Zur Rechtzeitigkeit der Rüge des Mieters nach § 16 Abs 1 Z 1 MRG

Bis wann muss der Mieter von Geschäftsräumlichkeiten die Überschreitung des zulässigen Höchstbetrags rügen, wenn ihm die wesentlichen Faktoren für die Bestimmung des Hauptmietzinses noch vor Beginn des Dauerschuldverhältnisses bekannt waren?

Geschäftszahl

OGH 28.04.2015, 5 Ob 75/15p

Norm

§ 16 Abs 1 Z 1 MRG

Leitsatz

Quintessenz:

Sind dem Mieter von Geschäftsräumlichkeiten die wesentlichen Faktoren für die Bestimmung des Hauptmietzinses noch vor Übergabe des Bestandobjekts und Beginn des Dauerschuldverhältnisses bekannt und verpflichtet er sich trotzdem in einem Vergleich einen Teil des Hauptmietzinses vor Übergabe, den vollen Hauptmietzins nach Übergabe, zu zahlen, muss er die Überschreitung des zulässigen Höchstbetrags spätestens bis zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vergleichs rügen.

OGH: Ein Unternehmer, der eine Geschäftsräumlichkeit mietet, kann sich nach § 16 Abs 1 Z 1 MRG auf eine Überschreitung des zulässigen Höchstbetrags für den Hauptmietzins (§ 16 Abs 8 Satz 1 MRG) nur berufen, wenn er sie unverzüglich bis spätestens bei Übergabe des Mietgegenstandes gerügt hat.

Anders als ein Konsument, ist ein Unternehmer, der Geschäftsräumlichkeiten mietet, nicht schutzwürdiger als sein Vermieter (Pfiel, immolex 1997, 303 ff).

Die Rüge muss zwischen Vertragsabschluss und Übergabe des Bestandobjekts erfolgen (5 Ob 510/97d; T. Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht³ § 16 MRG Rz 26).

Zweck der Rügepflicht ist es, den Vermieter in Kenntnis zu setzen, dass der Mieter ein Mietzinsüberprüfungsverfahren unter Aufrechterhaltung aller übrigen Bestimmungen des Mietvertrags in Erwägung zieht (RS0109327; Schinnagl in Illedits/Reich/Rohrwig, Wohnrecht² § 16 MRG Rz 9).

Entscheidend für die Auslösung der Rügeobliegenheit ist die Kenntnis des Mieters von den mietzinsbildenden Faktoren. Dieser Umstand zeigt sich auch darin, dass der Mieter nicht verpflichtet ist, in seiner Rüge einen selbstständig ermittelten angemessenen Hauptmietzins anzugeben. Ausreichend ist es daher, wenn er auf die Diskrepanz zwischen vereinbartem und angemessenem Hauptmietzins hinweist und klarstellt, dass er sich die Überprüfung vorbehält (5 Ob 228/06z; 5 Ob 112/11v).

Wenn der Mieter von Geschäftsräumlichkeiten noch vor Übergabe des Bestandobjekts und Beginn des Dauerschuldverhältnisses die für die Festlegung des Hauptmietzinses wesentlichen Faktoren kennt und sich trotzdem in einem Vergleich vorerst zur Zahlung eines Teils und nach Übergabe des vollen Hauptmietzinses verpflichtet, dann muss er die Überschreitung des gesetzlich zulässigen Zinsausmaßes spätestens zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vergleichs rügen.

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