRG) zu behaupten und zu beweisen.

Die Anbringung von beruflichen Praxisschildern im Hausflur, die Anbringung von Fenstergittern kann einem berechtigten Interesse des Mieters entsprechen, es liegt dabei keine ins Gewicht fallende Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbildes des Hauses vor (zB MietSlg 62.248, 62.249).

Privilegierte Arbeiten

Aber auch die Veränderung durch privilegierte Arbeiten stellt keinen „Freibrief“ des Mieters dar. Es muss dabei unterschieden werden, ob nicht berechtigte Interessen des Vermieters entgegenstehen bzw ist auch zu prüfen, ob eine Senkung des Energieverbrauches zu erwarten ist und auch die Notwendigkeit einer Änderung zu bejahen wäre.

Besteht zB eine funktionierende Zentralheizung im Haus, dann stellt die Abkoppelung einer Wohnung und Errichtung einer Kombitherme keine Errichtung einer Beheizungsanlage, die privilegiert wäre, dar und wäre diesfalls zu prüfen, ob bei der gewünschten Veränderung eine Senkung des Energieverbrauches zu erwarten ist.

Die Verlegung von Gaszuleitungen beispielsweise durch den Garten des Vermieters ist nur dann zulässig, wenn dadurch nicht berechtigte Interessen des Vermieters beeinträchtigt werden.

Ein eigener Stromzähler dient jedenfalls nicht zur Senkung des Energieverbrauches und muss daher auch nicht geduldet werden, sofern nicht andere gesetzliche Voraussetzungen des § 9 MRG erfüllt sind.

Sollten sich die Ansprüche jedoch auf konkrete (über die Bestimmung des § 9 MRG hinausgehende) Vereinbarungen stützen, ist das Verfahren der Beteiligten im streitigen Wege zu führen.

Abhilfe gegen Veränderungen im Mietgegenstand, die jedenfalls eine wesentliche Veränderung herbeiführen und nicht privilegierte Arbeiten darstellen, können seitens des Vermieters daher entweder mit dem bereits erwähnten Unterlassungsanspruch aber auch mit Hilfe einer Besitzstörungsklage bekämpft werden.

Beispielsweise wurde das Anbringen einer vorher nicht vorhandenen Klingelanlage als Eingriff in den Sachbesitz des Vermieters dargestellt, sodass eine Besitzstörung vorliegen könnte, wenn damit ein willkürlicher oder möglicher Nachteil für den Vermieter verbunden ist. Voraussetzung war natürlich, dass sich die Klingelanlage nicht nur auf den vom Rechtsbesitz des Mieters umfassten Bereich beschränkt hat.

Fazit

Wenn jedoch wesentliche Veränderungen im Mietgegenstand vorgenommen werden, die substanzschädigend für das Haus oder auch für andere Mietgegenstände oder allgemeine Flächen sind, ist ein Aufkündigungsverfahren wegen nachteiligen Gebrauches ebenso denkbar. Diesbezüglich wäre auch schon die drohende Gefahr der Substanzschädigung bzw der Schädigung wichtiger wirtschaftlicher Interessen des Vermieters ausreichend.

Für den Mieter empfiehlt es sich jedenfalls um unnötige Prozesse zu vermeiden, mit seinem Vermieter bezüglich etwaiger wesentlicher Veränderungen im und um das Mietobjekt Rücksprache zu halten. Eigenmächtiges Handeln ist zu vermeiden.

Autorin

Frau Dr. Weisert ist seit 2006 selbstständige Rechtsanwältin in Wien. Im gleichen Jahr promovierte sie zum Doktor der Rechtswissenschaften. Ihre Haupttätigkeit liegt in der zivil- und strafrechtlichen Beratung und Vertretung. Auf folgende juristische Felder hat sie sich spezialisiert: Miet- und Wohnrecht, Immobilien- und Liegenschaftsrecht, Gewährleistungs- und Schadenersatzrecht, Familien- und Erbrecht sowie Straf- und Verwaltungsstrafrecht.

Für den WEKA-Verlag erstellt sie regelmäßig Fachbeiträge für das Portal Wohnrecht online.