Roman Reßler | News | 20.11.2017

Zur Erhaltungspflicht von mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten

Mag. Reßler erläutert, wieso eine wesentliche mietzinsrechtlich relevante Verbesserung eines Wärmebereitungsgerätes durch den Mieter einen erstmaligen Einbau einer Heizung gleichzustellen ist, und die neue Anlage nicht als mitvermietet anzusehen ist.

Durch die Wohnrechtsnovelle 2015 wurde die Erhaltungspflicht des Vermieters ab 01.01.2015 auch auf Arbeiten erweitert, die zur Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, mitvermieteten Warmwasserboilern und sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten in den Mietgegenständen des Hauses erforderlich sind (§ 3 Abs 2 Z 2a MRG). Die Frage wann jedoch ein Wärmebereitungsgerät als mitvermietet gilt, wirft jedoch in der Praxis Probleme auf, die im Anlassfall immer wieder Gegenstand von Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter sind. In der Entscheidung 5 Ob 201/16v vom 23.05.2017 hatte sich der OGH mit dieser Frage auseinanderzusetzen.

Sachverhalt:

Der obig genannten Entscheidung lag daher folgender Sachverhalt zu Grunde:

Im gegenständlichen Verfahren war der Antragsteller Mieter und die Antragsgegnerin Vermieterin einer Wohnung in Wien. Bei Abschluss des Mietvertrages befand sich in der Wohnung eine alte Ölheizung mit einem Tank zwischen Schlaf- und Wohnzimmer, welche eine undichte Leitung zum Ofen hatte. In der Küche selbst war ein fünf Liter Boiler installiert, der in seiner Funktionsfähigkeit eingeschränkt war. Der Rechtsvorgänger des Antragsstellers (Mieters), der 1998 den jetzigen Mieter sein Mietrecht mit Zustimmung der Vermieterin übertrug, erneuerte die Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlage, in dem er noch vor seinem Einzug eine Gasetagenheizung mit Warmwasseraufbereitung einbauen ließ. Im August 2004 begann die vom Rechtsvorgänger des Antragsstellers eingebaute Therme aufgrund eines undichten Wärmeblocks unkontrolliert Wärme zu produzieren diese wurde daraufhin von einem Elektriker stillgelegt und aufgrund ihrer Unbenützbarkeit auf Wunsch des Antragsstellers (Mieters) Ende 2014 entsorgt. Die Wohnung wird seither mit einem im Wohnzimmer befindlichen Kachelofen beheizt. Der Mieter beauftragte daraufhin der Antragsgegnerin (Vermieterin) die Erneuerung der Heiztherme binnen angemessener Frist aufzutragen und begründete dies damit, dass durch die Wohnrechtsnovelle 2015 die Erhaltungspflicht des Vermieters hinsichtlich sämtlicher Wärmebereitungsgeräte erweitert worden wäre und die Vermieterin ihrer Erhaltungspflicht bis dato nicht nachgekommen sei.

Zur rechtlichen Beurteilung des OGH: 

Die im § 3 Abs 2 Z 2a MRG normierte Erhaltungspflicht des Vermieters betrifft nur „mitvermietete“ Heizthermen, Wasserboiler und sonstige Wärmebereitungsgeräte. Nähere Vorgaben dazu, wann ein Wärmebereitungsgerät als „mitvermietet“ anzusehen ist, enthält das Gesetz nicht. Nach Ansicht des OGH entspricht es der erklärten Absicht des Gesetzgebers, die Erhaltungspflicht des Vermieters auf die von ihm entgeltlich bereitgestellten Wärmebereitungsgeräte zu beschränken. Diese Erhaltungspflicht des Vermieters umfasst dabei auch die allenfalls notwendige Neuherstellung, das heißt auch den Austausch einer irreparabel defekten durch eine gleichwertige neue Anlage.

Im hier vorliegenden Fall jedoch stellt sich die vom Mieter vorgenommene Erneuerung des Wärmebereitungsgeräts nicht mehr als bloße Erhaltungsmaßnahme dar, sondern als Veränderung (Verbesserung). Durch das Wort „mitvermietet“ bringt der Gesetzgeber zum Ausdruck, dass eine solche wesentliche, mitzinsrechtlich relevante Verbesserung dem erstmaligen Einbau einer Heizung gleichgestellt ist. Im Falle eines anfänglichen Fehlens jeglicher Heizung im Mietgegenstand mag zwar der Vermieter Eigentum an der vom Mieter erstmalig eingebauten Heizung erwerben, die Heizung ist aber dennoch nicht als „mitvermietet“ anzusehen und daher ist der Vermieter nicht erhaltungspflichtig. Diese Ansicht wird mietrechtlich darin begründet, dass sich die vom Mieter erstmalig eingebaute Heizungsinstallation typischerweise nicht im Mietzins niederschlagen kann. Dies würde nämlich voraussetzen, dass der Mieter in eine Mietzinserhöhung wegen einer von ihm selbst getätigten und finanzierten Investition einwillige. Zahlt nun der Mieter trotz der nunmehr vorhandenen Heizung aber keinen höheren Mietzins, gebraucht er diese letztlich wieder unentgeltlich, was im Endergebnis bedeutet, dass die Heizung nicht mitvermietet ist. Für die Frage der Erhaltungspflicht ist daher die Zustimmung bzw Duldungsverpflichtung des Vermieters nach § 9 MRG nicht relevant. Somit wurde dem Revisionsrekurs des Mieters nicht Folge gegeben.

Fazit:

Der Entscheidung des OGH ist vorbehaltslos zuzustimmen. Verbesserung ist nicht gleich Erhaltung. Es ist auch völlig korrekt, eine zinsrechtlich nicht berücksichtigte Verbesserung anders als eine bloße Erneuerung durch Austausch und damit Beibehaltung des bisherigen Standards zu behandeln (Prader, immolex 2017,243).

Autor

Mag. Roman Reßler ist Rechtsberater im Zentralverband Haus und Eigentum. Schon während seines Studiums war er als Eigentümer von Liegenschaften mit Fragen des Miet- und Wohnrechts beschäftigt. Nach Absolvierung des rechtswissenschaftlichen Studiums und des Gerichtsjahres mit dem Schwerpunkt „Wohnrecht“ sammelte er weitere praktische Erfahrungen in einer Hausverwaltung. Im Jahre 2001 begann er seine Tätigkeit als Rechtsberater im Zentralverband Haus und Eigentum, wo er für die persönliche Mitgliederberatung verantwortlich ist.

Neben seiner Tätigkeit als Rechtsberater verfasst er auch juristische Fachartikel in der monatlich erscheinenden Mitgliederzeitung „Haus & Eigentum“.