WEKA (epu) | News | 14.03.2018

Eintrittsrecht in Mietverhältnis trotz rechtlich gleichwertiger eigener Wohnung?

Steht dem Eintrittswerber eine eigene ausreichende und gleichartige Wohnmöglichkeit zur Verfügung, kann er auf diese verwiesen werden. Für die Beurteilung relevant, ob die Wohnmöglichkeit „ausreichend“ ist, sind rechtliche und auch faktische Aspekte.

Geschäftszahl

OGH; 23.01.2018, 4 Ob 210/17m

Norm

§§ 14, 30 MRG

Leitsatz

Quintessenz:

Steht dem Eintrittswerber eine eigene ausreichende und gleichartige Wohnmöglichkeit zur Verfügung, so kann er auf diese verwiesen werden. Dabei sind für die Beurteilung, ob die Wohnmöglichkeit „ausreichend“ ist, neben rechtlichen auch faktische Aspekte relevant. Ein eklatanter Abstieg des Wohnkomforts ist dem Eintrittswerber diesbezüglich nicht zuzumuten.

OGH: Ein Eintrittswerber hat nach jüngerer OGH-Judikatur dann kein dringendes Wohnbedürfnis, wenn ihm eine andere ausreichende und angemessene, rechtlich gleichwertige Unterkunftsmöglichkeit zur Verfügung steht. Bei der Beurteilung ist die Gesamtheit der (rechtlichen und tatsächlichen) Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen.

Der Beklagte sowie seine Eltern waren in die betreffende Wohnung (Top 2) im Jahr 1981 eingezogen. Nachdem die Eltern verstarben, blieb der Beklagte, der auch hinsichtlich einer daneben gelegenen Wohnung (Top 4) seit 1989 in einem unbefristeten Mietverhältnis stand, weiterhin dort wohnhaft. Top 4 war im Vergleich wesentlich kleinräumiger und verfügte im Küchenbereich weder über Wasserhahn noch Herd; bis auf das Badezimmer wurden diese Räumlichkeiten von der Familie lediglich zur Lagerung von Gegenständen und für handwerkliche Tätigkeiten genutzt.

Wenn ein Eintrittswerber über eine eigene, früher durch ihn bewohnte Wohnung verfügt, ist die unbedingte Notwendigkeit, den beim Tod des Mieters gegebenen Zustand zu belassen, ausschlaggebend. Nur bei Zurverfügungstehen einer ausreichenden und gleichartigen Wohnmöglichkeit kann er auf eine andere Wohnung verwiesen werden. Ist eine solche vorhanden, so ist zwar ihre faktische Gleichwertigkeit nach der Rechtsprechung nicht zu prüfen, jedoch sind bei der Beurteilung der Räumlichkeiten als „ausreichende“ Wohnmöglichkeit auch faktische (und nicht nur rechtliche) Gesichtspunkte zu berücksichtigen. Die vom Beklagten selbst (unbefristet) gemietete Wohnung war zwar rechtlich gleichwertig, jedoch war die von den Vorinstanzen getroffene Beurteilung als nicht „ausreichende“ Unterkunftsmöglichkeit unter Berücksichtigung der bereits ergangenen Judikatur vertretbar: Obwohl die Wohnungen nicht in Hinblick auf Größe, Kategoriemerkmale, Erhaltungszustand etc. faktisch gleichwertig sein müssen, ist ein eklatanter Abstieg des Wohnkomforts dem Eintrittswerber nicht zuzumuten. Im konkreten Fall hätte der Eintrittswerber im Vergleich zu der von ihm seit fast 40 Jahren tatsächlich benutzten Wohnung auf eine halb so große und schlechter ausgestattete wechseln müssen. Die Beurteilung der Vorinstanzen, dass in diesem Fall ein dringendes Wohnbedürfnis des Eintrittswerbers am ihm bisher als Wohnstätte dienenden top 2 bestand, lag nach Einschätzung des OGH innerhalb des von der höchstgerichtlichen Rechtsprechung vorgegebenen Rahmens.