Der Vermieter kann dem Mieter im Teil- sowie Vollanwendungsbereich des MRG im Rahmen der ordentlichen Kündigung jedoch nur bei Vorliegen wichtiger Gründe gem § 30 MRG kündigen.

Der Untergang einer Gemeinschaftsanlage lässt sich nicht allein daraus ableiten, dass es keine konkreten Pläne und Bemühungen gibt, die stillgelegte Anlage nach Sanierung oder Erneuerung wieder in Betrieb zu nehmen.

Es existiert ein schutzwürdiges Interesse an der Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter die Wohnung in naher Zukunft wieder benötigen wird. Es muss dabei jedoch eine Rückkehrabsicht nachgewiesen werden.

Kurz nach der Fastenzeit kann man wieder aus dem Vollen schöpfen. Was liegt da näher als über die Mieterhöhungen und erhöhte Richtwerte zu schreiben.

Sie finden nun wieder neue Leitsätze und Entscheidungen im Volltext zu interessanter aktueller wohnrechtlicher OGH-Judikatur auf dem Portal – passend zum Winter ua zur Repräsentantenhaftung der Eigentümergemeinschaft bei mangelhafter Schneeräumung.

Die Miteigentümer einer Liegenschaft, auf der Wohnungseigentum begründet ist, können zur Vertretung der Eigentümergemeinschaft einen Verwalter bestellen, diesen aber auch wieder abberufen.

Ein pandemiebedingt für Fitnessstudios verordnetes Betretungsverbot erfüllt den Tatbestand des § 1104 ABGB („Seuche“), weswegen für die Dauer des Betretungsverbot kein Mietzins zu bezahlen ist. Sobald das Betretungsverbot aber aufgehoben und das Bestandobjekt wieder nutzbar ist, ist auch der Mietzins wieder zu entrichten. Die Höhe richtet sich nach dem Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung und ist unter Anwendung der relativen Berechnungsmethode gegebenenfalls entsprechend zu mindern.

Mit 1. April 2023 kam es – nachdem die letzte Erhöhung erst ein Jahr zurückliegt – zu einer erneuten Erhöhung der Richtwerte um 8.6 %. Die neuen Werte sind in BGBl. II Nr. 81/2023 kundgemacht worden.

Im Anlassfall war ein Zusammenhang zwischen der Lautstärke der Gäste und der Einführung des gesetzlichen Rauchverbots in Lokalen nicht ersichtlich. Der VfGH scheint jedenfalls davon auszugehen, dass Nachbarn wegen allfälliger Beeinträchtigungen zivilrechtliche Rechtsansprüche zustehen können, die sie gegen entsprechende Immissionen schützen sollen.

Der Untergang einer Gemeinschaftsanlage oder der gleich zu behandelnde Fall einer definitiven Unmöglichkeit oder Aufgabe des Vorhabens ihrer Wiederrichtung lässt sich nicht allein daraus ableiten, dass es keine konkreten Pläne und Bemühungen gibt, die stillgelegte Anlage nach Sanierung oder Erneuerung wieder in Betrieb zu nehmen.

Im Anlassfall entschied der OGH darüber, ob Nachbarn aufgrund des Rauchverbots in Lokalen vermehrte Lärmimmissionen vor Lokalen z. B. durch rauchende Gäste hinnehmen müssen.

Versucht ein Mieter laufend, sein Benützungsrecht auf von ihm nicht mitgemietete Objekte auszudehnen, kann das den Kündigungsgrund des unleidlichen Verhaltens nach § 30 Abs 2 Z 3 zweiter Fall MRG verwirklichen. Das Anbringen eines Vorhängeschlosses an einer Tür, deren dazugehörige Raum vom Mieter lediglich mitgemietet wird bzw der Austausch eines von der Vermieterin angebrachten Schlosses, kann den Tatbestand erfüllen, allerdings ist das Verhalten des Vermieters zu berücksichtigen.

Gastautor Mag. Roman Reßler erläutert anhand einer aktuellen OGH-Entscheidung, ob ein Fitnessstudio nach Aufhebung des Betretungsverbots zur vollen Mietzinszahlung verpflichtet ist und ob ein Anspruch auf einen Fixkostenzuschuss besteht.

Dem Bestandgeber steht grundsätzlich auch gegen den Willen des Bestandnehmers das Recht zu, den Bestandgegenstand zu betreten, soweit dies im Interesse der Erhaltung des Hauses oder zur Ausübung der notwendigen Aufsicht erforderlich ist. Auch andere überwiegende Interessen des Vermieters berechtigen ihn, den Zutritt in einer dem Mieter zumutbaren Weise zu fordern. Der Mieter hat auch dafür zu sorgen, dass zur Vorbereitung und Durchführung notwendiger Arbeiten das Mietobjekt von Handwerkern betreten werden kann.

Gekündigt kann man nur werden, wenn man den Mietgegenstand nicht regelmäßig nutzt oder kein dringendes Wohnbedürfnis vorliegt. Dennoch existiert ein schutzwürdiges Interesse an der Aufrechterhaltung eines Mietverhältnisses, wenn feststeht, dass der Mieter die Wohnung in naher Zukunft wieder benötigen wird. Dabei muss nachgewiesen werden, dass eine Rückkehrabsicht besteht bzw eine Rückkehr bald erfolgen wird. Unbeachtlich sind ungewisse, in der Zukunft liegende Möglichkeiten einer Rückkehr.

Das Anbringen eines Vorhängeschlosses an einer Tür, deren dazugehöriger Raum vom Mieter lediglich mitgemietet wird bzw der Austausch eines von der Vermieterin angebrachten Schlosses, kann den Tatbestand erfüllen, muss es aber nicht.

Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 6 MRG setzt das Fehlen einer regelmäßigen Verwendung der Wohnung zu Wohnzwecken „durch wen immer“ voraus; der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 6 MRG ist dann nicht gegeben, wenn feststeht, der Mieter werde die Wohnung mit Sicherheit in naher Zukunft wieder benötigen.

Unter bestimmten Voraussetzungen steht dem Bestandgeber auch gegen den Willen des Bestandnehmers das Recht zu, den Bestandgegenstand zu betreten. Wie hat der OGH jüngst dazu entschieden?