Zum Schriftformerfordernis bei befristeten Mietverträgen im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG

Gastautor Mag. Reßler erläutert ein aktuelles OGH-Urteil zum Thema befristete Mietverträge. Der Vermieter muss bei befristeten Verlängerungsvereinbarungen dem Mieter innerhalb angemessener Frist eine schriftliche Annahmeerklärung zukommen lassen.

Rechtsgrundlagen

§§ 29 Abs 1 Z3, 29 Abs 1 Z3 lit a MRG, § 862 ABGB

OGH vom 23.01.2014, 1Ob 237/13d

Sachverhalt

Zunächst wurde vom beklagten Mieter ein auf 3 Jahre befristeter Mietvertrag abgeschlossen, sodass er am 31.08.1998 ohne Aufkündigung endete. In der Folge kam es zu mehreren schriftlichen Verlängerungsvereinbarungen, wobei ein von der Wohnungseigentümerin (Vermieterin) beauftragter Hausverwalter jeweils einige Wochen vor Ablauf des letzten schriftlichen Endtermins den Mieter mit der Anfrage befasste, ob er eine Verlängerung möchte.

Bejahendenfalls wurde er gebeten, die bereits vorbereiteten schriftlichen Nachträge bis zu einem bestimmten Termin an die Hausverwaltung zurückzusenden oder zu diesem Termin mitzuteilen, dass er keine Verlängerung des Mietvertrages wünsche.

Im Falle einer gewünschten Verlängerung bekäme er eine Ausfertigung des schriftlichen Nachtrages zugesendet, wenn auch die Vermieterseite der Verlängerung zustimme. Bis zum 31.08.2001 wurden so wirksame Befristungen im Verfahren außer Streit gestellt. Bei der nächsten schriftlichen Verlängerung bis zum 31.08.2007 konnte nicht festgestellt werden, ob die Unterschriften im zeitlichen Zusammenhang mit dem Auslaufen der Verlängerungsperiode oder erst nach dem 31.08.2007 angebracht wurden.

Die nächste Verlängerungsvereinbarung vom 01.09.2007 bis 31.08.2010 unterzeichnete der Mieter erst nach Androhung einer Räumungsklage im Herbst 2007, wobei nicht festgestellt werden konnte, ob der Vermieter erheblich später seine Unterschrift geleistet hat. Hinsichtlich der letzten Verlängerungsvereinbarungsaufforderung vom 01.09.2010 bis 31.08.2013 verweigerte der Mieter seine Unterschrift auf Anraten seines Anwalts, da von einer stillschweigenden einmaligen Verlängerung des Mietvertrages auszugeben ist (§ 29 Abs 3 lit.b MRG).

Hierauf begehrte die Vermieterin als Klägerin die Feststellung, dass das Mietverhältnis bis 31.08.2013 befristet und der Endtermin wirksam durchsetzbar sei.

Das Erstgericht gab dem Klagebegehren statt und ging von einem durchsetzbaren Endtermin aus.
Das Berufungsgericht bestätigte diese Entscheidung und erklärte die ordentliche Revision für zulässig, da auch die Ansicht vertreten werden könne, dass ein schriftlicher Vertrag erst mit Unterschrift der Parteien zustande komme womit im vorliegenden Fall die Dreijahresmindestbefristung nicht eingehalten worden wäre (§ 29 Abs 4 MRG).

Der OGH teilte die Rechtsansicht der Unterinstanzen nicht und ging von einem unbefristeten Mietvertag aus.

Rechtliche Beurteilung

Hinsichtlich des Schriftlichkeitsgebotes gemäß § 29 Abs 1 Z 3 MRG ist nach Ansicht des OGH ein strenger Maßstab anzulegen. Demnach müssen bei befristeten Mietverträgen nicht nur die Unterschriften beider Parteien vorliegen, sondern es dürfen dabei auch nicht die allgemeinen Regeln der Rechtsgeschäftslehre außer Acht gelassen werden, um von einer wirksamen schriftlichen Vereinbarung auszugehen.

Eine schriftliche Vereinbarung gemäß §29 Abs 1 Z3 lit.a MRG erfordert einen gewissen „zeitlichen Zusammenhang“, etwa in der Weise, dass die Mietvertragsparteien gleichzeitig oder unmittelbar nacheinander ihre Unterschrift auf die Vertragsurkunde setzen. Dies liegt im gegenständlichen Fall nicht vor.

Nach Ansicht des OGH ist das Aufforderungsschreiben der Vermieterin im Falle eines Verlängerungswunsches des Mieters eine Nachtragsvereinbarung zu unterschreiben, als Aufforderung zur Stellung eines Vertragsoffertes zu qualifizieren.

Eine schriftliche Vereinbarung erfordert jedoch, dass die Vermieterin beziehungsweise der von ihr bestellte Hausverwalter innerhalb der Annahmefrist des § 862 ABGB dem beklagten Mieter eine schriftliche Annahmeerklärung durch Übersendung einer Kopie der Vertragsausfertigung samt ihrer Unterschrift zukommen lässt.

Auch dies war im vorliegenden Fall nicht gegeben. Nachdem die Verlängerungsofferte erst geraume Zeit unterfertigt wurden und die Frist nach § 862 ABGB erheblich überschritten wurde, fehlt es an der Annahmeerklärung und im Ergebnis an einer schriftlichen Verlängerungsvereinbarung und somit an einem durchsetzbaren Endtermin.

Fazit

Eine schriftliche Verlängerungsvereinbarung allein ist für die Durchsetzbarkeit einer Befristung nicht ausreichend. Vielmehr sind die Umstände im Zusammenhang mit der Unterschriftsleistung bei den Verlängerungsvereinbarungen ausschlaggebend. Eine wirksame Vertragsverlängerung setzt voraus, dass dem Mieter innerhalb einer angemessenen Frist eine schriftliche Erklärung der Vermieterseite über die Annahme seines Verlängerungsangebots zugekommen ist.

Autor

Mag. Roman Reßler ist Rechtsberater im Zentralverband Haus und Eigentum. Schon während seines Studiums war er als Eigentümer von Liegenschaften mit Fragen des Miet- und Wohnrechts beschäftigt. Nach Absolvierung des rechtswissenschaftlichen Studiums und des Gerichtsjahres mit dem Schwerpunkt „Wohnrecht“ sammelte er weitere praktische Erfahrungen in einer Hausverwaltung. Im Jahre 2001 begann er seine Tätigkeit als Rechtsberater im Zentralverband Haus und Eigentum, wo er für die persönliche Mitgliederberatung verantwortlich ist.

Neben seiner Tätigkeit als Rechtsberater verfasst er auch juristische Fachartikel in der monatlich erscheinenden Mitgliederzeitung „Haus & Eigentum".