Dokument-ID: 009385

Judikatur | Entscheidung

5 Ob 129/09w; OGH; 10. November 2009

GZ: 5 Ob 129/09w | Gericht: OGH vom 10.11.2009

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofs Dr. Floßmann als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen/Hofräte des Obersten Gerichtshofs Dr. Hurch, Dr. Höllwerth, Dr. Roch und Dr. Tarmann-Prentner als weitere Richter in der außerstreitigen Mietrechtssache des Antragstellers Wilfried B*****, vertreten durch Mag. Herwig Schweighofer, dieser vertreten durch Mag. Brigitta Hülle, beide Mietervereinigung Österreichs, Landesorganisation Wien, 1010 Wien, Reichsratsstraße 15, gegen die Antragsgegner 1. Dr. Walter S*****, 2. Dr. Renate S*****, beide *****, beide vertreten durch die Prof. Dr. Walter Strigl, Dr. Gerhard Horak, Mag. Andreas Stolz Rechtsanwälte-Partnerschaft in Wien, wegen §§ 16 Abs 1, 37 Abs 1 Z 8 MRG, über den außerordentlichen Revisionsrekurs der Antragsgegner gegen den Beschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 25. November 2008, GZ 40 R 220/08m–38, den

Beschluss

gefasst:

Spruch

Der außerordentliche Revisionsrekurs wird mangels der Voraussetzungen des § 37 Abs 3 Z 16 MRG iVm § 62 Abs 1 AußStrG zurückgewiesen (§ 71 Abs 3 AußStrG).

Rechtliche Beurteilung

Der von den Antragsgegnern ihrem Rechtsmittel vorangestellten Zulassungsvorstellung bedurfte es im Hinblick auf den (hier:) EUR 10.000,– übersteigenden Wert des Entscheidungsgegenstands des Rekursgerichts nicht (§ 62 Abs 5 AußStrG iVm § 37 Abs 3 Z 16 MRG). Das Rechtsmittel ist als außerordentlicher Revisionsrekurs zu behandeln (vgl 3 Ob 42/07h), der jedoch deshalb unzulässig ist, weil die Antragsgegner keine erhebliche Rechtsfrage geltend machen:

1.1. Nach Ansicht der Antragsgegner haben die Vorinstanzen zu Unrecht die Vereinbarung einer Möbelmiete im Sinn des § 25 MRG verneint. Diverse Einrichtungen der Wohnung, wie insbesondere jene der Küche seien ausdrücklich mitvermietet gewesen und der dafür (schlüssig) vereinbarte Betrag ergebe sich aus der Differenz zwischen dem vom Erstgericht - für die bloße Raummiete - ermittelten gesetzlich zulässigen und dem zwischen den Parteien vereinbarten Hauptmietzins. Eine von den Vorinstanzen geforderte „abgesonderte“ Vereinbarung der Möbelmiete sei dem Gesetz nicht zu entnehmen.

1.2. Stellt der Vermieter dem Hauptmieter eines Mietgegenstands Einrichtungsgegenstände bei, so darf hiefür gemäß § 25 MRG (nur) ein angemessenes Entgelt vereinbart werden. In 5 Ob 296/02v (= Rz 2003, 257 = wobl 2004/14, 59 [Dirnbacher] = immolex 2004/27, 49 = Miet Slg55/9) wurde unter Hinweis auf den Wortlaut des § 25 MRG verlangt, dass ein Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände „gesondert vereinbart“ werden müsse. Dies ist dahin zu verstehen, dass eine Vereinbarung vorliegen muss, nach welcher für bestimmte, demnach nicht als (bloßes) Zubehör zum Bestandobjekt geltende Einrichtungsgegenstände – neben dem Hauptmietzins – ein zusätzliches Entgelt zu bezahlen ist. Eine solche Vereinbarung liegt hier nicht vor:

In Punkt 1. des Mietvertrags wird der Hauptmietzins beziffert und ausdrücklich darauf hingewiesen, dass dabei (ua) „Ausstattung“ und „Einrichtung“ berücksichtigt seien. In dem – im Sinn einer Bestandaufnahme – formulierten „Übergabeprotokoll“ werden

„Installationen und Einrichtungsgegenstände … als Zubehör der …

Wohnung … mitvermietet“ bezeichnet und im gesamten Vertragswerk

wird kein Entgelt für (bestimmte) Einrichtungsgegenstände (ziffernmäßig) ausgewiesen. Wenn die Vorinstanzen bei dieser Sachlage keine Vereinbarung einer Möbelmiete angenommen haben, dann ist darin keine Fehlbeurteilung zu erkennen.

Die Argumentation der Antragsgegner, der vom Erstgericht als angemessen erkannte Hauptmietzins beziehe sich nur auf die Raummiete (gemeint offenbar: ohne [jede?] Ausstattung) und die Differenz zum vereinbarten Hauptmietzins stelle dann das schlüssig vereinbarte Entgelt für Einrichtungsgegenstände dar, ist unhaltbar. Dieses Verständnis widerspricht dem wiedergegebenen Inhalt des von den Parteien abgeschlossenen Mietvertrags und den Ausführungen des Erstgerichts sowie dem zugrunde liegenden Sachverständigengutachten, nach welchen der als angemessen erkannte Betrag – wie es im Übrigen auch § 16 Abs 1 MRG entspricht – die Ausstattung, namentlich die von den Antragsgegnern immer wieder reklamierte Kücheneinrichtung umfasst.

2. Da eine Vereinbarung im Sinn des § 25 MRG nicht anzunehmen war, stellt sich die Frage nach einer beim angemessenen Entgelt allenfalls zu berücksichtigenden Amortisationsquote nicht.

3. Der vorgenommene Befristungsabschlag beruht auf § 16 Abs 7 MRG; für die von den Antragstellern davon gewünschte Ausnahme bei einer späteren vorzeitigen Beendigung des Bestandvertrags durch den Mieter bietet das Gesetz keine Grundlage.

4. Warum bestimmte (finanzielle) Zugeständnisse der Antragsgegner bei der „Schlussabrechnung“ im Zuge der Beendigung des Bestandverhältnisses auf die Angemessenheit des zu Beginn des Vertragsverhältnisses vereinbarten Hauptmietzinses durchschlagen sollen, ist nicht nachvollziehbar (zum Mietvertragsabschluss als maßgeblichen Zeitpunkt für die Angemessenheitsprüfung vgl RIS–Justiz RS 0070132).

5. Allgemein ist hier für die Prüfung der Angemessenheit des vereinbarten Hautpmietzinses § 16 Abs 1 (Z 2) MRG maßgeblich. Demnach sind Vereinbarungen zwischen dem Vermieter und dem Mieter über die Höhe des Hauptmietzinses für einen in Hauptmiete gemieteten Mietgegenstand bis zu dem für den Mietgegenstand im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessenen Betrag zulässig. Das Gesetz definiert damit die Höhe des angemessenen Hauptmietzinses nicht, nennt aber die zur Ermittlung der Angemessenheit heranzuziehenden wertbestimmenden Faktoren, die daher stets nur im Einzelfall an Hand der im Gesetz bezeichneten Komponenten beurteilt werden kann. Dies hat nach kritischer Ermittlung des für vergleichbare Mietgegenstände nach Art, Größe und Lage üblichen Mietzinses durch entsprechende Aufschläge oder Abschläge zu geschehen, die der Beschaffenheit, dem Ausstattungszustand und dem Erhaltungszustand des Objekts gebührend Rechnung tragen (RIS–Justiz RS 0070448). Methodenwahl und Auf- oder Abwertungsmodus für Vergleichsobjekte entziehen sich wegen ihrer Zugehörigkeit zur Tatfrage der Überprüfung durch den Obersten Gerichtshof (5 Ob 294/98s = immolex 1999/72, 103 = EWr I/16/196). Die „Feststellung“ des nach § 16 Abs 1 MRG zulässig zu vereinbarenden Hauptmietzinses – also des „angemessenen“ bzw des den gesetzlich vorgegebenen Bewertungskriterien „entsprechenden“ Betrags – fällt zwar in die – revisible – rechtliche Beurteilung, die allerdings immer von den Umständen des Einzelfalls abhängt, was die Möglichkeit einer Anrufung des Obersten Gerichtshofs auf die Geltendmachung grober Beurteilungsfehler einengt (5 Ob 260/00x mwN). Derartige, grobe Beurteilungsfehler zeigen hier die Antragsgegner durch das bloße Hervorheben einzelner Ausstattungsdetails nicht auf. Der außerordentliche Revisionsrekurs ist daher mangels der Voraussetzungen des § 37 Abs 3 Z 16 MRG iVm § 62 Abs 1 AußStrG zurückzuweisen.

Leitsätze

• Zur Vereinbarung einer Möbelmiete iSd § 25 MRG

  Ein Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände muss gesondert vereinbart werden.
  Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 129/09w | OGH vom 10.11.2009 | Dokument-ID: 252594

• Zur Angemessenheit des vereinbarten Hauptmietzinses iSd § 16 Abs 1 MRG

  Die „Feststellung“ des nach § 16 Abs 1 MRG zulässig zu vereinbarenden Hauptmietzinses fällt zwar in die – revisible – rechtliche Beurteilung, die allerdings immer von den Umständen des Einzelfalls abhängt, was die Möglichkeit einer Anrufung des OGH auf die Geltendmachung grober Beurteilungsfehler einengt.
  Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 129/09w | OGH vom 10.11.2009 | Dokument-ID: 242617