WEKA (bli) | News | 30.06.2010

Wechsel der Machtverhältnisse und Anzeigepflicht nach § 12a Abs 3 MRG

Entscheidend für das Recht auf Anhebung des Mietzinses gegenüber einer GmbH ist es, ob auf der Mieterseite ein Machtwechsel in rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht eingetreten ist.

Geschäftszahl

OGH 01.06.2010, 1 Ob 73/10g

Norm

§ 12a Abs 3 MRG

Leitsatz

Quintessenz:

Entscheidend für das Recht auf Anhebung des Mietzinses gegenüber einer GmbH ist es, ob auf der Mieterseite ein Machtwechsel in rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht eingetreten ist; das ist grundsätzlich dann der Fall, wenn es zum „Kippen der Mehrheitsverhältnisse“ in der Gesellschaft mit beschränkter Haftung gekommen ist.

Voraussetzung für eine Anhebung des Hauptmietzinses nach § 12a Abs 3 MRG ist eine Änderung der Einflussmöglichkeit innerhalb der betroffenen Mietergesellschaft, die kumulativ sowohl für den rechtlichen als auch für den wirtschaftlichen Bereich gegeben sein muss. Ein derartiger Machtwechsel in rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht wird grundsätzlich dann bejaht, wenn es zum „Kippen der Mehrheitsverhältnisse“ gekommen ist. Bei einer Kommanditgesellschaft wird eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten schon dann angenommen, wenn der persönlich haftende Gesellschafter ausgetauscht wird oder sich die Beteiligungsverhältnisse bei den kraft Gesetzes geschäftsführungsbefugten Komplementären entscheidend verschieben.

Die Anzeige gemäß § 12a Abs 2 MRG hat sich grundsätzlich auf den anspruchsrelevanten Tatbestand zu beziehen, um die Rechtsfolge der sechsmonatigen Präklusionsfrist auszulösen. Der anhebungsrelevante Tatbestand ist im vorliegenden Fall erst mit der Abtretung und dem Kippen der Mehrheitsverhältnisse in der Komplementär-GmbH eingetreten. Die Judikatur lässt eine „Vorausanzeige“ nur dann genügen, wenn eine zukünftige Änderung der Einflussmöglichkeiten ganz sicher ist. In einem solchen Fall ist eine weitere Anzeige nicht notwendig. Ob die Untätigkeit der Vermieterin einen konkludenten Verzicht auf die Anzeigepflicht bedeutet, ist für den Einzelfall zu prüfen. Grundsätzlich ist bei der Prüfung einer Handlung auf ihre konkludente Aussage Vorsicht geboten, weil die Gefahr besteht, dass dem Handelnden Äußerungen unterstellt werden, die nicht in seinem Sinn gelegen sind. Auch wenn – irrtümlich – die Beteiligten der Meinung gewesen sein sollten, der Anhebungstatbestand sei bereits durch die Kündigung verwirklicht, muss eine weitere Untätigkeit der Vermieterin nicht zwingend einen konkludenten Verzicht auf jene Anzeigepflicht bedeuten, die letztlich erst durch den tatsächlich relevanten, der Vermieterin nicht mehr bekannt gegebenen Machtwechsel ausgelöst wurde. Diese Auffassung würde nämlich eindeutig die Möglichkeit des Vermieters, endgültig zu entscheiden, welcher Vorgang in einer Gesellschaft eine Anhebung des Hauptmietzinses rechtfertigt, beeinträchtigen.

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