Wohnungsbrand – Wer zahlt was?

Gastautorin Dr. Weisert geht in ihrem Beitrag ua der Frage nach, ob Feuerwehrkosten zu den Betriebskosten zählen und ob bei Bagatellschäden wie z. B. Anrußen der Wände oder oberflächlichen Beschädigungen der Mieter für die Kosten aufkommen muss.

Nicht nur zur Winterzeit, und da insbesondere in der Nachweihnachtszeit, kommt es aufgrund vergessener Kerzen, Bügeleisen oder nicht abgeschalteter Elektrogeräte zu Wohnungsbränden und damit verbundenen Feuerwehreinsätzen.

Die Frage ist, wer in einem Miethaus den Einsatz der Feuerwehr (auch Fehlalarme), die Kosten der Beseitigung der Brandspuren und dadurch bedingten Beschädigungen eigentlich tragen muss.

Im Mietrechtsgesetz findet sich der Katalog der Betriebskosten, die den Mietern gegenüber verrechnet werden dürfen. Diese sind neben der Grundsteuer, Versicherungen und Verwaltungshonorar nur regelmäßig wiederkehrende Kosten.

Feuerwehreinsatzkosten sind keine Betriebskosten

Das Wohnhaus muss entsprechend den feuerpolizeilichen Vorgaben, die in Landesgesetzen geregelt sind, ausgestattet sein, hierfür trägt der Vermieter bzw die Wohnungseigentümergemeinschaft, die Verantwortung.

Die Kosten für einen Feuerwehreinsatz (mag er berechtigt sein oder nicht), das heißt auch ein Fehleinsatz, fallen daher grundsätzlich nicht unter die Betriebskosten und können den Mietern nicht weiter verrechnet werden.

Sollte sich in einer Wohnung ein Brandmelder befinden, dann ist der Mieter – außer es bestehen andere vertragliche Vereinbarungen – grundsätzlich zur Wartung verpflichtet, wobei die Hinweise des Geräteherstellers diesbezüglich zu beachten sind (Intervalle der Wartung etc).

Behebung eines ernsten Schadens

Im Fall des Falles, das heißt, wenn es tatsächlich zu einem Wohnungsbrand gekommen ist, wird es sich jedenfalls um einen ernsten Schaden des Gebäudes handeln, für die Behebung ist in erster Linie die Eigentümergemeinschaft (Vermieter) zuständig. In der Regel wird dies über eine Gebäudeversicherung abgedeckt sein.

Damit sollte auch klargestellt sein, dass Renovierungsarbeiten in der Wohnung nach einem Wohnungsbrand nicht dem Mieter angelastet werden können (sofern ihm nicht das Verschulden an dem Brand trifft), sondern auch von den Wohnungseigentümern/Hauseigentümer zu tragen sind.

Weiters hätte der Mieter – sofern er den Wohnungsbrand nicht verschuldet hat, Anspruch auf eine Ersatzwohnung oder Mietzinsminderung.

Regressmöglichkeiten

Wenn jedoch dem Mieter ein schuldhaftes Verhalten vorzuwerfen ist (deliktische Haftung) kann er seitens der Hauseigentümergemeinschaft (Vermieter) bzw der den Schaden tragenden Versicherung im Wege des Regresses in Anspruch genommen werden.

Bagatellschäden/arbeiten

Etwas Anderes könnte man vertreten, wenn der Wohnungsbrand nur geringe Schäden verursacht hat wie zum Beispiel Anrußen der Wände, oberflächliche Beschädigungen von Türen oder Fenstern, Ansengung von Steckdosen, Beleuchtungskörper etc. Hier wäre es denkbar, dass der Vermieter mit dem Argument “Bagatellreparatur“ den Mieter die Kosten der Beseitigung anlastet bzw überlässt. Damit könnte er – folgt man den neuesten Entwicklungen – auch durchaus „Erfolg“ haben.

Treffen Bagatellreparaturen den Mieter?

Im MRG bzw ABGB sind derzeit Regelungen des nunmehr durch die WGG-Novelle (01.01.2016 in Kraft getreten) erstmals normierten Begriffes der Bagatellreparatur noch nicht verankert, eine Analogie ist aber denkbar. Im ABGB sind diese Bagatellreparaturen mit dem Begriff „geringfügige Ausbesserungen“ vergleichbar. Derartige Maßnahmen sind als unterste Grenze der Erhaltungspflicht des Vermieters anzusehen, der Mieter soll geringfügige Ausbesserungen selbst und auf eigene Kosten vornehmen. Eine Pflicht ergibt sich durch Heranziehung der Normen über die Sorgfaltspflichten, die den Mieter treffen.

Bagatellreparaturen würden nämlich den Mieter treffen (laut WGG).

Ist es für manchen von uns noch selbstverständlich selbst eine Glühbirne (bei mitgemieteten Beleuchtungskörpern) oder auch Brause- und Waschmaschinenschläuche oder defekte Duschköpfe etc. auszutauschen, häufen sich dennoch derartige Anfragen und Forderungen nach Austausch bei den Hausverwaltungen. Durch die Novelle des WGG sollte klargestellt werden, dass Bagatellreparaturen vom Mieter vorzunehmen sind und der Vermieter diesbezüglich nicht in Anspruch genommen werden kann. Bagatellreparaturen sind kleinere Mängel, die der Mieter ohne Fachwissen selbst beseitigen kann (immolex 2017/Seite 302 ff), so zB Reparatur von verstopften Abflüssen, Austausch von Glühbirnen, Brause- und Waschmaschinenschläuche, Austausch von defekten Duschköpfen oder Dichtungen an Wasserhähnen, Erneuerung von Silikonfugen, usw, allerdings ist die Grenzziehung, was noch eine Bagatelle ist und was der Vermieter übernehmen muss, schwierig, da nicht jeder handwerkliches Geschick hat und dies auch nicht vorausgesetzt werden darf. Es sollte – dies nach der Lehre – auf einen Durchschnittsmenschen abgestellt werden, den man geringfügige Arbeiten überantworten kann.

Beizupflichten ist der Lehre, dass durch den Begriff der Bagatellarbeiten keine Klärung, sondern wiederum nur ein weiterer Graubereich in Hinblick auf Erhaltungsarbeiten geöffnet wurde.

Autorin

Frau Dr. Weisert ist seit 2006 selbstständige Rechtsanwältin in Wien. Im gleichen Jahr promovierte sie zum Doktor der Rechtswissenschaften. Ihre Haupttätigkeit liegt in der zivil- und strafrechtlichen Beratung und Vertretung. Auf folgende juristische Felder hat sie sich spezialisiert: Miet- und Wohnrecht, Immobilien- und Liegenschaftsrecht, Gewährleistungs- und Schadenersatzrecht, Familien- und Erbrecht sowie Straf- und Verwaltungsstrafrecht.

Für den WEKA-Verlag erstellt sie regelmäßig Fachbeiträge für das Portal Wohnrecht online und ist Autorin von Loseblattwerken zum WEG und Zivilverfahrensrecht.