Andrea Weisert | News | 26.05.2011

Der Anteil des Mieters an Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen

Gastautorin Dr. Weisert erläutert in ihrem Beitrag, ob Mieter für alle Gemeinschaftsanlagen mitbezahlen müssen, auch wenn sie diese gar nicht nutzen oder nutzen können.

Der Mietzins setzt sich unter anderem aus dem Hauptmietzins, dem Anteil an Betriebskosten und an laufenden öffentlichen Abgaben und dem Anteil an besonderen Aufwendungen zusammen.

Immer wieder drängt sich bei Mietern die Frage auf: Muss man wirklich für alle Gemeinschaftsanlagen, sohin zB für Lift und Waschküche, mitbezahlen, auch wenn man diese Einrichtungen gar nicht nützt?

Der Anteil an besonderen Aufwendungen ist gemäß § 24 MRG vom Hauptmieter zu tragen, wenn er aufgrund des Mietvertrages oder einer anderen Vereinbarung berechtigt ist, eine der gemeinsamen Benützung der Bewohner dienende Anlage des Hauses, wie zB einen Lift, eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage oder eine zentrale Waschküche, zu benützen.
Bei diesen anteilsmäßig zu bezahlenden Aufwendungen handelt es sich um Kosten der Betreuung von Grünanlagen, Betriebs- und sonstigen Gemeinschaftsanlagen. Der Anteil des Mieters an den Gesamtkosten des Betriebes dieser Anlagen bestimmt sich nach den Grundsätzen des § 17 MRG, sohin nach dem Anteil seines Mietgegenstandes an den Gesamtkosten des Hauses nach dem Verhältnis der Nutzfläche des Mietgegenstandes zur Nutzfläche aller vermieteten, vom Vermieter benützten oder trotz ihrer Vermietbarkeit nicht vermieteten Wohnungen oder sonstigen Mietgegenständen des Hauses.

Voraussetzungen für die Beteiligung an Gemeinschaftsanlagen für einen Mieter sind sohin:

• Es handelt sich um eine Gemeinschaftsanlage.
• Es steht jedem Mieter rechtlich frei, die Anlage zu benützen.

Damit eine Anlage als Gemeinschaftsanlage anzusehen ist, wird vorausgesetzt, dass es jedem Mieter rechtlich frei steht, sie gegen Beteiligung an den Kosten des Betriebes zu benützen. Ausgenommen sind daher zB Personenaufzüge im Schlüsselbetrieb – in solch einem Fall würde dem Wohnungseigentümer oder seinen Mietern eben nicht uneingeschränkte Benützung der Liftanlage zustehen. Hier wäre auch die Bestimmung des § 24 MRG gar nicht anwendbar.

Eine bloß faktische Benützung der Anlage rechtfertigt nicht die Überwälzung anteili-ger Kosten auf den Benützer, hiezu muss eine rechtliche Grundlage entweder im Mietvertrag oder in einer anderen Vereinbarung geschaffen sein. Das Benützungsrecht kann auch nicht durch einen einseitigen Akt dem Mieter aufgezwungen werden, dh es bedarf einer Vereinbarung zwischen dem Vermieter und jedem Mieter, die ausdrücklich oder stillschweigend zustande kommen kann.

Fehlende oder wertlose Nutzungsmöglichkeit

Auch bei Vorliegen einer dementsprechenden Vereinbarung muss vor allem durch die tatsächlichen Gegebenheiten differenziert werden.

Vereinbarungen, die den Mieter trotz fehlender oder wertloser Nutzungsmöglichkeit mit anteiligen Kosten belasten, sind wegen ihrer Unvereinbarkeit mit dem Schutzzweck der zinsrechtlichen Bestimmungen des MRG als nichtig zu behandeln. Selbst wenn der Mieter sich mit dem Mietvertrag verpflichtet hat, anteilig Kosten einer Gemeinschaftsanlage zu tragen, wäre dies bei fehlender oder wertloser Nutzungsmöglichkeit nicht bindend.

Kann eine Gemeinschaftsanlage nicht von allen Mietern benützt werden oder besteht sohin kein Benützungsrecht oder ist dieses faktisch inhaltsleer, so besteht grundsätzlich keine Verpflichtung einer Beitragsleistung. Nur jene Mieter, die ein Recht zur Benützung einer Gemeinschaftsanlage haben und die überdies eine nicht bloß theoretische, sondern eine nach objektiven Kriterien zu beurteilende vernünftige faktische Möglichkeit haben, zB den Lift zu benützen, sind an den Gesamtkosten des Liftbetriebes zu beteiligen (MietSlg 45.324).

Maßgeblich ist daher die objektive Benützungsmöglichkeit, ein freiwilliger Verzicht auf die Mitbenützung befreit den Mieter grundsätzlich nicht von seiner Kostentragungspflicht.

Wenn jedoch ein Mitbenützungsrecht inhaltsleer ist, dann ist der Mieter zur Beteiligung an den Betriebskosten der Gemeinschaftsanlage nicht verpflichtet.

Beispielsweise wurde eine solche vernünftige Benutzungsmöglichkeit für den Fall verneint, dass die Wohnung über die Garage niveaugleich verlassen bzw betreten werden kann, während die Benützung des Aufzuges zwischen Erdgeschoß und Garage voraussetzen würde, über mehrere Stiegen vom Gehweg hinauf in das Erdge-schoß und danach vom Erdgeschoß auf den Gehweg hinunter zu gehen.

Befindet sich zB der Lift überhaupt in einem Trakt des Hauses, den der Mieter nicht benützt, liegt keine Kostentragungspflicht vor (OGH, 5 Ob 328/98s).

Besteht aber bloß eine im Vergleich zu anderen Mietern eingeschränkte Benützbarkeit, so ist die Vereinbarung wirksam.

Zu beachten ist aber, dass eine subjektive Entscheidung, den Lift nicht zu benützen, nicht ausreicht, um sich tatsächlich von den anteiligen Kosten „zu befreien“. Nicht jeder, der den Lift nicht benützt, weil er beispielsweise seine Wohnung im ersten Stock hat, ist von den Liftkosten automatisch auszunehmen. Sondern nur eben die-jenigen Mieter, die tatsächlich den Lift nicht benützen (können), um in ihre Wohnung gelangen zu können (z. B. Wohnung ist ebenerdig oder wenn durch die Benützung des Liftes ein Umweg zur Wohnung notwendig wäre, beispielsweise durch Stiegensteigen) sollen von der allgemeinen Kostentragung ausgenommen sein.

In keinem Fall kommt es jedoch auf die subjektive Nutzungsmöglichkeit und das Ausmaß der tatsächlichen Benützung an.

Was darf verrechnet werden?

Es dürfen nur die Gesamtkosten des Betriebes von Gemeinschaftsanlagen auf die zur Benützung berechtigten Mietern überwälzt werden. Hievon sind jedoch die Kosten von Arbeiten zu unterscheiden, die zur Aufrechterhaltung des Betriebes solcher Anlagen erforderlich sind. Bei diesen handelt es sich um einen Erhaltungsaufwand, der aus dem Hauptmietzins zu decken ist.

Es empfiehlt sich daher durchaus die vorgeschriebene Aufwendungstragung für Gemeinschaftsanlagen zu hinterfragen.

Autorin

Frau Dr. Weisert ist seit 2006 selbstständige Rechtsanwältin in Wien. Im gleichen Jahr promovierte sie zum Doktor der Rechtswissenschaften. Ihre Haupttätigkeit liegt in der zivil- und strafrechtlichen Beratung und Vertretung. Auf folgende juristische Felder hat sie sich spezialisiert: Miet- und Wohnrecht, Immobilien- und Liegenschaftsrecht, Gewährleistungs- und Schadenersatzrecht, Familien- und Erbrecht sowie Straf- und Verwaltungsstrafrecht.

Für den WEKA-Verlag erstellt sie regelmäßig Fachbeiträge für das Portal Wohnrecht online.

www.weisert.at