Im Rahmen eines befristet geschlossenen Mietverhältnisses ist die Vereinbarung einer Verlängerungsoption dann unschädlich für die Wirksamkeit der Befristung, wenn das Erlöschen des Mietverhältnisses nicht von einer Bedingung, wie etwa einer vorherigen Auflösungserklärung oder dem Unterlassen einer Verlängerungserklärung, abhängt, der Zeitpunkt der Beendigung für den Mieter somit nicht ungewiss, sondern vorhersehbar ist.

Ein Lagezuschlag und die für ihn maßgebenden Umstände sind dem Mieter gemäß § 16 Abs 4 MRG spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrags ausdrücklich schriftlich bekanntzugeben. Eine stichwortartige Umschreibung der wesentlichen Faktoren genügt. Ob die als zuschlagsbegründend angesehenen Kriterien auch tatsächlich vorliegen, ist keine Frage des § 16 Abs 4 MRG und nach stRsp nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens zu beurteilen.

Wertsicherungsklauseln im Bereich des § 16 Abs 1 MRG sind grundsätzlich zulässig und durch das legitime Interesse des Vermieters, das Entgelt an die tatsächliche Geldwertveränderung anzupassen, sachlich gerechtfertigt. Die Nichtanwendbarkeit des § 1096 Abs 1 erster Satz ABGB im Vollanwendungsbereich des MRG rechtfertigt die Unzulässigkeit von Wertsicherungsklauseln nicht, zumal ein Mietzinsminderungsrecht vorgesehen ist, falls die Wohnung nicht mehr zum bedungenen Gebrauch taugt.

Es gilt, dass die Umwandlung eines Mietverhältnisses frühestens mit der ihr zugrunde liegenden Willenseinigung und dem Zugang der diesbezüglichen verbindlichen Erklärung des Vermieters zustande kommt, weswegen auch ein allfälliger Fristenlauf erst ab diesem Zeitpunkt zu laufen beginnt.

Die Auflösung eines Bestandvertrags durch die Gemeinde ist auch dann formal wirksam, wenn die im Vertrag geforderte Mahnung durch den Bürgermeister ohne Beschluss des Gemeinderats erfolgt, da sie nicht unmittelbar die Vertragsauflösung zur Folge hat, welche in den Zuständigkeitsbereich des Gemeinderats fällt. Die materielle Wirksamkeit hängt von der Auslegung des Vertrags unter Einbeziehung des Inhalts der Vertragsverhandlungen ab.

Es ist nicht grundsätzlich unzulässig, bei Unterfertigung des schriftlichen Mietvertrags den Beginn des Bestandverhältnisses mit einem davor liegenden Zeitpunkt festzulegen. Die Befristung ist durchsetzbar, wenn ein schriftlicher Vertrag vorliegt und das Ende des Vertragsverhältnisses durch Datum oder Fristablauf von vornherein absehbar ist.

Voraussetzung für einen konkludenten Vertragsabschluss ist das Fehlen eines Zweifels am Willen beider Vertragsteile, eine derartige Rechtsfolge herbeizuführen. Die unbeanstandete Annahme eines Entgelts für die Raumbenutzung über einen längeren Zeitraum hinweg kann nur dann als stillschweigender Abschluss eines Mietvertrages angesehen werden, wenn kein anderer Grund für die Zahlung in Frage kommt.

Das Bestandsobjekt gilt als übergeben, wenn der Mieter in die Lage versetzt wurde, die Räumlichkeiten in Gebrauch zu nehmen, was bei versperrten Objekten die Ausfolgung der Schlüssel voraussetzt. Ein nicht gehöriges Übernahmeangebot des Bestandgebers abzulehnen und den Rücktritt vom Vertrag mit der Wirkung ex tunc zu erklären, ist nur bis zur Übergabe möglich. Im Hinblick auf die für eine vorzeitige Vertragsauflösung notwendigen wichtigen Gründe ist ein strenger Maßstab anzulegen.

Steht dem Eintrittswerber eine eigene ausreichende und gleichartige Wohnmöglichkeit zur Verfügung, so kann er auf diese verwiesen werden. Dabei sind für die Beurteilung, ob die Wohnmöglichkeit „ausreichend“ ist, neben rechtlichen auch faktische Aspekte relevant. Ein eklatanter Abstieg des Wohnkomforts ist dem Eintrittswerber diesbezüglich nicht zuzumuten.

Da die Frist des § 569 ZPO noch nicht abgelaufen war, war es im Zeitpunkt des Abschlusses des zweiten Mietvertrags weder zu einer Verlängerung um ein Jahr nach § 29 Abs 4a MRG noch zu einer Verlängerung auf unbestimmte Zeit nach § 569 ZPO gekommen.

Im Fall von Vertragsänderungen steht im Hinblick auf das geringere Schutzbedürfnis des Verbrauchers bei einem bestehenden Vertragsverhältnis das Rücktrittsrecht gemäß § 3 Abs 1 KSchG nur in Ausnahmefällen zu. Es muss sich um solche Erklärungen handeln, die für den Verbraucher von vergleichbarer wirtschaftlicher Tragweite sind wie der Vertragsabschluss selbst.

Ob ein Vertrag sittenwidrig ist, muss unter Berücksichtigung aller Umstände, unter denen das Rechtsgeschäft geschlossen wurde, anhand der von der Gesamtrechtsordnung geschützten Interessen beurteilt werden, wobei es auf den Gesamtcharakter der Vereinbarung ankommt. Unter bestimmten Umständen ist auch ein 100-jähriger Kündigungsverzicht des Vermieters in einem Mietvertrag zulässig.

Die Nennung eines schriftlich vereinbarten unbedingten Endtermins dient der Warnung des Mieters. Nur wenn der Endtermin ausreichend transparent ist, kann dieser seiner Funktion gerecht werden. Fernerhin ist durch Auslegung zu ermitteln, ob ein Endtermin überhaupt bestimmt ist. Die Festlegung von zwei unterschiedlichen Endterminen ist in diesem Zusammenhang mehr als bedenklich.

Ob eine gültige schriftliche Vereinbarung gemäß § 29 Abs 1 Z 3 lit a MRG über die Befristung eines Mietvertrages vorliegt, ist im Einzelfall auch nach den allgemeinen Regeln der Rechtsgeschäftslehre zu beurteilen und wird von der Rechtsprechung regelmäßig anhand eines strengen Maßstabs geprüft.

Mietverträge über Einfamilienhäuser, die vor Ablauf des 31.12.2001 geschlossen und nach diesem Zeitpunkt stillschweigend verlängert wurden, fallen weiterhin in den Teilanwendungsbereich des MRG iSd Fassung des § 1 MRG vor der MRN 2001.

Trotz des Begriffs „Erneuerung“ in § 1114 ABGB handelt es sich um eine Verlängerung, also die Fortsetzung des alten Vertrags.

Ein früherer Mitmieter hat bei aufrechtem Mietvertrag keinen Anspruch auf Rückzahlung des Finanzierungsbeitrags – dieser kommt nur dem verbliebenen Teil gegenüber der Vermieterin zu.

Die Waschküche stellt eine Gemeinschaftsanlage dar. Die Verteilung der Kosten ihres Betriebs richtet sich folglich nach § 16 WGG und erfolgt, wenn sie die Bauvereinigung nicht abweichend von § 16 Abs 1 WGG im Verhältnis der Nutzwerte iSd § 2 Abs 8 WEG 2002 festgelegt hat, auf Grundlage eines Nutzflächenschlüssels.

Es kann – wenn mangels außergerichtlicher Mahnung die Klage erst die Mahnung ersetzt – nicht die Klage selbst, sondern nur die Weiterführung des Verfahrens als konkludente Vertragsaufhebungserklärung angesehen werden.

Räumungsklagen sind nur dann als Bestandstreitigkeiten iSd § 49 Abs 2 Z 5 JN anzusehen, wenn sie aus der Beendigung eines Bestandverhältnisses resultieren.

Hat ein Vermieter oder eine Vermieterin für sich oder einen Verwandten in absteigender Linie einen dringenden Eigenbedarf am Mietobjekt, ist eine Kündigung nach § 30 Abs 2 Z 8 MRG gerechtfertigt. Dies gilt auch, wenn das Mietverhältnis vor Inkrafttreten des MRG begründet wurde, da nur die Rechtslage zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung von Bedeutung ist. Eine solche Kündigung ist jedoch nur zulässig, wenn der Eigenbedarf nicht schuldhaft durch die vermietende Person hervorgerufen wurde.

Die Privilegierung des § 46 Abs 1 MRG, wonach der Vermieter weiterhin nur den Hauptmietzins begehren darf, den er ohne den Eintritt begehren dürfte, gilt nur für den ersten Eintritt. Sind bei allen ursprünglich Privilegierten die Voraussetzungen durch Volljährigkeit oder Verlassen der Wohnung auf Dauer (dem ist der Tod gleichzuhalten) weggefallen, so kommt dem Vermieter auch im Falle des Eintritts theoretisch privilegierter Angehöriger nach ihnen das Anhebungsrecht des § 46 Abs 2 MRG zu.