WEKA (bli) | News | 06.06.2011

Mietzinsminderung wegen Lärmbelästigung durch unzureichende Schalldämmung

Bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 1096 ABGB ist es sachgerecht, den gesamten Mietzins von dem MRG unterliegenden Bestandobjekten zu mindern. Die Lärmbelästigung in einem Reihenhaus ohne normgerechte Schalldämmung erfüllt diese Voraussetzungen.

Geschäftszahl

OGH 30.06.2010, 7 Ob 90/10a

Norm

§ 1096 ABGB

Leitsatz

Quintessenz:

Bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 1096 ABGB ist es sachgerecht, den gesamten Mietzins von dem Mietrechtsgesetz unterliegenden Bestandobjekten einheitlich zu mindern. Die Lärmbelästigung in einem Reihenhaus ohne normgerechte Schalldämmung erfüllt diese Voraussetzungen.

OGH: Eine Mietzinsminderung für die Dauer und in dem Maß der Unbrauchbarkeit steht zu, wenn das Bestandstück bei der Übergabe derart mangelhaft ist oder während der Bestandzeit ohne Schuld des Bestandnehmers derart mangelhaft wird, dass es zu dem bedungenen Gebrauch nicht taugt (§ 1096 Abs 1 ABGB). Beim Zusammenleben mehrerer Personen in einem Haus sind dadurch bedingte Unannehmlichkeiten grundsätzlich in Kauf zu nehmen. Eine erhebliche Belästigung ist aber dann anzunehmen, wenn die Geräuschentwicklung einer durchschnittlich empfindlichen Person auch unter Würdigung anderer öffentlicher und privater Belange billigerweise nicht zugemutet werden kann.

Im vorliegenden Fall sind die Trennwände der von der Vermieterin errichteten Reihenhausanlage so mangelhaft hergestellt, dass Geräusche aus den Nachbarhäusern, die mit einem üblichen Wohnverhalten verbunden sind, stärker und deutlicher zu hören sind als dies bei vorgeschriebener Schalldämmung nach den Anforderungen der (strengeren) Ö-Norm und nach den (geringeren) Anforderungen der Niederösterreichischen Bautechnik-Verordnung zulässig ist. Es ist weder ausreichende Luftschall- noch ausreichende Trittschalldämmung vorhanden, sodass aus den Nachbarhäusern beispielsweise die Geräusche von Haushaltsmaschinen, vom Wecker, das Sprechen und Lachen, Geräusche vom Duschen und aus der Toilette sowie das Betreten der Stufen deutlich zu vernehmen sind. Die Rechtsansicht, dass eine durch die Beschaffenheit des Hauses bewirkte Lärmbelastung praktisch rund um die Uhr infolge unzureichender Schalldämmung eine erhebliche Belästigung ist, die den Gebrauch des Bestandgegenstands, wie er gewöhnlich nach der Verkehrsauffassung erwartet wird, erheblich beeinträchtigt und eine Mietzinsminderung rechtfertigt, hält sich im Rahmen der Judikatur. Welchen Unterschied es in der Schutzwürdigkeit des vom Lärm gestörten Mieters machen soll, dass das Geräusch wegen der Beschaffenheit der Bestandsache als störend empfunden wird, ist nicht erkennbar.

Nach ständiger Rechtsprechung ist es bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 1096 ABGB sachgerecht, den gesamten Mietzins von den dem Mietrechtsgesetz unterliegenden Bestandobjekten einheitlich zu mindern.