WEKA (ffa) | News | 15.10.2018

Ist eine unzulässige Befristungsklausel ein Kündigungsgrund?

Es spricht gegen das Wesen der Befristung – welche darauf abzielt, ein Mietverhältnis durch Zeitablauf zu beenden – neben dieser auch ein Kündigungserfordernis zu vereinbaren. Wird ein solches dennoch vereinbart, ist die Befristung unwirksam.

Geschäftszahl

OGH vom 17.07.2018; 4 Ob 133/18i

Norm

§§ 29, 30 Abs 2 Z 13 MRG idF BGBl I Nr 22/1997; §§ 1113 bis 1115 ABGB

Leitsatz

Quintessenz: 

Es spricht gegen das Wesen der Befristung – welche darauf abzielt, ein Mietverhältnis durch Zeitablauf zu beenden – neben dieser auch ein Kündigungserfordernis zu vereinbaren. Wird ein solches dennoch vereinbart, ist die Befristung unwirksam. Dies kann auch nicht umgangen werden, indem die Vereinbarung als vereinbarter Kündigungsgrund iSd § 30 Abs 2 Z 13 MRG geltend gemacht wird.

OGH: In dem hier relevanten Mietvertrag über Geschäftsräume, wurden bezüglich der Mietdauer folgende Bestimmungen vereinbart:

„§ 2 Mietzeit
 2. Das Mietverhältnis beginnt am 1. August 1996 und wird auf die Dauer von drei Jahren abgeschlossen.
 3. Der Mietvertrag kann von beiden Teilen unter Einhaltung einer halbjährigen Kündigungsfrist zum Ende des Kalendermonats gerichtlich aufgekündigt werden.
 4. Wenn der Mietvertrag zum Ablauf nicht gekündigt wird, verlängert er sich jeweils auf weitere drei Jahre.
 § 7 Vereinbarter Kündigungsgrund
 Es wird vereinbart, dass folgende für den Vermieter wichtige und bedeutsame Tatsachen als Kündigungsgrund geltend gemacht werden können:
 1. Nicht pünktliche Bezahlung der Zins- und Betriebskostenanzahlungen und -nachzahlungen laut Index.
 2. Nicht vertragsmäßige Verwendung des Mietgegenstands.
 3. Bei Ausgleichs- oder Konkursantrag gegen den Mieter.“

Die Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.07.2017 durch die Vermieterin, gestützt auf das Ende der Befristung sowie den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 13 MRG wurde von der Mieterin wegen Rechtsunwirksamkeit der Befristung erfolgreich angefochten.

Im (Teil-)Anwendungsbereich des MRG ist die Rechtmäßigkeit der Auflösung von befristeten Mietverträgen nach § 29 MRG zu beurteilen, in casu kommt die Fassung von BGBl I Nr 22/1997 zur Anwendung. Nach § 29 Abs 1 Z 3 MRG muss die Befristung schriftlich sowie mit unbedingtem, datumsmäßig feststehendem Endtermin vereinbart werden (mit der WRN 2000 wurde dieses Erfordernis auf Wohnungsmietverträge beschränkt).

Die Formulierung des § 2 Punkt 4 des Vertrags soll den Mietvertrag immer wieder um weitere drei Jahre verlängern (arg „jeweils“), dies ist aber in Hinsicht auf das Erfordernis eines unbedingten Endtermins für Befristungen nach § 29 MRG unzulässig und somit nicht wirksam.

Weiters enthält die Vertragsklausel keine nach § 29 MRG zulässige Befristung, da sie eine Kündigung voraussetzt. Hierzu teilt der OGH nach folgenden Erwägungen die diesbezügliche Lehrmeinung (Anm. d. Red.: Judikatur und Lehre werden in der Entscheidung ausführlich behandelt, siehe 4 Ob 133/18i; OGH; 17. Juli 2018), dass ein befristeter Vertrag durch Ablauf der Zeit endet und ein zusätzliches Kündigungserfordernis nicht mit § 29 MRG in Einklang zu bringen ist:

Ähnlich wie § 29 MRG regelt § 19 Abs 1 AngG das Ende eines – hier Dienstverhältnisses – durch Zeitablauf. Wird die Befristung eines Dienstverhältnisses mit einem Kündigungserfordernis kombiniert, ist die Befristung grundsätzlich unwirksam. Dies muss so auch bei befristeten Mietverträgen gelten, da die Notwendigkeit einer Auflösungserklärung gegen das Wesen der Befristung an sich spricht. Die Befristung des Mietvertrags war somit nicht gültig.

Dies lässt sich auch nicht dadurch umgehen, § 30 Abs 2 Z 13 MRG (vereinbarter Kündigungsgrund) zu bemühen. Demnach muss ein vereinbarter Kündigungsgrund bestimmt bezeichnet werden und für den Vermieter objektiv wichtig und bedeutsam sein. Die Vereinbarung „Wenn der Mietvertrag zum Ablauf nicht gekündigt wird, verlängert er sich jeweils auf weitere drei Jahre“. erfüllt diese Voraussetzungen mangels objektiver Bedeutsamkeit für die Vermieterin nicht.

Die Revision der Klägerin, mit welcher sie begehrte, die Aufkündigung des Mietverhältnisses für rechtswirksam zu erklären, war nicht berechtigt.

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