Roman Reßler | News | 23.05.2011

Mag. Reßler: Maßnahmen zur Schädlingsbekämpfung sind keine Betriebskosten

Im gegenständlichen Verfahren begehrten die Mieter in der außerstreitigen Mietrechtssache u. a. die Betriebskostenüberprüfung betreffend die Positionen „Taubenschutzgitter“ in der Höhe von € 1.935,– und „Gartenarbeiten“ in der Höhe von € 3.676,37.

Rechtsgrundlage:

§ 21 Abs 1 Z 2, 21 Abs 2, 37 Abs 1 Z 12 MRG; OGH 1.9.2009, 5Ob 143/09d

Sachverhalt:

Im gegenständlichen Verfahren begehrten die Mieter als Antragsteller in der außerstreitigen Mietrechtssache ua die Betriebskostenüberprüfung betreffend die Positionen „Taubenschutzgitter“ in der Höhe von EUR 1.935,– und „Gartenarbeiten“ in der Höhe von EUR 3.676,37.
Das Erstgericht verneinte sowohl die Verrechnung des Taubenschutzgitters als auch die der Gartenarbeiten als Betriebskosten. Nach Ansicht der 1. Instanz begründete die Montage des Taubennetzes keine wiederkehrenden Aufwendungen. Betreffend der Gartenarbeit ist ebenfalls nicht von einer Betriebskostenposition auszugehen, da die Entfernung eines abgestorbenen Baumes und die darauffolgende Erstbepflanzung ebenfalls keine laufende Ausgabe darstellt.
Das Rekursgericht anerkannte die Kosten für die Montage des Taubennetzes als Betriebskosten und verneinte dies in Bezug auf die Gartenarbeiten. Es befürwortete jedoch die Zulässigkeit des ordentlichen Revisionsrekurses, zumal es für nicht ständig wiederkehrende Maßnahmen zur Abwehr von Schädlingen und der Kosten für die erstmalige Bepflanzung eines Gartens keine gesicherte höchstgerichtliche Rechtsprechung gab. Schlussendlich verneinte der OGH im gegenständlichen Fall sowohl die Verrechnung der Montage des Taubennetzes als auch die der Gartenarbeiten und setzte sich mit den beiden Betriebskostenpositionen näher auseinander.

Rechtliche Beurteilung:

1. Zur Taubenabwehr:

Schädlinge im Sinne des § 21 Abs 1 Z 2 MRG sind tierische Organismen, von denen eine Gefahr der Beschädigung des Hauses oder eine Gesundheitsgefährdung für dessen Bewohner ausgeht und die in größerer Anzahl auftreten. Eine Beschränkung auf bestimmte Schädlinge ist nicht vorgesehen, weshalb auch Tauben im städtischen Gebiet darunter fallen, da von ihnen eine beschädigende, weil kalkzerstörende Verschmutzung der Hausfassaden ausgeht. Was jedoch unter „Bekämpfung“ der Schädlinge zu verstehen ist, definiert das Gesetz nicht. Während schon das alte MG Aufwendungen zur künftigen Abwehr nicht als Betriebskosten ansah, vertrat bis zuletzt ein Großteil der Lehre, insbesondere Palten, Betriebskosten im Mietrecht, Rz 68, Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht, § 21 MRG, Rz 7, Hausmann/Vonkilch, Österr. Wohnrecht, § 21 Rz 24, die gegenteilige Auffassung.
Die Judikatur teilt diese Auffassung der Lehre nicht. Nur laufende Kosten des Betriebes eines Hauses und nicht einmalige bauliche Ausstattungen sind unter den Betriebskostenkatalog des § 21 Abs 1 Z 2 MRG zu subsumieren. Bei der Montage eines Taubennetzes handelt es sich um sog „vorbeugende Maßnahmen“ zur künftigen Abwehr von Schädlingen, weshalb sich diese Kosten nicht als Betriebskosten qualifizieren lassen (5 Ob 87/84, 5 Ob 206/00f). Vielmehr handelt es sich dabei um Instandhaltungskosten. Für die Betriebskosteneigenschaft fehlt es den Montagekosten eines Taubennetzes an der sog „Regelmäßigkeit“, da ein einmal angebrachtes Taubennetz über viele Abrechnungsperioden besteht (5 Ob 131/09i, 5 Ob 259/08m). Nur unmittelbar der Schädlingsvertilgung dienende Maßnahmen sind Betriebskosten, weshalb eine Weiterverrechung der Montagekosten nach Ansicht des OGH nicht möglich ist.
In diesem Zusammenhang ist auch anzumerken, dass es sich bei den Kosten der Entfernung von Taubenkot ebenfalls um keine Betriebskosten handelt, da es sich dabei nicht um Bekämpfungsmaßnahmen handelt. Arbeitsintensive, umfangreiche Reinigungsarbeiten an Fassaden zur Entfernung von Taubenkot können auch nicht unter den Begriff „Unratsabfuhr“ gemäß § 21 Abs 1 Z 2 MRG fallen, da es sich dabei in Wahrheit um Instandhaltungskosten handelt. Das Schwergewicht der Arbeiten liegt nämlich im Vorgang der Beseitigung und Reinigung der Fassade.

2. Zu den Gartenarbeiten:

Auch hier ist rein rechtlich zwischen Betriebs- und Erhaltungsaufwand zu unterscheiden. Die Entfernung eines abgestorbenen Baumes und die deshalb erforderliche Ersatzpflanzung sind nicht als Betriebskosten zu qualifizieren, da sie schon ihrer Art nach nicht regelmäßig erfolgen.
Wesentliche Voraussetzung für die Qualifizierung von Gartenarbeiten als Betriebskosten ist die Betreuung im Sinne einer laufenden Pflege der Pflanzen (5 Ob 2091/966, 5 Ob 65/95). Zur laufenden Pflege einer Grünfläche im Sinne des § 21 Abs 2 MRG wäre die jahreszeitlich bedingte oder soweit regelmäßig notwendige Erneuerung von Kleinpflanzen zu verstehen. Typisch für die laufende Pflege ist sicherlich die Bewässerung des Rasens oder das Rasenmähen während der Vegetationsperiode, wenn die Gemeinschaftsanlage allen Mietern zur Verfügung steht.

Fazit:

Die eben besprochene Entscheidung zeigt, dass der OGH nur wiederkehrende Kosten als Betriebskosten im Sinne des § 21 MRG gelten lassen möchte. Er hält damit ausdrücklich fest, dass keineswegs vorbeugende Anschaffungen zur Schädlingsabwehr als Kosten des Betriebes zu verstehen sind. Mag diese Entscheidung aufgrund der bisher ergangenen Rechtsprechung und aufgrund der restriktiven Auslegung des Betriebskostenkataloges logisch und konsequent sein, zeitgemäß und wirtschaftlich sinnvoll ist sie jedenfalls nicht.

Vor allem unter dem Hintergrund erneuerbarer Energien, wie zB Solarenergie, Erdwärme, aber auch selbst vom Eigentümer nicht gewerblich produzierte Energieträger, wie zB Biomasse, erscheint der derzeitige Betriebskostenkatalog nicht mehr zeitgemäß. Aufgrund des derzeitig geregelten Betriebskostenkataloges sind Betriebskostenpositionen dem Mieter belegsmäßig nachzuweisen, weshalb sie nicht weiterverrechnet werden können.

Der Gesetzgeber und daher die Politik sind dabei insbesondere gefordert, einen zeitgemäß angepassten Betriebskostenkatalog zu erstellen, der es den Eigentümern ermöglicht, auch Anschaffungskosten in umweltfreundliche Energien (z. B. Solaranlagen) im Wege einer jährlichen Abschreibung in die Betriebskosten aufzunehmen. Dies vor allem deshalb, weil dann die Mieter mit kostengünstiger und nachhaltiger Energie versorgt werden könnten und den Erfordernissen des Klimaschutzes entsprochen werden könnte.

Autor:

Mag. Roman Reßler ist Rechtsberater im Zentralverband der Hausbesitzer von Wien. Schon während seines Studiums war er als Eigentümer von Liegenschaften mit Fragen des Miet- und Wohnrechts beschäftigt. Nach Absolvierung des rechtswissenschaftlichen Studiums und des Gerichtsjahres mit dem Schwerpunkt „Wohnrecht“ sammelte er weitere praktische Erfahrungen in einer Hausverwaltung. Im Jahre 2001 begann er seine Tätigkeit als Rechtsberater im Zentralverband der Hausbesitzer von Wien, wo er für die persönliche Mitgliederberatung verantwortlich ist.

Neben seiner Tätigkeit als Rechtsberater verfasst er auch juristische Fachartikel in der monatlich erscheinenden Mitgliederzeitung „Haus & Eigentum“.

www.zvhausbesitzer.at