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Aktuelles HeizKG: Kostenaufteilung bei Fernwärme – Teilnahmepflicht für Mieter und Eigentümer?
Gastautor Mag. Roman Reßler erläutert anhand einer aktuellen OGH-Entscheidung, ob gemäß des HeizKG eine Verpflichtung für Mieter und Eigentümer besteht sich an den Kosten zu beteiligen.
Bei einer Vielzahl von Wohnungen, welche durch eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage beheizt bzw gekühlt werden, kommen die Regelungen des Heiz- und Kältekostenabrechnungsgesetzes (HeizKG) zur Anwendung. Dieses Gesetz beinhaltet unterschiedliche Regelungen über die Kostenverteilungen zwischen den Wärmeabnehmern. Wenn jedoch einzelne Wohnungen nicht an der gemeinsamen Anlage angeschlossen sind, können Mieter oder Eigentümer solcher Wohnungen sich nicht aus dem Heiz- und Kältekostenabrechnungsgesetz hinausoptieren.
In der Entscheidung des Obersten Gerichtshofes vom 21.06.2022, 10 Ob 36/21y hatte sich dieser mit der Frage auseinanderzusetzen, ob Mieter oder Eigentümer von Wohnungen, welche nicht an eine gemeinsame Anlage angeschlossen sind, trotzdem an den zwingenden Kostenverteilungsregelungen des Heiz- und Kältekostenabrechnungsgesetzes teilnehmen müssen oder nicht.
Sachverhalt
Im gegenständlichen Fall geht es um einen jahrelangen Rechtsstreit, der sich bereits im zweiten Rechtsgang befindet, wobei dessen Ausgang noch weiterhin offen ist. Es geht um einen Streitfall zwischen einer gemeinnützigen Wohnbaugesellschaft und einem Wohnungsinhaber. Das Gebäude ist an die Fernwärme angeschlossen. Bis zum Jahre 2016 rechneten die Nutzungsberechtigten ihre Heizkosten mittels Einzelverträgen direkt mit der Fernwärmegesellschaft ab. Eine Ermittlung der tatsächlichen Heizkosten erfolgte dabei nicht. Die Nutzungsberechtigten zahlten vielmehr Pauschalbeträge, die ausschließlich von der Anzahl und der Größe, der in den einzelnen Wohnungen angebrachten Heizkörper abhingen, und unabhängig und unbeeinflussbar vom Verbrauch anderer Nutzungsobjekte waren.
Der beklagte Wohnungsinhaber schloss keinen Einzelvertrag mit der Fernwärmegesellschaft ab, weil er seine Wohnung mit Strom heizen wollte. Die Fernwärmeversorgung für seine Wohnung ist deswegen auch seit 2011 unterbrochen. Nachdem 2015 ein Gesamtzähler beim Hauseingang, also bei der Schnittstelle zwischen der Fernwärmezuleitung und dem Wärmetauscher, und Einzelzähler an den Heizkörpern in den einzelnen Wohnungen angebracht worden waren, schloss die Wohnbaugesellschaft als Klägerin anstelle der Einzelverträge selbst einen Vertrag mit der Fernwärmegesellschaft ab und verrechnete ab März 2016 den anderen Nutzungsberechtigten sowie dem beklagten Wohnungsinhaber Heizkosten nach dem Heizkostengesetz, die dieser jedoch nicht zahlte.
Die gemeinnützige Wohnbaugesellschaft als Klägerin begehrte hierauf neben den rückständigen Heizkosten, die auf § 1118 ABGB gestützte Räumung der Wohnung.
Ein eigener Wärmezähler als Verrechnungszähler sowie „echte Einzellieferungsverträge“ verhindern die Anwendung des HeizKG:
Das HeizKG ist dann nicht anwendbar, wenn kumulativ vor jeder Wohnung ein eigener Wärmezähler als Verrechnungszähler angebracht ist, damit der konkrete und vor dem Verbrauch anderer Abnehmer völlig unabhängige und unbeeinflussbare Verbrauch ermittelt wird und „echte“ Einzellieferungsverträge abgeschlossen werden.
Die erstmalige Installation geeigneter Messvorrichtungen und das Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen nach § 3 HeizKG bewirken die Anwendung des HeizKG. Daran ändert sich nichts, wenn die Nutzungsberechtigten ihre Heizkosten bis dahin mittels Einzelverträgen direkt mit der Fernwärmegesellschaft abgerechnet haben. Eine Abrechnung der Heizkosten anhand der Anzahl und der Größe der Heizkörper je Wohnung ist zwar unabhängig und unbeeinflussbar vom Verbrauch der anderen Nutzungsobjekte, aber genauso unabhängig vom eigenen Verbrauch und damit im Ergebnis ein Pauschalmodell, bei dem zwar jeder Wärmeabnehmer einen eigenen Vertrag erhält, in Wahrheit aber nur die der Fernwärmegesellschaft entstehenden Gesamtkosten auf ihre Kunden aufgeteilt werden.
Das stellt nach Hinsicht des OGH keine konkrete Erfassung und Abrechnung des effektiven Energieverbrauches des Nutzungsberechtigten dar.
Im vorliegenden Fall hat die Wohnbaugesellschaft nach der Installation der Zähler einen Gesamtvertrag mit der Fernwärmegesellschaft abgeschlossen und sind die Einzelzähler niemals als Verrechnungszähler verwendet worden, weshalb das HeizKG zumindest seit Installation der Zähler zur Anwendung kommt.
Der beklagte Wohnungsnutzer konnte sich nicht aus dem HeizKG hinausoptieren:
Darauf, dass der beklagte Wohnungsnutzer keine Wärme bezogen hat, kommt es nicht an, da er sich aus den zwingenden Regelungen des HeizKG nicht hinausoptieren kann.
Damit wird der beklagte Wohnungsinhaber in Zukunft in die Kostenaufteilung miteinzubeziehen sein. Im fortzusetzenden Verfahren werden auf Basis des HeizKG jene Heizkosten festzustellen sein, die auf den Wohnungsinhaber entfallen.
Fazit
Der vorliegenden Entscheidung ist insoferne zuzustimmen, da sich einzelne Wohnungsinhaber nicht aus dem gemeinsamen Verbrauch hinausoptieren können. Ziel des HeizKG kann nur eine gewisse Kompromisslösung sein, um eine halbwegs nachvollziehbare Aufteilung von Heiz-, Warmwasser- und Kältekosten zu ermöglichen.
Autor
Mag. Roman Reßler ist Rechtsberater im Zentralverband Haus und Eigentum. Schon während seines Studiums war er als Eigentümer von Liegenschaften mit Fragen des Miet- und Wohnrechts beschäftigt. Nach Absolvierung des rechtswissenschaftlichen Studiums und des Gerichtsjahres mit dem Schwerpunkt „Wohnrecht“ sammelte er weitere praktische Erfahrungen in einer Hausverwaltung. Im Jahre 2001 begann er seine Tätigkeit als Rechtsberater im Zentralverband Haus und Eigentum, wo er für die persönliche Mitgliederberatung verantwortlich ist.
Neben seiner Tätigkeit als Rechtsberater verfasst er auch juristische Fachartikel in der monatlich erscheinenden Mitgliederzeitung „Haus & Eigentum“.
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