WEKA (bli) | News | 23.05.2011

Befristungsmöglichkeiten von Miet- und Pachtverträgen bei Geschäftsräumen

Bei der Befristung von Miet- und Pachtverträgen ist auf VermieterInnen-Seite Einiges zu beachten. Vor allem ist wesentlich, ob der Vertrag dem Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG unterliegt oder nicht.

Pacht von Geschäftsräumen – Befristungsmöglichkeiten

Bei Pachtverträgen muss die Befristungsvereinbarung nicht schriftlich erfolgen, da für Pachtverträge ausschließlich das Befristungsrecht des ABGB gilt. Es ist jedoch aus Beweisgründen ratsam, die Vereinbarung dennoch schriftlich festzuhalten und nicht nur in mündlicher Form zu treffen.

Bezüglich der Dauer der Befristung gibt es keine zwingenden Vorgaben, dh es gibt keine Mindest- oder Höchstdauer, die einzuhalten wäre. Der befristete Vertrag kann auch beliebig oft verlängert werden.

Miete von Geschäftsräumen – Befristungsmöglichkeiten

In den meisten Fällen unterliegen Mietverträge zur Gänze oder zumindest teilweise dem MRG. Für den seltenen Fall, dass sie nur dem ABGB unterliegen, gelten im Wesentlichen dieselben Bestimmungen wie bei der Pacht (Ausnahme: Stillschweigende Erneuerung).

Auch im Anwendungsbereich des MRG gibt es keine bindenden Vorgaben bezüglich der Dauer der Befristung. Das heißt auch hier ist es möglich, den Vertrag beliebig oft und mit einer beliebigen Dauer zu verlängern. Jedoch muss die Befristung in jedem Fall schriftlich erfolgen. Dies gilt auch für Verlängerungen.

VermieterInnen sollten in den Mietvertrag den Zusatz „ohne, dass es einer Kündigung bedarf“ einbauen. Denn dies bedeutet, dass der Mietvertrag mit vereinbartem Endtermin in jedem Fall ausläuft und es vorher keiner weiteren Bedingung, zB Ausspruch einer Kündigung, bedarf. Es handelt sich somit um einen so genannten unbedingten Endtermin.

Im Falle eines bedingten Endtermins ist der Endtermin nicht durchsetzbar, dh der ursprünglich befristetete Mietvertrag verwandelt sich mit Ablauf der Frist in einen unbefristeten Mietvertrag.

Vorsicht vor stillschweigender Erneuerung

Benützen PächterInnen nach Ablauf der Befristung den Pachtgegenstand weiter und wird von dem Verpächter oder der Verpächterin nichts dagegen unternommen, kommt es zu einer stillschweigenden Erneuerung des Pachtverhältnisses. Dies bedeutet es gelten weiterhin die inhaltlichen Bestimmungen des alten Vertrag mit Ausnahme der Vertragsdauer. Ein stillschweigend erneuerter Pachtvertrag hat in der Regel eine Vertragsdauer von einem Jahr, unabhängig davon wie lange der alte Vertrag befristet war.

Bei Mietverträgen kommt es in solch einem Fall zu einer stillschweigenden Verlängerung von einer Zinszahlungsperiode, also in der Regel von einem Monat.

Quelle: WKO