WEKA (ffa) | News | 09.02.2015

Übergangsrecht zum Kündigungsschutz gem § 30 MRG

Ein Mietvertrag auf unbestimmte Dauer, zu welchem ein zweiseitiger Kündigungsverzicht vereinbart wurde ist einem Mietvertrag auf bestimmte Dauer in seiner Wirkung nach § 49 Abs 2 MRG gleichzusetzen.

Geschäftszahl

OGH vom 23.10.2014, 2 Ob 98/14x

Norm

§§ 30, 49 Abs 2, 49e Abs 7 MRG, § 29 Abs 1 Z 3 lit a MRG (Stammfassung), § 29 Abs 3 lit b MRG idF WRN 2006

Leitsatz

Quintessenz: 

Ein Mietvertrag auf unbestimmte Dauer, zu welchem ein zweiseitiger Kündigungsverzicht vereinbart wurde ist einem Mietvertrag auf bestimmte Dauer in seiner Wirkung nach § 49 Abs 2 MRG gleichzusetzen. Der Kündigungsschutz gem § 30 MRG ist demnach auf solche Verträge nicht anwendbar.

OGH: Gem § 49 Abs 2 MRG kommen die Kündigungsbeschränkungen nach § 30 leg cit unter anderem für jene Hauptmietverträge nicht zur Anwendung, die vor Inkrafttreten des MRG – über einen Mietgegenstand, der nach dem 31. Dezember 1967 ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel neu geschaffen worden ist – geschlossen wurden und für die eine bestimmte Bestandsdauer, die über den Zeitpunkt des Inkrafttretens des MRG (01.01.1982) hinaus wirksam ist, vereinbart wurde.

Nach historischer Auslegung dieser Übergangsregelung kam der OGH zu der Auffassung, dass auch unbefristete Mietverträge, mit welchen ein Kündigungsverzicht verbunden ist, als Mietverträge, die auf bestimmte Dauer abgeschlossen sind, gelten (1 Ob 2073/96a). In weiterer Rsp sowie von der Lehre wurde diese Meinung bestätigt, wobei eine Einschränkung auf den Kündigungsverzicht beider Vertragsteile vorgenommen wurde.

Ein Abgehen von dieser Rsp wird vom OGH hiermit nicht für erforderlich erachtet. Da der Zweck des § 49 Abs 2 MRG im Interessenausgleich der Vermieter, welche nach damaliger Gesetzeslage auf kurzfristige Dispositionsmöglichkeiten vertrauten, und Mieter, die durch eine bestimmte Bestandsdauer nicht mit dem jederzeitigen Verlust der Mietwohnung rechnen müssen, liegt. Der Mieter wird durch Gleichsetzung des Kündigungsverzichts nicht schlechter gestellt während unnötige Vertragsformalismen – Kündigungsverzicht und zusätzliches Anbot auf ein befristetes Mietverhältnis – entfallen.

Wäre der Mietvertrag in casu ein befristeter gewesen, hätte dieser mit 01.01.2011 enden müssen, und es wäre in weiterer Folge § 49e Abs 7 erster Satz MRG anzuwenden. Demnach hätte sich das Mietverhältnis bei stillschweigender Verlängerung um drei Jahre verlängert und hätte somit zu demselben Zeitpunkt geendet, mit dem er auch tatsächlich endete. Wäre der Vermieter in diesem Fall zur sofortigen Kündigung nach Ende des Kündigungsverzichts, bei sonstigem Verlust der Kündigungsmöglichkeit, gezwungen, wäre der Mieter im Vergleich zu dieser Regelung ungerechtfertigt begünstigt. Die Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter war demnach mit Wirkung von drei Jahren nach Ende des Kündigungsverzichts, ohne Angabe von Gründen gem § 30 MRG, zulässig.

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