Lisa Korninger | News | 11.06.2012

Zuständigkeit bei der Geltendmachung von Forderungen der Eigentümergemeinschaft

Forderungen der Eigentümergemeinschaft gegenüber Wohnungseigentümern auf Tragung der Liegenschaftsaufwendungen und Beiträge zur Rücklage stellen wegen der Rechtspersönlichkeit der Eigentümergemeinschaft keine Streitigkeit zwischen den Teilhabern dar.

Geschäftszahl

OGH 20.03.2012, 5 Ob 28/12x

Norm

§§ 830 Satz 1, 833-838, 838a, 839 ABGB; § 2 Abs 5 Satz 2, § 18 Abs 1 und 2, § 27 Abs 1 Z 1, § 27 Abs 2, 32 Abs 1 WEG 2002

Leitsatz

Quintessenz:

Forderungen der Eigentümergemeinschaft gegenüber Wohnungseigentümern auf Tragung der Liegenschaftsaufwendungen und Beiträge zur Rücklage stellen wegen der Rechtspersönlichkeit der Eigentümergemeinschaft keine Streitigkeit zwischen den Teilhabern dar.

OGH: Eine Rechtssache findet nur dann im Außerstreitverfahren statt, wenn diese ausdrücklich oder schlüssig durch Gesetz in diese Verfahrensart verwiesen wurde.

Gemäß § 838a ABGB sind Streitigkeiten zwischen Miteigentümern über die mit der Verwaltung und Benützung der Gemeinschaftssache unmittelbar zusammenhängenden Rechte und Pflichten im Außerstreitverfahren zu entscheiden. Divergenzen mit Dritten sind davon nicht erfasst. Betroffen sind die dem Richter gemäß §§ 833–838 ABGB zukommenden Aufgaben, Streitigkeiten aus einer Benützungsregelung, Ansprüche auf Rechnungslegung, die Erlösverteilung zwischen den Miteigentümern nach § 830 Satz 1 ABGB und die Nutzen- und Aufwandsverteilung unter diesen nach § 839 ABGB.

Zur Liegenschaftsverwaltung bilden alle Wohnungseigentümer die Eigentümergemeinschaft (§ 2 Abs 5 Satz 2 WEG 2002). Diese ist als juristische Person im Umfang des § 18 Abs 1 und 2 WEG 2002 rechtsfähig. Sie kann daher in Verwaltungsangelegenheiten der Liegenschaft Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen und auch klagen und geklagt werden.

Gemäß § 32 Abs 1 Satz 1 WEG 2002 sind alle Aufwendungen inklusive der Beiträge zur Rücklage grundsätzlich von allen Wohnungseigentümern proportional zu ihren Miteigentumsanteilen bei Abrechnungsperiodenende zu tragen.

Die Eigentümergemeinschaft hat gemäß § 27 Abs 1 Z 1 WEG 2002 an jedem Mindestanteil ein von Gesetzes wegen bestehendes Vorzugspfandrecht zugunsten ihrer Forderungen – resultierend aus der Liegenschaftsverwaltung – gegen den Anteilseigentümer. Darunter fallen rückständige Beiträge zu den Betriebskosten, Rücklagen und Nachforderungen gegenüber den Wohnungseigentümern nach erfolgter Abrechnung.

Zu beachten ist jedoch, dass die Eigentümergemeinschaft als forderungsberechtigte Person die Forderung und das Pfandrecht innerhalb von sechs Monaten mittels Klage geltend zu machen und die Anmerkung der Klage im Grundbuch beim Miteigentumsanteil des beklagten Wohnungseigentümers zu beantragen hat. Nur infolge dieser Vorgangsweise kommt der Eigentümergemeinschaft das Vorzugspfandrecht zu (§ 27 Abs 2 WEG 2002).

Forderungen der Eigentümergemeinschaft gegenüber den Wohnungseigentümern auf Tragung der Liegenschaftsaufwendungen und der Beiträge zur Rücklage gemäß § 32 Abs 1 WEG 2002 stellen keine Streitigkeiten zwischen den Teilhabern nach § 838a ABGB dar, da die Eigentümergemeinschaft iSd § 2 Abs 5 Satz 2 WEG 2002 mit eigener Rechtspersönlichkeit ausgestattet ist. Derartige Forderungen sind im streitigen Verfahren geltend zu machen.

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