Lisa Korninger | News | 09.05.2012

Gesetzlicher Vertragsübergang auf den WE und Anspruchsgeltendmachung

Mit der Begründung von Wohnungseigentum an einem vermieteten wohnungseigentumstauglichen Objekt geht die Rechtsstellung des Vermieters auf den Wohnungseigentümer über (§ 4 Abs 1 WEG 2002; gesetzlicher Vertragsübergang).

Geschäftszahl

OGH 14.02.2012, 5 Ob 29/12v

Norm

§ 2 Abs 1 Satz 2 MRG, § 3 Abs 2 Z 2 MRG; § 4 Abs 1 und 3 WEG 2002

Leitsatz

Quintessenz:

Mit der Begründung von Wohnungseigentum an einem vermieteten wohnungseigentumstauglichen Objekt geht die Rechtsstellung des Vermieters auf den Wohnungseigentümer über (§ 4 Abs 1 WEG 2002; gesetzlicher Vertragsübergang).

OGH: § 4 WEG 2002 regelt die Wirkung der Wohnungseigentumsbegründung auf ein bestehendes Mietverhältnis. Gemäß § 4 Abs 1 WEG 2002 geht mit der Begründung von Wohnungseigentum an einem vermieteten wohnungseigentumstauglichen Objekt die Rechtsstellung des Vermieters auf den Wohnungseigentümer über, dem das Wohnungseigentum an diesem Objekt zukommt (gesetzlicher Vertragsübergang).

Bei Mietverhältnissen, die nach Wohnungseigentumsbegründung abgeschlossen worden sind (so genannte Neumietverhältnisse), ergibt sich diese Rechtsfolge aus § 2 Abs 1 Satz 2 MRG.

Gemäß § 4 Abs 3 WEG 2002 kann der Hauptmieter des Wohnungseigentumsobjekts mietrechtliche Ansprüche, die sich auf die allgemeinen Teile der Liegenschaft oder auf die Liegenschaft als Gesamtheit beziehen (ungeachtet der Rechtsstellung des Wohnungseigentümers als Vermieter), auch gegen die Eigentümergemeinschaft geltend machen. Der Mieter kann seine Ansprüche gegen seinen Vertragspartner, gegen die Eigentümergemeinschaft oder gegen beide geltend machen.

Zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten, die infolge § 4 Abs 3 WEG 2002 auch der Eigentümergemeinschaft aufgetragen wurden, ist die Rücklage heranzuziehen.
Die in diesem Fall notwendige Beseitigung der Durchnässungen und Schimmelbildung und der dafür verantwortlichen Ursachen stellen Erhaltungsarbeiten iSv § 3 Abs 2 Z 2 MRG dar. Hier liegt eine Gesundheitsgefährdung vor und die Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung resultieren aus der Bausubstanz.

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