Ulrich Wanderer | News | 10.12.2015

Mediation, die außergerichtliche Alternative bei Konflikten im Immobilienbereich

Gastautor Mag. Ulrich Wanderer, Jurist und Mediator in Wien, gibt in diesem Beitrag eine gute Einführung darüber, welches Ziel Mediation verfolgt und in welchen Fällen Mediation im wohnrechtlichen Bereich erfolgsversprechend ist.

Die alternative Streitbeilegung durch Mediation hat sich im letzten Jahrzehnt als bewährtes Mittel für nachhaltige Konfliktlösungen etabliert. Der Wunsch nach nachhaltigen Lösungen im Bereich des Nachbarschaftswesens hat den Bedarf an Mediatoren in diesem Bereich in den vergangenen Jahren weiter steigen lassen. Was jedoch sind die Anwendungsfälle, was die Besonderheiten der Mediation?

Was bedeutet Mediation?

Im Rahmen einer Mediation kommen die beteiligten Konfliktparteien (Medianden) gemeinsam mit einem allparteilichen Dritten, dem Mediator zusammen, um über den Konflikt zu reden und einen außergerichtlichen Konsens zu erzielen. Der Begriff der Allparteilichkeit wird wohl von Mediator zu Mediator unterschiedlich definiert und erklärt, weswegen hier nur eine persönliche und nicht allgemeingültige Definition geboten werden kann: Der Mediator sitzt nicht wie der Schiedsrichter zwischen, oder wie der Richter über den Parteien, sondern gemeinsam mit ihnen auf derselben Seite. Wenngleich die Medianden vor Beginn der Mediation mit diesem Bild in der Regel noch wenig anzufangen wissen, so kann man es einfach beschreiben: Während auf der einen Seite die Medianden gemeinsam mit dem Mediator sitzen, nimmt der Konflikt, das Missverständnis, das Problem oder wie immer man es nennen möchte, auf der anderen Seite Platz. Es ist fortan die Aufgabe des Mediators den Parteien den Weg zu einer gemeinsamen Anstrengung gegen den gemeinsamen Feind zu ebnen. In diesem Sinne hilft der Mediator beiden Parteien, ist also allparteilich.

Die Teilnahme an einer Mediation ist ausdrücklich freiwillig, denn nur so kann auch ein zielgerichtetes und engagiertes Handeln im Sinne einer Lösung erreicht werden. Wird eine Partei von außen zur Teilnahme an einer Mediation gezwungen, so bewirkt die dadurch entstehende innere Abwehrhaltung eine Blockade des Mediationsprozesses, welcher ein Ergebnis in weite Ferne rücken lässt. Die möglichen Vorteile und die Chancen auf eine Win-Win Lösung ermöglichen freilich in der Regel allen Parteien eine freiwillige und engagierte Teilnahme am Mediationsprozess.

Welches inhaltliche Ziel verfolgt die Mediation?

Das Ziel einer Mediation wird vorrangig von den Medianden vorgegeben und kann im Rahmen der Mediation gegebenenfalls noch nachjustiert werden. So kann beispielsweise bei einem lärmbasierten Nachbarschaftskonflikt in erster Linie die Einhaltung der Nachtruhe als Ziel gesetzt werden, in weiterer Folge können Ausbau der nachbarschaftlichen Beziehungen und gegenseitige Einladungen in den Fokus gerückt werden. Bei Konflikten über Schattenwurf durch Bäume und Sträucher wird vorerst auch die Beseitigung des Überwuchses angestrebt werden, doch zeigt die Erfahrung, dass die intensive Beschäftigung mit den Anliegen des Gegenübers oft auch eine Begegnung der Parteien auf menschlicher Ebene entstehen lässt und somit viel weiter geht, als das ursprüngliche Ziel gesteckt war. Ebenso kann beispielsweise im Bereich des Wohnungseigentums durch eine erfolgreiche Mediation viel Zeit, Geld und Emotion gespart werden. Während im strittigen Fall Gerichte mit Klagen hinsichtlich Renovierungskosten beschäftigt werden und Sachverständige teure Gutachten legen müssen, besteht im Rahmen der Mediation die Möglichkeit, mit den Nachbarn, die selbst im Falle einer für den Kläger positiven Gerichtsentscheidung weiterhin Tür an Tür mit ihm wohnen, eine nachhaltige, kostenschonende und gesichtswahrende Alternative zu schaffen. Die Palette der Ergebnisse kann also von einer gemeinsamen Erstellung eines Renovierungsplanes über einen richterlichen („prätorischen“) Vergleich schriftliche Vereinbarung, bis hin zum Austausch der Telefonnummern oder einer formlosen Einladung zu einem Kaffee reichen.

In welchen Fällen nun ist Mediation erfolgversprechend?

Grundsätzlich zeigt die Erfahrung, dass Mediation solange Erfolge zeitigt, als der Konflikt noch nicht auf eine andere, eine höhere Ebene gehoben wurde. Solange die Parteien noch nicht Behörden und Ämter, Gerichte oder gar die Medien eingeschalten haben, ist die Erfolgsquote jedenfalls beachtlich.
 Dies erklärt sich daraus, dass die Beiziehung von außenstehenden Instanzen eine eigenverantwortliche Lösung zumindest erschwert. Freilich ist es möglich, auch im Rahmen eines Gerichtsprozesses im Rahmen einer Ruhensvereinbarung den Ball wieder zurück zu den Parteien zu spielen, doch sind zu diesem Zeitpunkt freilich oft schon gewisse Kosten angelaufen, und Koalitionen mit mehreren Helfern geschmiedet. Ab diesem Schritt fällt es erfahrungsgemäß deutlich schwerer, ohne Gesichtsverlust vom eingeschlagenen Weg abzugehen und die Strategie neu auszurichten.

Ebenso sollte freilich der Gegenstand der Mediation verhandelbar sein, sollte ein gewisser Spielraum für die Parteien bestehen. So wird ein Konflikt zur Frage, ob die Betriebskosten der Höhe nach gerechtfertigt sind weniger mediierbar sein, als die regelmäßige akustische Beeinträchtigung des Nachbarn durch das tägliche Morgenjournal. Die Praxis lehrt, dass Konflikte, welche auf Missverständnissen basieren, wie beispielsweise der Vorwurf, dass der Nachbar über der Wohnung des Beschwerdeführers absichtlich seine Blumen dergestalt gießen würde, dass das Wasser den darunterliegenden Balkon überschwemmt, während in Wahrheit schlicht die Dachrinne undicht war zwar über lange Zeit des hausinterne Klima vergiften können, jedoch in einem einfachen Gespräch leicht ausgeräumt werden können. 

Kosten einer Mediation

Nachdem Mediatoren in der Regel selbstständig arbeiten, unterliegt die Festsetzung des Honorars dem einzelnen Mediator. Stundensätze können manchmal auch vereinbart werden, oft ist auch eine Förderung möglich. In vielen Fällen übernimmt der Vermieter die Kosten der Mediation, dies insbesondere dann, wenn es sich um große Vermieter wie Gemeinden oder Genossenschaften handelt, welche sich durch die mediative Beilegung des Konfliktes finanzielle und personelle Ressourcen sparen.

Resümee

Werden die eigenen vier Wände zur konfliktbehafteten Zone, so steht dem Betroffenen der Weg zum örtlich zuständigen Bezirksgericht oder auch zur nächstgelegenen Polizeiwachstube offen. Ebenso, wie auch der Weg zum Anwalt des Vertrauens beschritten werden kann, welcher sich dann um weitere rechtliche Schritte im Namen der Ruhe kümmern möge. Der Staat hat schließlich das so genannte Gewaltmonopol, ist also zur Durchsetzung der Gesetze ermächtigt und verpflichtet. Und darum geht es ja, um die eigenen Rechte, in denen man sich durch den Nachbarn, den Vermieter oder einen anderen Störenfried beeinträchtigt fühlt. So eindeutig diese Sichtweise auch klingt, so oft dieser Weg bereits beschritten wurde, so sehr zeigt der Lebensalltag auch die gelegentlichen Schwächen dieser Delegierung der Entscheidungsfindung auf. Wird die Verantwortung auf anonyme Instanzen verlagert, so begibt man sich damit der Chance, selbstverantwortlich für die eigene Lebensqualität einzutreten und darüber hinaus auch die andere Partei, den manchmal langjährigen Nachbarn auch von einer anderen Seite her kennen zu lernen. Freilich, dieser Ansatz klingt idealistisch und führt bei weitem nicht jedes Mal zum Erfolg. Nur ein wenig öfter als der herkömmliche Weg über ein Gericht.

Autor

Mag. Ulrich Wanderer

Geboren 1971 in Wien, arbeitet als Jurist und Mediator in Wien, Kärnten und Niederösterreich

Hauptaufgabengebiete als Mediator: Familienmediation, Nachbarschaftsmediation, Arbeitsplatzmediation

Herausgeber des Handbuch Mediation (WEKA Verlag)

www.mediation-wanderer.at