Voraussetzungen für die Einstufung einer Wohnung in eine höhere Kategorie als D

Eine Wohnung kann nur dann in eine höhere Kategorie als D eingestuft werden, wenn sie sich - bezogen auf den Zeitpunkt der Anmietung - in einem brauchbaren Zustand befindet. Das setzt voraus, dass sie zum sofortigen Bewohnen geeignet ist.

Geschäftszahl

OGH 16.05.2012, 5 Ob 253/11h

Norm

§§ 15a und 16 Abs 2 MRG, § 1096 ABGB

Leitsatz

Quintessenz:

Eine Wohnung kann nur dann in eine höhere Kategorie als D eingestuft werden, wenn sie sich - bezogen auf den Zeitpunkt der Anmietung - in einem brauchbaren Zustand befindet. Das setzt voraus, dass sie zum sofortigen Bewohnen geeignet ist. Die Wohnung darf daher keine gröberen, die Benützung behindernden Mängel aufweisen. Die vorgesehenen oder ortsüblichen Energieanschlüsse sind gefahrfrei zu verwenden.

Gemäß § 1096 ABGB ist der Vermieter verpflichtet, das Bestandstück auf eigene Kosten in brauchbarem Stande zu übergeben und zu erhalten und die Bestandinhaber in dem bedungenen Gebrauch nicht zu stören. Ist das Bestandstück bei der Übergabe derart mangelhaft oder wird es während der Bestandzeit ohne Schuld des Bestandnehmers derart mangelhaft, dass es zu dem bedungenen Gebrauch nicht taugt, so ist der Bestandnehmer für die Dauer und in dem Maße der Unbrauchbarkeit von der Entrichtung des Zinses befreit. Auf diese Befreiung kann bei der Miete unbeweglicher Sachen im Voraus nicht verzichtet werden.

Bei der Beurteilung eines Bestandobjekts als brauchbar kommt es stets auf die Umstände des Einzelfalls an. Als brauchbar ist die Bestandsache anzusehen, wenn sie eine Verwendung zulässt, wie sie gewöhnlich nach dem Vertragszweck erforderlich ist und nach der Verkehrssitte gemacht wird, wobei eine mittlere Brauchbarkeit anzunehmen ist.

Von einer Unbrauchbarkeit des Bestandobjekts ist auszugehen: bei Mängel der Elektroinstallationen, die aus sicherheitstechnischen Gründen das Stromversorgungsunternehmen veranlassen müssten, die Lieferung elektrischer Energie bis zur Behebung des Mangels einzustellen. Allerdings ist zu beachten, dass lediglich der nicht mehr zeitgerechte Standard der Elektroinstallationen der Brauchbarkeit nicht entgegensteht.

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