Die Neuerrichtung eines Gebäudes iSd § 1 Abs 4 z § MRG liegt nur vor, wenn durch sie neuer Wohn- oder Geschäftsraum geschaffen wird. Eine – auch umfangreiche oder kostspielige – Sanierung fällt nicht darunter. Das gilt auch, wenn sich der Vermieter für eine „erhaltende“ Sanierung statt für den bereits genehmigten Abbruch und umfassenden Neubau des Gebäudes entscheidet.

Bei Berufen, die üblicherweise in der Wohnung ausgeübt werden (zB Arzt oder Rechtsanwalt), sind die zur Berufsausübung erforderlichen Räume als Wohnraum anzusehen, weil Wohnbedürfnis und Berufszweck einander ungefähr entsprechen. Halten sich Wohn- und Geschäftszweck die Waage, ist der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 5 MRG nicht anwendbar, es sei denn, aus dem Mietvertrag ergibt sich ein Überwiegen einer der beiden Zwecke.

Ein Mitarbeiter des Mieters, dessen Verhalten dem Mieter zuzurechnen ist, war sowohl für die ordnungswidrige Müllentsorgung als auch eine anhaltend massive Geruchsbelästigung verantwortlich. Dieses Verhalten wurde sowohl vor als auch nach der Einbringung der Aufkündigung gesetzt. Der Tatbestand des § 30 Abs 2 Z 3 MRG ist damit erfüllt.

Das Vorliegen der Kündigungsgründe des erheblich nachteiligen Gebrauchs bzw des unleidlichen Verhaltens iSd § 30 Abs 2 Z 3 MRG ist anhand einer Gesamtbetrachtung zu beurteilen. Dabei ist zu berücksichtigen, wenn Vorfälle und Verhaltensweisen bereits länger zurückliegen, zeitlich weit auseinander liegen, dh nicht hintereinander gesetzt wurden, nicht auf einem ähnlichen Fehlverhalten des Mieters beruhen oder durch ein unrechtmäßiges Verhalten des Vermieters provoziert wurden.

Das Interesse einer gemeinnützigen Wohnungsgesellschaft, Wohnungen nur an Personen zu vergeben, die ihre Miet- oder sonstigen Rechte an anderen Wohnungen aufgeben und Mieter, die diese Voraussetzung nicht erfüllen, zu kündigen, ist ein wichtiges Interesse iSd § 30 Abs 2 MRG. Für das Vorliegen dieses Kündigungsgrundes kann es auch unerheblich sein, ob die aufgekündigte Wohnung Hauptwohnsitz des Mieters ist oder wie die andere Wohnung genutzt wird.

Das Vorliegen des Kündigungsgrundes des § 30 Abs 2 Z 3 MRG setzt kein Verschulden des gekündigten Mieters voraus. Ist das Verhalten des Mieters objektiv betrachtet grob ungehörig und das Zusammenwohnen verleidend, ist der Kündigungsgrund daher auch dann verwirklicht, wenn der Mieter dieses Verhalten lediglich aufgrund einer psychischen Krankheit setzt und keine günstige Zukunftsprognose besteht.

Eine Kündigung nach § 30 Abs 2 Z 7 MRG setzt das Fehlen einer vertragsgemäßen oder gleichwertigen geschäftlichen Nutzung voraus. Bei einem schutzwürdigen Interesse des Mieters, wenn er beweisen kann, dass die geschäftliche Verwendung in naher Zukunft eintritt, sind die Umstände bis zum Ende der mündlichen Verhandlung beachtlich. Eine Nutzung für ein paar Stunden an lediglich einem Tag in der Woche ist für eine regelmäßige geschäftliche Nutzung nicht ausreichend.

Ein Mietvertrag auf unbestimmte Dauer, zu welchem ein zweiseitiger Kündigungsverzicht vereinbart wurde, ist einem Mietvertrag auf bestimmte Dauer in seiner Wirkung nach § 49 Abs 2 MRG gleichzusetzen. Der Kündigungsschutz gem § 30 MRG ist demnach auf solche Verträge nicht anwendbar.

Gem § 30 Abs 2 Z 6 MRG kann der Vermieter dem Mieter aus wichtigem Grund kündigen, wenn die vermietete Wohnung nicht zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses regelmäßig verwendet wird. Der Kündigungstatbestand ist jedoch nicht erfüllt, wenn der Mieter zwar ausschließlich in einer anderen Wohnung nächtigt, sich der Mittelpunkt seiner Lebenshaltung aber zum Teil in der aufzufkündigenden Wohnung befindet und er berechtigt ist das Bestandobjekt auch zu geschäftlichen Zwecken zu nutzen.

Die Kündigung eines Untermietverhältnisses ist nur wegen einem wichtigen Grund zulässig. Einer solcher besteht, wenn die Aufrechterhaltung des Untermietverhältnisses für den Hauptmieter eine Verletzung wichtiger Interessen bedeuten würde, wie zB wenn er den Mietgegenstand für sich oder nahe Angehörige dringend benötigen würde oder die Weiterführung der Untermiete dem Hauptmieter unzumutbar wäre. Auch ein Eingriff in wirtschaftliche Interessen des Hauptmieters kann eine Kündigung rechtfertigen.

Hat der Vermieter selbst das Bestandobjekt zu einem widmungswidrigen Gebrauch vermietet, so ist er nicht ohne Weiteres berechtigt, den Auftrag der Verwaltungsbehörde, den Bestandgegenstand der konsensmäßigen Widmung zuzuführen, dem Mieter gegenüber als Vertragsauflösungsgrund geltend zu machen, sofern er in der Lage ist, dem Mieter den bedungenen Gebrauch der Bestandsache zu verschaffen. Die Beweislast, hierfür alle ihm zur Verfügung stehenden Mittel ausgeschöpft zu haben, trifft den Vermieter.

Hat ein Vermieter oder eine Vermieterin für sich oder einen Verwandten in absteigender Linie einen dringenden Eigenbedarf am Mietobjekt, ist eine Kündigung nach § 30 Abs 2 Z 8 MRG gerechtfertigt. Dies gilt auch, wenn das Mietverhältnis vor Inkrafttreten des MRG begründet wurde, da nur die Rechtslage zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung von Bedeutung ist. Eine solche Kündigung ist jedoch nur zulässig, wenn der Eigenbedarf nicht schuldhaft durch die vermietende Person hervorgerufen wurde.

Die Zehnjahresfrist soll den Erwerb in Spekulationsabsicht verhindern. Sie ist nicht unverhältnismäßig, weil der Erwerber die Unmöglichkeit der Kündigung wegen Eigenbedarf kennt und sie bei seiner Kaufentscheidung berücksichtigen kann.

Die „regelmäßige Verwendung zu Wohnzwecken“ setzt voraus, dass die Wohnung vom Gekündigten wenigstens während eines beträchtlichen Zeitraums im Jahr (bzw einige Tage in der Woche) als Mittelpunkt seiner Lebensführung benützt wird. Die Nutzung als bloßes „gelegentliches Absteigquartier“ reicht hierfür nicht aus. Das Vorhandensein eines eigenen Hauses schließt das Wohnbedürfnis für eine zusätzliche Mietwohnung grundsätzlich aus.

Ein Betrug des Mieters, der auf die Prozesskosten eines Verfahrens gerichtet ist, kann einen Kündigungsgrund darstellen, wenn der objektive und subjektive Tatbestand erfüllt ist. Der subjektive Tatbestand erfordert einen Täuschungs-, Schädigungs- und Bereicherungsvorsatz, die Behauptung von „Arglist“, ohne einen Bereicherungsvorsatz überhaupt zu erwähnen, reicht dafür nicht aus.

Mit der kurzzeitigen Aufstellung von zwei Punschhütten wird keineswegs zum Ausdruck gebracht, dass keine Absicht bestehe, die betreffenden Hofflächen in der wärmeren Jahreszeit wieder zum vereinbarten Betrieb eines Schanigartens zu nutzen. Es ist nicht erklärlich, wieso im Rahmen des § 30 Abs 2 Z 7 MRG Schanigärten nicht für Punschstände verwendet werden können, zumal derartige Schanigärten nur zwischen 01.03. und 15.11. eines jeden Jahres betrieben werden dürfen.

Ein im Falle der Fortsetzung der Untermiete verletztes wichtiges Interesse des Untervermieters, das ihn nach § 30 Abs 2 Z 12 MRG dazu berechtigt, das Bestandverhältnis aufzulösen, kann auch wirtschaftlicher Natur sein. Die Aussicht auf finanzielle Vorteile – wie etwa das Angebot einer Abschlagszahlung durch die Liegenschaftseigentümerin – bei Aufgabe der Hauptmietrechte reicht dafür jedoch nicht aus.

Eine Mahnung zur Zahlung der Mietzinsrückstände, die den offenstehenden Betrag nicht angibt, ist – wenn auch sonst keine Urkunden die Kenntnis des Mieters über die Höhe des Betrags bestätigen können – nicht hinreichend konkret iSd § 30 Abs 2 Z 1 MRG.

Gem § 30 Abs 2 Z 5 MRG kann eine Teilkündigung erfolgen, wenn es durch den Eintritt in die Mietrechte über die ganze Wohnung zu einem krassen Missverhältnis zwischen dem dringenden Wohnbedürfnis des Eingetretenen und dem Umfang der gesamten Wohnung kommt. In einem Verlassenschaftsverfahren sind gewisse Fragen der Passivlegitimation zu beachten sowie das Problem der Eventualteilkündigung und der parallelen Kündigungsverfahren.

Ein unleidliches Verhalten ist gegeben, wenn das friedliche Zusammenleben durch längere Zeit oder durch häufige Wiederholungen gestört wird. Schwerwiegend ist ein Vorfall, wenn er das Maß des Zumutbaren überschreitet und objektiv geeignet erscheint, auch nur einem Mitbewohner das Zusammenleben zu verleiden. Das häufige wiederholte Fotografieren anderer Mieter stellt einen schwerwiegenden Eingriff in die Persönlichkeitsrechte der betroffenen Mieter und ihrer Angehörigen dar.

Bei gewissen Verhaltensweisen muss der Umstand der Unzurechnungsfähigkeit zumindest in der Weise berücksichtigt werden, dass das Verhalten einer geisteskranken Person nicht unter allen Umständen ebenso unleidlich, also für die Mitbewohner unerträglich ist, wie ein gleichartiges Verhalten einer zurechnungsfähigen Person.

Bei Prüfung des Kündigungsgrundes des § 30 Abs 2 Z 3 zweiter Fall MRG darf das Verhalten des Mieters nicht in Teilfakten zerlegt werden. Maßgeblich ist stets sein Gesamtverhalten, zu dessen Würdigung auch auf länger zurückliegende Ereignisse zurückzugreifen ist.

Vom Anwendungsbereich des MRG sind unter anderem Mietgegenstände ausgenommen, die in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbstständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten liegen. Für Mietverträge, die vor dem 01.01.2002 abgeschlossen wurden, gilt jedoch die alte Rechtslage nach § 1 Abs 4 Z 2 MRG aF, die auch nur Wohnungen und keine Geschäftsräumlichkeiten umfasste und auf die dennoch die Kündigungsbeschränkungen des § 30 MRG Anwendung finden.

Die Verbesserung gegen den Willen des Vermieters bedeutet nicht in jedem Fall die Verwirklichung des Kündigungstatbestands nach § 30 Abs 2 Z 3 1. Fall MRG.

Eine Instandhaltungspflicht zum Einbau eines 30 mA FI-Schalters durch den Vermieter gestützt auf § 3 Abs 2 Z 4 MRG iZm § 4 Abs 1 ETG 1992 kann deshalb nicht begründet werden, da mehrere Novellierungen des Gesetzes – zuletzt die ETV 2002 – eine Rückwirkung auf bestehende Anlagen nicht anordnet. Eine erhebliche Gesundheitsgefährdung iSd § 3 Abs 2 Z 2 zweiter Fall MRG liegt jedenfalls dann nicht vor, wenn zumindest ein Fehlerstromschutzschalter FI mit 100 mA eingebaut ist.